金羊毛工作坊：昨天110亿拍下上海地王的福建开发商融信中国的杠杆——自年初以来，融信在上海、杭州等城市土地拍卖中耗资总额已经超过340亿。其在买地上花费的资金已经相当于去年全年销售额的4.5倍，签约销售额的近3倍（去年融信销售收入约74.1亿，签约销售额约119.16亿。市值80亿人民币）。
资产负债率：从2012年到2015年上半年，融信的资产负债比率分别约为：0.63、0.83、0.94、0.86。
为什么中国房企28强的融信能以轻资产撬动巨无霸项目？这个经验对房地产行业的格局演变将是颠覆性的。外界对于传统闽系房企的固有印象就是高杠杆、高周转、高负债、快速去化，事实上这也是上一波房地产企业共同的选择，融信总说自己是“新闽商”，可能核心就在于他创造了一个房企强强联合的轻资产模式吧。
文章：地王频现的年代，房企何以实现高速规模化增长?
来源：中国地产金融菁英汇
作者： 小英君
房地产进入下半场，拼的不再是持有资金的能力，而是调集资金的本事；不是高杠杆的突进，而是善用资源的轻资产运作。
8月17日，融信摘得静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，一下子成为所有目光的焦点。据央视财经报道，中兴地块是上海土地公开拍卖12年来最市中心的住宅地块。不但地块面积大，而且地段优越，距离人民广场、外滩直线距离均约两公里左右。
加上本次新取得的地块，融信在上海已经布局了10个项目，且最近的两次大手笔布局都是在上海中心城区落子，才迁都上海，又赴港上市，还在寸土寸金的上海主城区以如此大开大阖之势纵横，融信让人侧目，但更令人好奇。
实际上，房地产进入下半场，拼的不再是持有资金的能力，而是调集资金的本事；不是高杠杆的突进，而是善用资源的轻资产运作。
PART 1 房企也能轻资产？
轻资产运营，其实这已经是融信公开的秘密，也是他的核心战略之一。
以融信过往大宗拿地项目的开发经验分析，小英君断定，本次取得的静安中兴地块也势必与国内一线上市房企签署合作协议。
为什么中国房企28强的融信能以轻资产撬动巨无霸项目？这个经验对房地产行业的格局演变将是颠覆性的。外界对于传统闽系房企的固有印象就是高杠杆、高周转、高负债、快速去化，事实上这也是上一波房地产企业共同的选择，融信总说自己是“新闽商”，可能核心就在于他创造了一个房企强强联合的轻资产模式吧。
PART 2 房企如何实现轻资产模式？
融信中国有关负责人告诉小英君，上市以来，融信资产负债结构已经有了很大程度的优化，根据3月31日的公告，资产负债率为71.59%，在上市企业处于较低水准。
同时，强强联合、轻资产模式，聚焦一二线核心城市深耕，携手一线品牌开发商强强联合，实现规模化。这是融信模式的核心要义，也是这家闽企得以脱颖而出的关键。
小英君独家获悉，本次取得的上海内环内地块，融信已和一线上市房企达成合作。至于具体是哪一家，因对方公告尚未发布，还不能透露。小英君后续会陆续揭秘。
强强联合的轻资产开发模式之前也有经典的案例，如上海世界级商务地标项目——虹桥世界中心，即融信集团联手绿地集团共同开发该地块，打造上海集五星级酒店、超5A级写字楼、大型集中式商场及SOHO的地标性综合体，将与国展一体打造世界级的会展服务平台，成为上海的一个新地标。
小英君调研融信以往开发项目案例发现，融信摘的大宗土地基本都是和一线开发商合作，通过强强联合轻资产模式，融信在短短半年时间内实现全面战略布局，如与万科合作开发杭州西湖区25.95亿元三墩北地块、与融创合作开发昆山市第2-4号27.12亿元地块。
这正是融信的聪明之处，福建人相信爱拼才会赢，但从不单打独斗。尤其是在白银时代的房地产行业，合作能力和资源驾驭能力才是王道。所谓的借力、共赢，也不过如此。
而一线品牌开发企业，甚至是一些金融资本之所以愿意与融信合作，也是看中了融信的发展势头和前景，没有什么比一家正在规模化扩展期的多元化房企更适合合作的了。
融信自2003年成立以来，已成为了集房地产开发、城市运营、金融产业等为一体的多元化现代企业集团。
PART 3 什么支撑了融信的现金流？
如此大手笔的拿地，也让外界对融信的资金产生好奇。
融信中国有关负责人透露，融信2016年上半年销售回笼大幅增长，通过债务结构的持续优化，下半年融信刚性到期还贷的金额仅为23.86亿元，而且一年内到期的金额也很小，公司目前的流动性很充裕。
同时，融信这几年做高端产品的能力也不错。融信海上城、融信白宫、融信杭州公馆都是所在城市的标杆产品。在改善型市场背景下，高品质带来了高周转。
据克而瑞最新公布的2016年半年度中国楼市销售榜上，融信集团总销创历史新高，进入了销售榜28强。同时，在上海、杭州、福州、厦门、漳州等市场，融信在所布局的各区域中，也保持着领先的优势。福州6盘上半年项目总销排名全市第二；而在厦门，融信海上城项目在上半年排名全厦门商办类项目销售第一；在闽南区域的漳州，融信保持第一品牌的绝对优势，问鼎漳州全市房企销售金额第一；在杭州融信凭借2盘跻身全杭州7月房企总销金额前5。
