星子|地产八卦女说：
之前从曹山石的博客里看到一个基金经理分享的故事：
基金经理和同行一起看房子。对方在看一套十万一平的房，他说太贵了。对方说：这房子经济平稳2025年20万/平，如果经济不好，2020年就到20万/平了。基金经理陷入了沉思：太深刻了！
曹山石对这个故事解释说，五年内国家不太可能放开资本管制，房产税基本上已经被长期性否掉，北京五环内房价将全面超越纽约。没有合理逻辑说得通政府可以忍受一线房产价格出现大幅下跌。
然而，我则从这个故事里看出不一样的东西。
在房产增值的前提下，为什么经济平稳需要10年才能达到20万/每平，而经济不好则只需5年就能到20万/每平呢？这是否说明，经济越不景气，一二线城市的房价越会暴涨？
我综合了最近5年一二线城市房产暴涨和国家GDP年增长率不断下跌（上半年GDP增速6.7%）、三四线城市人口不断外流的事实，猛然发现，它的确是成立的。
文/星子、天涯网友zhangguile85、云里钓雾
（1）
今天早上看到刘德科《去库存的澎湃动力突然衰竭？》，里面提到一个很重要的数据：7月末，全国商品房待售面积71382万平米；2015年末，这个数据是71853万平米。
而另一方面，截止到2016年3月，中国楼市的库存销比是这样的：
按照刘德科的说法，一座城市的去库存周期如果在12个月以下，楼市就很稳健了；如果是不到7个月，那很有可能房价涨得有点厉害，就不需要急着去库存了。
我们从上图看到，除了北上广深四大一线城市，郑州、南京、合肥、厦门等二线城市商品房存销比非常低，说明这些城市“去库存”成绩卓著，甚至过火。
至此，我们可以肯定，三四线城市积压的速度一直都在抵消掉一二线消化的速度，使得2015年底到2016年7月全国商品房待售面积基本没有变动。
那为什么三四线城市的库存老是去不掉呢？
因为三四线城市的经济和人口处于流失状态，不仅输血给“北上广深”，还输血给了以郑州、南京、合肥、厦门、苏州为代表的强二线城市。这些强二线城市，在省区范围内是经济中心，距离“北上广深”相对短平便捷，同时又没有“北上广深”成熟的限购限贷和学历限制（人口淘汰机制），还承接了不少从“北上广深”转移出来的产业，在工作机会上对于本省其他三线城市的吸引力仍然是巨大的。
从这一方面说，北上广深是面向全国吸取经济力量，那么，强二线城市则是面向全省（或者华东/华南这些范围稍大的几个区域），直到“三四线城市”身体彻底被掏空。
从数据上，我们也可以验证这一点：（蓝点代表流入人口）
（2）
为什么三四线城市的经济和人口力量处于流失状态？因为经济不景气。
中国经济正在步入寒冬，这是不争的事实，虽然上层管这个叫新常态，但掩盖不了所有行业都不景气的事实。（然后高层开始弱化GDP这个概念，毕竟目前GDP增速刚过6.7%......）
中国经济不景气，首先受打击的就是三四线城市，这些城市本来就没有什么高大上的企业，一些老旧的地方国企，靠资源吃饭的公司，很难抵挡住经济寒冬。而一线城市由于集中的是大企业，高科技，高利润的行业，这些企业在经济寒冬中，比三四线城市里的那些企业搞击打的能力强得多。
在三四线城市里，那些用工大户的行业，比如煤碳，钢铁，建筑，水泥，石油，有色金属，机械制造，现在都快活不下去了，都在大规模裁人，都在苦苦挣扎，这是有目共睹的事情。原因就在于经过这么多年的发展，中国的人力成本已经上去了，人口红利没有了，再加上环境问题，加上国际经济蹩脚的拖累，总之，中国原来靠低价竞争的行业，已经干不下去了，而高端产业，虽然政府一直在叫要转型升级，实际上根本就玩不了。
低端没法做，高端做不了，经济不下滑才怪呢。
