需降低地产业与市场对房价上涨的预期

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2016-08-18 05:50:41

来源：21世纪经济报道

　　8月17日，位于上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅地块挂牌拍卖，最终融信以110.1亿的总价击败17家竞争对手，以10万/㎡的名义楼板价、14.3万/㎡的可售面积楼板价、139%的溢价率，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

　　这将今年由房价上涨引发开发商抢购土地的新高潮，而且是在相关部门抑制资产泡沫并对一二线城市楼市做出密集调控后出现的。看上去部分开发商并不担忧一线城市的未来房价。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示，前7个月，全国总价超过10亿元的地块（住宅和商业类）多达257宗，其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗，8月上旬，武汉、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢价率超过100%的高价地（单块地总价高于10亿元人民币），目前这股热潮依然持续。

　　与此同时，被宝能举牌的万科最近又被恒大大幅增持，引起中国股市地产板块整体上涨。为什么这么多企业在抑制资产泡沫的政策背景下，依然大肆高溢价抢购一二线城市的土地，为什么会有那些多资金抢购地产上市公司的股票？

　　实际上，恒大举牌万科这种抢购地产企业股份的风潮，本质上也是抢购土地。这是因为大部分地产上市公司在一二线城市拥有规模较大的土地库存。这些土地随着今年土地市价格大幅上涨而增值，由于上市房企的土地以成本法计价，因此，其土地库存的价值并没有体现在公司股价上。现在，大量低成本的资金直接在一级市场抢购土地导致土地价格上涨，这又提高了拥有土地库存的上市公司股票估值，引起二级市场上的股票争抢。

　　为什么在重视“抑制资产泡沫”之后，这些企业依然会高溢价抢购土地？而这无疑会将资产泡沫吹得更大。这背后的逻辑是，一线城市（包含部分二线城市）土地供给被严格限制，形成了一定的“香港化”，即地方或者城市政府通过土地供应维持财政收入与高房价。在需求侧，相关调控在客观上形成抑制需求的结果，这实际上会将潜在需求推迟和聚集，一旦调控结束就会出现报复性的上涨，开发商实际上是在赌调控周期效应。

　　其次，在中国资本市场领域，开始出现一种观点，在资产荒的背景下，市场投资回报率越来越低，因此，大量资金流入金融市场与地产企业，因为金融市场可以通过加杠杆放大低回报商品的收益率，而地产企业则具有相对稳定的现金流，在利率下行的背景下，投资价值也被放大。

　　这是结构性问题以及市场预期共同形成的后果。首先，实体经济因为需求不足、产能过剩以及成本过高等问题，不断萎缩，民间投资率持续下降。另一方面，维持增长的货币宽松政策导致收益率不断下降，资金无处可去，只能吹大资产泡沫。这是个全球现象，中国债市、楼市都已经成为流动性的池子，股市也蠢蠢欲动。大宗商品市场因上半年去产能、强刺激也曾被炒过一波。

　　资金敢于流向资产领域冒险，除了因为无处可去之外，主要是市场预期泡沫不会被主动刺破，因此，拥有了安全感的投机者才会如此大胆的游戏。但是，金融市场只要控制杠杆，控制住系统性风险，泡沫对实体经济挤压不大，甚至可以借机加大直接融资力度，并会降低企业发债成本。

　　但是，楼市泡沫则是需要警惕的较大威胁，因为它会制造强烈的上涨预期，大幅提高实体经济成本，加大社会贫富差距，并对金融体系构成威胁。因此，各地政府必须严肃对待资产泡沫的问题，扩大土地供给，降低地产企业与市场关于房价上涨的预期。与此同时，货币政策必须向市场传递一种信号：货币不会继续扩张，货币政策会更加稳健以为供给侧结构性改革服务。

　　现在，需要在土地与货币两方面同时释放抑制资产泡沫的信息，避免泡沫自我强化与加速膨胀，最终维持中国经济的稳定并顺利推进供给侧结构性改革。