官本位时代，企业家的财富如水中影，说没就没了
今天，股市和楼市是中国人主要的投资方向，常见对敲局面，一边火了，另一边就出现资金流出，如幼儿园的跷跷板。
但100多年前，中国曾出现过第一次楼市股市同时繁荣，又同步崩盘。里面线索众多，博弈方复杂，因所涉面较窄，未波及全国，可当作一次实验来剖析，但时代风潮带动个体命运反转，尤其是胡雪岩破产，哈同神奇崛起，后人可细细品味。
壹
外滩旧貌
根据历史文献和出土文物考证，中国在西周时就出现了土地交易，战国时期出现了房屋买卖。不过，一直到明清时期，房屋买卖主要限于二手房交易，也不存在产权年限一说。真正的一手房专业开发，出现在太平天国时期的上海租界。
1845年11月29日，清政府与英国共同公布《上海土地章程》（也有称《上海租地章程》）（The Shanghai Land Regulations），设立上海英租界。后多国涌入，遂在上海外滩附近形成租界区。当年各国主要来华从事外贸，因此对土地尤其是房产并不上心，租界当局通过立法严控房地产：获得土地的外商必须按照规划在限期内建造住房或货栈，否则将强制收回。如外商转租，必须平价转让，不得加价牟利。每家外商公司的租地规模不得超过10亩。并明文规定：不准英国人在租界内把房子租给中国人（换言之：不准中国人入住租界）。租界内人口一直稳定在2000以内。
在租界，中国房地产市场野蛮开局
租界的商人，在封闭的的中国从事贸易，所得极不稳定。第一次转机出现在天平天国时期。1853年太平天国攻占南京，江苏、安徽及浙江一带民众尤其是富裕之家逃入上海，同年小刀会攻占上海，外来逃难及上海本地人全部涌入租界。租界内人口秒增10几万，并在1862年至1864年间达到50万！从事鸦片贸易的沙逊、怡和、仁记等大批外企顺势将手中土地清理，搭建大量棚户区租住给逃难的中国人，仅房屋租赁一项即可收获40%左右的利润。
这一段历史，虽然违背了当时的土地管制条例，但战乱中清廷无暇他顾，中国房地产市场野蛮开局。
1864年，太平天国动乱结束，寄居租界的大量难民返乡，租界房产第一次暴跌。但1869年苏伊士运河开通，伦敦到上海的航程缩短一半，同时伦敦和上海之间开通了电报线路。交通和通讯革命，将大量冒险家带入上海，部分中国富裕之家，在太平天国运动中见识到法制和维稳的益处，也开始思考在租界置办房产。租界内很快重新人头涌动。精明的商人将棚户区大量拆除升级，二层砖木结构的“石库门里弄房屋”成房市主流。
为这波房地产推波助澜的关键，是一则通告。1882年2月4日，农历春节的前夕，上海知县莫祥芝发布公告：“沿江一带滩地……必须复丈，并分别追缴租息地价。”
这份上海县的“1号文件”表明，在经历了太平天国战争之后的近20年和平发展之后，上海的房地产行业已经发展到了政府要伸手分享“和平红利”的阶段。重估地价，不仅能大大增进地方政府的税收，更是对这20年来房地产身份不清不楚的特殊“确权”！此前对外商买卖土地的限制全部解除，租界内实行由市场定价的自由土地流转和房产买卖！
在地方政府重估地价和开放房地产的刺激下，上海的地价急剧飙升，杨树浦、新闸一带，最高增幅达5倍，依然供不应求。1884年2月7日的《申报》报道说，新闸一带的土地“今则加至四五倍不止，虽马路远者每亩先不过百两，今亦加至五倍，而且争相购买，不惜重价”。
上海房地产市场第一波政策市高潮迭起！中国房地产市场因难民涌入而觉醒，因政府扩税而正式形成，这是中国有史以来第一次现代模式的房地产开发，从法规、产品、城市格局上完成了一次基础建设，最重要的是，中国从此有了“房地产”这样一个产业共识。
贰
茶楼—中国最早的股票交易地点
同期，即1850年代，中国出现了股市交易。最早是在华外国人从事外企的股票投机，少部分洋买办也有参与牟利。1862年英商创立了旗昌公司，向外招股总额32万，上海认股17万。1870年上海怡和洋行经理约翰逊筹办东渡轮船公司，招股1650股，华商认购935股。1876年英商修筑中国第一条铁路，即上海至吴淞铁路，据《申报》披露，有半数股票被上海商界认购。
1872年李鸿章奏呈清廷批准“设局招商”，成立轮船招商局。轮船招商局在初期的资本筹集方面，率先启用新型的工商企业组织形式，即股份制企业组织形式。轮船招商局向民间发行股票，招股集资，股票以等额划分，可以买卖转让，史称“中华第一股”。中国本土股票交易由此诞生。
