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实习记者 梁梦雅 北京报道
8月17日，上海内环罕见住宅用地开拍，融信集团最终以14.3万元/平方米的楼面价格打破中国土地成交记录，成为新地王。然而，相比于一二线城市的交易火爆，三四线城市则持续低迷。针对这种全国冷热不均的楼市表现，调控应当怎么走？
为此，资深房地产专家谢逸枫在接受《中国联合商报》记者的采访时表示，只有完善土地、住房、货币和金融等的长效机制，才能达到调控的最佳状态，“限购”、“限价”等措施治标不治本。
全国冷热不均
由于资金回流快、资源配置高、人口流动大、库存量少等原因，一二线城市房地产市场近来急剧升温，出现了“房价涨幅高”、“地价溢价率高”、“投资投机客比例高”的“三高”症状。
接受记者采访的专家普遍认为，楼市的“三高”症状，说明一二线城市的房地产行业面临的是供不应求的情况。
据介绍，前几年，国内处于宽松的货币环境，在三四线城市中，传统行业升级受阻而发展缓慢，所以不少资金涌入了房地产行业，造成库存巨大。但由于其自身的产业发展有限、配套设施有限、人均收入增速缓慢，人口集聚的效果不明显等原因，导致楼市出现了供大于求的状况。
针对国内复杂的地产环境，尽管调控政策不断出台，但效果均不理想。华安证券研究员宫模恒在接受《中国联合商报》记者采访时认为，调控的根本就在于把供需关系保持在良性可控的范围内。但目前供需关系扭曲，政府的调控系统只是针对问题的表面，并没有深入到供需的深层。
政策赶不上变化
“近年来，地产政策瞬息万变，很多时候都是“刚按下葫芦，又起了瓢。一过热，立刻出台政策冷却；一过冷，立刻又出台政策炒火。”宫模恒无奈地表示。
2007年楼市价格暴涨、地王频现，于是国家出台了“9·27房贷新政”，被业界解读为“认贷不认房”，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，导致第二年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。
2008年12月，政府放宽二套房贷，即对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。政策一出台，立刻楼市复苏，后继续大涨。
2009年，“国四条”出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。短期内观望人群增加，二手房成交量下降。
2010年，“限购令”出台，高价地王继续产生，房价飙升。
通过以上事件，我们不难发现，4年时间，国内地产形势和政策出现了一个“热冷热冷热”的循环。长此以往，地产行业很可能陷入一个“冷热”循环的怪圈。
“很多政策都是周期性的叠加，不可控制，而且每次都有些矫枉过正。”宫模恒表示。
对于房地产调控出现的这些问题，谢逸枫认为原因主要有，第一，行政干预过多，“限购”、“限地”、“限地价”等等，这不符合市场规律。第二，抑制需求的政策多于增加供应的政策。第三，调控仅仅针对房价，不针土地使用制度。缺乏完善的土地、住房、货币和金融等的长效机制。第四，缺乏制度上和法律上的保障。
谁是楼市的解药？
面对一二线城市和三四线城市房价“一半火焰，一半海水”的现状，想要达到最佳的调控效果，宫模恒认为，政府要相机而动，建立系统的房产体制，理顺政府的财税需求、开发商的利润诉求、消费者的居住诉求三者之间的关系，还可以尝试“一城一策”制度。
8 月 3 日，国家发展和改革委员会在《更好发挥投资对经济增长的关键作用》一文中提议，要因城施策加大调控力度，进一步促进房地产投资健康发展。鼓励高库存城市发放购房补贴、先租后售；一二线等住房供应紧张的城市扩大新增供地、盘活存量土地；根据市场状况，适时调整住房、办公楼和商业营业用房土地供应比例，合理规划住宅配建的商业设施面积。
但也有专家持消极态度，谢逸枫就认为，只有完善土地使用制度，问题才会迎刃而解。
责编：刘文
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