城市分化加剧使得房企的投资价值趋同，而上海作为长三角核心区域，也成为了房企聚集地之一，竞争激烈程度可想而知；而国内融资环境的宽松和2016上半年销售大好客观上为房企拿地提供了强有力的资金后盾，加之2016年上半年销售向好，资本的逐利性驱使着开发商将更多资金投入到上海这样的核心城市布局上。
其实在不少房地产业内人士看来，在不动产金融属性越来越强的当下，此次融信入手的静安中兴地块并非无利可图，据悉，该地块仅拆迁成本就高达8万元/平方米，越早入手就意味着未来更大的溢价空间。
文章：“莆田系”融信借债术
来源： 地产经纬
作者： 经纬君
融信的故事，又一次在8月18日这天上演。其耗资110亿元，打败了包括央企代表保利、民企代表融创、混企代表万科在内的17家房企，拿下了上海静安中兴社区地王。
一战成名。
融信集团，隐现“莆田系”家族背景，欧氏三兄弟的发家史也是一段传奇。老大欧宗金，拥有福建欧氏投资集团；老二欧宗荣，正荣集团当家人；老三欧宗洪，融信集团创始人。
欧宗洪的融信在2016年纵横捭阖，以340亿元的拿地金额稳居榜首。融信如何做到“蛇吞象”？又如何演绎一场“小马拉大车”的资本游戏？
一
融信之所以能够拿地疯狂，与其大规模融资有关。
融信拿地资金主要来自公司债。2016年1月，融信香港上市前后，就开始马不停蹄的发债。到现在，约发了110亿元的债。融信也通过其他手段获得资金，譬如发行ABS、出售子公司权益，但发债是它最主流的方式。
另外，融信的债券融资都是无抵押的，简称“空手套白狼”。
根据下表，融信发了这么多的债，是需要还的，大部分的债务需要在2年或3年内偿还。对于高达110亿元的债务重压来说，融信只有加快销售，以及进行债务筹措，也就是短债长还来解决。
融信的发展方式有点像自行车，必须不断向前，一旦停下将会跌倒。
融信不光在资本市场筹措资金，其还通过入股莆田农村商业银行，与平安银行战略合作，进军保险业来完成其资本的积累。
2016年4月26日，融信与京东方科技、平潭国有资产、平潭投资及北京旋极共同成立合营公司，经营保险业务，5家分别持股20%股权，出资总额为20亿元。
二
但令人奇怪的是，虽然融信不断借债，但其资产比率不升反降，2014年资产负债率是96.74%，2015年大笔发债后，资产负债率反而减到了85.42%；净负债率的变动更大更明显——2015年净资产负债率从2014年的1541%减到了247%。
个中关键环节，就是融信大幅提高了土地评估值，从而提高净资产来降低负债。2015年年报已透露了这方面的痕迹。
在融信2015年年报上，融信的货币资金增加了21亿元，有息借款减少了约8.86亿元，资产净值从2014年的10.29亿元变成了2015年的50.72亿元，增加了40亿元。
净负债率虽然分子减的少，但分母增加的多，比值自然就下降了。
净资产增加是因为什么呢？是因为开发物业净额增加了84.3亿元。可融信2014年根本没有拿地，所以说，开发物业净额增加的主因只能是估值增加。
融信两负债比率下去了，投资评级就跟着上来了。2015年，融信发行公司债券的信用评级都是“AA”，之后又从“AA”变成了“AA+”。在最近一笔公司债的利率上，由此前的7%以上一下降到了5.8%。
越发债负债比率越低，信誉越高，成本越低，这种事儿，可能也就中国能发生了。
2016年至今，融信拿了差不多340亿元的地，基本位于上海、杭州、厦门等发达的一二线城市，2015年，它的土地储备主要位于老家福州，当年都能靠土地增值实现40亿元的净资产增长。现在，其土地都搬到上海、杭州来了，净资产想必也将大幅增加。
不难发现，融信的资本运作逻辑，就是先对旗下的土地进行高估值——增加净资产——降低负债率——获得高评级——债权融资——再买地——再进行高估值……
如此往复。
融信资本运作逻辑
土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值……
三
疯狂与极度疯狂，中间还是有差别的。
融信能如此激进拿地的另一个因素，是因为一些土地的土地出让金不需要立即支付，比如耗资13.9亿元拿下的杭州地块，2016年3月只需要支付土地出让金的一半，另一半在2017年2月23日前支付就可以。
而2016年以来，融信在杭州拿的地块就近10幅，其他地块的支付方式，会不会也是这样？
可这些钱终究是要支付的，一年的期限也不长。现在融信发债规模只有110亿元，可买地资金达到了340亿元，两者的落差达200亿元，这200亿元如何填补？
2015年，融信的营业额为74.15亿元，净利润为15.19亿元。明显是中小型房企。到了2016年上半年，融信销售额猛增至174亿元，全年销售目标应该在300亿元-400亿元之间，上半年拿地金额和全年销售额相当。
但融信还有大量的待开发用地，有大量的建安费用、财务费用和营销费用。
长期来看，如果市场不变，融信拿地王的前景尚好，但看短期的话，债务风险，比当年的泰禾、旭辉更甚。未来的融信必须“融资不断、货如轮转”。无论是市场受阻，销售变缓，还是政策风变，融信都会遭受重创。
这是一场赌局，但愿不要成为中国经济的赌局！
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