但，轮船招商局股票 “招股年余，无人过问”。商人担心没有足够业务，不愿参与其中。李鸿章等人为力保招商局，一方面改“官商合办”为“官督商办”，给予企业经营独立权吸引上海和广东商人入局；另一方面大大推动漕粮海运，将江浙沪漕粮运输业务大部分强行配额给招商局。在招商局成立初期，漕粮海运成为支撑招商局的重要法砝。正是有了这种重要性，总办唐廷枢等人才会说，“运三月漕粮，将及一年费用，即使货物全被揽去，水脚全行放低，亦何不可相敌！”由此，招商局盈利能力大增，股东回报丰厚，股票价格风生水起。
漕运是招商局初始活命的关键
有人曾言：“招商局成之初，即以承运漕粮为首要业务，当其初年，运价较高，且业务受外商倾轧，全赖粮运以维危局”。
在轮船招商局的带动下，这种政府背书，股东受益的方式大行其道。随后的江南制造局和开平煤矿等企业相继发行股票。1881年，国企“开平煤矿”产出第一批煤，利好像原子弹爆炸投射在市场，以至1881年外国商人创办的上海自来水公司，股票供不应求。中国股市出生不久就迎来一波大牛市。
和政府一起做赚钱生意的机会，让晚清的上海人激动万分，此前是个别红顶商人才能占的好事。上海沸腾了，上海但凡有头有脸的人物，均挂着某公司股东身份；普通民众也东拆西借争购股份以图谋利。1882年，轮船招商局票面100两的原始股，已经升到260两。次年3月，配发新股，面值100两新股，4月初就升到146两。同期的开平煤矿股票也从不及10两上涨到百余两。
1882年9月《申报》记载：“即如公司一端，人见轮船招商与开平矿务获利无算，于是风气大开，群情若骛！”
中国股票市场发端于洋务运动，帮助政府解决融资困难。此传统延续至今！
叁
胡雪岩被棉花压垮
1880年代初的上海，房地产和股票交易涨势喜人，吸引了江苏、浙江、安徽、山西等多地民间资本，如同旧屋中的炭火，在帝国暮色中焕发出极不相称的活力。
当年的上海，跟今天及其相似。各路资金以各种方式进入房地产市场和股市，利息和收益极高。这些新钱的主人，纷纷到生活环境最好的法租界置业。
1882年《申报》评论道：今华人之购股票者，则不问该公司之美恶，及可以获利与否，但有一公司新创、纠集股份，则无论如何，竞往附股。
1882年，正式有案可查的招股申明中，一年就上市了16家共筹措白银300万两。当时金融管制并不严格，上海的近百家钱庄将贷款放给炒股者，甚至自己直接买股票。股市圈来的钱马上被投入到开矿建厂中去。而此时，追随胡雪岩参与中国第一场国际贸易战的金嘉记丝栈亏损倒闭，欠下46家钱庄合计50万元之巨，推动了多米诺骨牌。
钱庄因而紧缩贷款，使20家商号周转失灵，倒欠款项高达150万银两。7月间，投资房地产和股票的巨商徐润因房地产呆滞和股票下挫，所借的22家钱庄的百万元巨款无法清偿。11月间，“红顶商人”胡雪岩因经营生丝失败亏蚀数百万银两，其独资在北京、杭州、上海开设的阜康银号也宣告倒闭。这种情况下，以往把余款拆借给钱庄的外国银行和山西票号也不再向钱庄融通资金，于是一向依靠拆款扩大信贷规模的钱庄（48家）停业。
这在股票市场上迅速引起连锁反应，开平矿务局的股票1883年5月还是每股210两以上，到1884年则跌落到29两。
非败而败的中法战争
楼市遭遇黑天鹅。1883年12月爆发的中法战争，引起法租界恐慌，认为中国政府下一步就是清理在中国的法国人，混乱和压力下法国人纷纷抛售房产，1884年初，租界房价一落千丈。地产大亨徐润成为第一个倒下的赌徒。
上海楼市和股市中最大的玩家是当时首富胡雪岩！据说他有2000万两资金放贷其中，剩余的都投入到生丝大战中囤积棉花，抽身不及，银根吃紧。政见对手李鸿章趁机出手核查挪用协饷案，政治和经济上的双重打击，将胡雪岩逼入破产。
为李鸿章站前台，顺势而为，改变徐润和胡雪岩命运的新红顶商人盛宣怀，在辛亥年后，因失去政治上的凭藉，一度陷入所谓“国人皆曰可杀”的境地，最终因为人身安全受威胁、财产更几乎不保而被迫流亡国外。在一个没有真正意义上的企业家和适宜其生存的时代，暂时的胜者或许也终不免成败萧何、宿命轮回的结局。
1884年股市楼市齐崩，却出现个神人。打工仔犹太人哈同当时正准备逃难到香港，他的妻子罗迦陵独具慧眼，将自己以前从事皮肉生意中赚到的所有积蓄交给丈夫，要他去现在的南京东路一带购买房屋土地（逃难中抛售的房子完全是白菜价）。不久清廷“不败而败”，“不胜而胜”的法国人重新回来，33岁的哈同抄底成功，后不断加码，遂成地产大亨。
命运跟所有人开了玩笑。轰轰烈烈的洋务运动引发了上海楼市和股市的超常繁荣，但一家商铺的倒闭，一场莫名其妙的战争，传导中摧毁了这个市场盛世。而一个局外的烟花女子凭个人见识，准确预言了未来。从中你能得到什么启示？
关注小逻辑，听我讲道理
转载的必须戴上它
版权说明：感谢原作者的辛苦创作，如转载涉及版权等问题，请联系我们，我们将在第一时间删除，谢谢！投稿邮箱：2338674921@qq.com
—在这里，读懂中国—
)