但就是在这种经济寒冬里，一二线线城市的房价却逆市上扬，并且还会接着上涨，而三四线城市的房子却卖不出去，大量房子空置，房价下跌，这种两极分化的情况会进一步发展。
原因很简单，老百姓买房子，第一关心的不是房价，而是就业机会，这是很多人没有想过的问题。没有就业机会，你住在别墅里也只会饿死。农村房子便宜，一套独栋别墅二，三十万就能买下来，为什么没有人买？就是这个道理。
（3）
我再给大家分享一个案例，在07年以前，东莞一个加工电脑机箱的工厂接收订单，如果你的订单没有上千个的量，根本就不会有人给你订做；而到了2008年，经济危机来了，这些工厂都愿意100个、几十个给你加工，而且还主动打电话给你，问你要不要，那时候，很多工厂都倒闭了，街上寥寥没有几个人。
然而，就在东莞快要支撑不下去的时候，东莞旁边的广州，却丝毫没有受到影响，继续灯红酒绿车水马龙，地铁、公交一样堵，而且变得更堵，为什么呢？因为东莞的那些工人们、工厂主、地产商都跑过来广州了。这个结果，影响的是什么呢？首先是房价，城中村的房价首先涨起来。原先一个单间可能200租得到，很快就要400才可以租，而且还不一定找得到；然后，商品房也开始涨价。在广州住过10年的老广州人都知道，广州的商品房涨价就是由那一波开始的！
这就是说明白了一个道理，经济越差，人越要跑去一二线城市，如果一线城市因为限购政策/学历政策/产业政策等各种人口淘汰性政策导致部分人口外溢，那么临近的二线城市就开始爆满。这个不是由专家耍嘴皮就可以改变的事情，你们看一下，现在的经济那么差，以前长年出去打工的人，有多少人是回老家的，答案是，基本上没有，他们只能够是涌去一二线城市，因为只有那里，才可以保证他们的基本生活。
现在，结合一二线城市房价暴涨的事实，不用证明都知道，我们的经济已经非常地糟糕的了，但是，北京，上海，广州，以及强二线的这些城市，你们会看到人少了吗？上班不用挤地铁了吗？不用挤公交了吗？答案是要，而且还比以前更厉害。就拿北京来说，现在国家要发展北京经济圈，扩大了范围，但是，有多少北京本地人，会无端端跑去所谓的京津冀经济圈？根本不可能，只有这个圈外的人不断地往北京的市中心挤过去，挤不进去的宁愿呆在距离北京最近的河北，也不愿回老家。
这就是为什么，一二线城市房价还这么坚挺，都有巨大的上涨的原因！原因无他，就是因为人太多了。你们想一想，早上和下班挤地铁的那些人，绝大部分都没有市中心的房子的，那么他们都想要房子，那只能是供求关系来影响的，不可能挤地铁的人都可以得到，只有少部分有能力，通过抽取老家的经济资源来买房的人才可以得到！而这也是为什么现在三四线城市去库存去不掉的原因，人都跑光了，房子也大量的在 变卖准备购置一二线的房产，所以国家发起的这一项去库存运动，不过是变相把三四线的财产转移到一二线！
除此之外，我想说的是，在经济不景气的时候，国家通过通过印钞，减息等方式来刺激经济，其实是非常错误的。这会导致钱存在银行等于亏本，股市有风险太大，所以老百姓的钱就会以各种方式涌入一二线楼市，进一步引起房价狂涨。从这一方面来说，央妈放水想要去库存，只会推动一二线城市房价暴涨，进而使得三四线城市去库存更为艰难。
最后，回到曹山石对于开头故事的那个论断：没有合理逻辑说得通政府可以忍受一线房产价格出现大幅下跌。同理，一个由13亿人口组成的经济圈，不可能说崩溃就崩溃，就算崩溃，也会慢慢的、由三四线到一二线的衰退，这是一个很长期的过程。
（部分素材来自于天涯网友zhangguile85、云里钓雾）
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