中国楼市潜伏在水面下的两条“鳄鱼”

　　本文探究一下两股潜在的力量，或者说潜伏在楼市水面下的两条“鳄鱼”！

　　中国楼市总体上正在回暖中。然而，一方面是大部分三四线城市依然沉寂；另一方面是少数城市房价地价暴涨幅度，史无前例，已经空前，可能绝后。出现这一罕见现象的因素比较多。

　　针对少数城市高地价与高房价，从高层来看，并非持欢迎态度，比如今年5月“权威人士”的谈话，以及今年7月中央政治局“抑制资产泡沫”的提法，都可以佐证这一点。

　　但为什么高地价与高房价愈演愈烈？本文探究一下两股潜在的力量，或者说潜伏在楼市水面下的两条“鳄鱼”！

　　一条鳄鱼的名字叫地方管家！

　　地价高，地王多，面粉贵过面包，甚至加包装盒的面包。这一现象的出现，从市场角度来看，主因是开发商抢地热情高，次因是热点城市的优质地块较少。供不应求，因此导致地价高涨。似乎与地方管家关系不大。

　　但如果深究，则关系并不算小！第一层关系，白纸黑字的土地法规，却无法落地。开发商疯狂抢地，看似是一种完全的市场行为，但却是有条件制约的，比如按规定，一年不开工，罚款20%（按地价款），两年不开工，无偿收回。但过去十几年，这一政策根本就没落地，哪个地方政府曾经严格执行过？站出来，走两步……

　　既然有法不依，有章不偱，那么开发商就敢于在热点城市甩一膀子抢地，假如拿地后遭遇市场降温，一年后两年后的房价水平，无法实现项目赚钱，那么只要再多等几年，房价再度大涨后，大概率仍能实现项目赚钱。过去20多年中的诸多港商，不就是很擅长玩囤地的游戏吗？

　　第二层关系，地方政府的推地节奏，更多考虑自身利益。在楼市低迷的时候，推地节奏放慢，推劣质地块；而在楼市火爆的时候，大量卖地，供应优质地，从而为大量地王的出现创造了条件！地王的出现，加剧了房价上涨的预期。但地方管家，管不了这么多！

　　地方管家也有难处，自己养活自己，要想多吃口肉，俺容易吗？养家糊口的钱，主要来自于卖地与房地产税收。所以，即便是打击囤地捂盘的法规存在了很多年，地方管家都不愿与亲爱的地产商们撕破脸！

　　2010年国土部下发通知：溢价率超50%的地块属异常地块，须向国土部报备。但前段时间国土部像个怨妇一样说：近期很多成交异常地块，地方管家都没有上报！

　　易居研究院有一个年度报告，持续跟踪和研究地方政财收入与房地产的关系。下面摘出一张图，供大家瞻仰。

　　与房地产直接相关的有五个税种：契税、土地增值、耕地占用税、城镇土地使用、房产税；另外还有两个税种间接相关：营业税和所得税。

　　以“五税”加土地出让金的口径来计算，土地财政收入占地方财政收入的比重，从2003年跃起（中国楼市黄金十年初始），一直保持在三成以上。这是各地城市建设迅猛扩张、新城新区遍地起的最重要的资金来源。

　　2015年，土地财政收入占地方财政收入的39.9%，较2014年下降7.8个百分点，是2009年以来最低值。于是，地方政府开始感受到些许冷风了。于是，更好的卖地、卖更多钱，就成为地方管家的首要考虑。中央号召“去库存”，其实地方更想“多卖地”。

　　如果以“七税”加土地出让金的口径来计算的话，2015年，土地财政收入占地方财政总收入的47.6%。较2014年下降7.3个百分点，是近四年以来新低，但仍占据地方财政收入来源近一半，是地方财税总收入的核心组成部分。虽然未来该比例有望逐渐下降，但短期内仍是地方政府最主要的收入来源，具有不可或缺的地位。

　　另一条鳄鱼的名字叫商业银行！

　　央行发布的信贷数据显示，7月份人民币贷款增加4636亿元，其中，住户部门贷款增加4575亿元。也就是说，7月份新增贷款几乎全部来自房贷。

　　这在中国历史上，同样史无前例，个人房贷的疯狂发放，个人购房杠杆的放大，是导致本轮少数城市房价史无前例上涨的最重要原因！

　　客观讲，相比2009年，这轮央妈放水的力度，并不算大。2009至2010上半年，M2增速基本都在20%以上，最高值近30%。而2012年以来只有13%左右。即便是近期猛增的M1，7月增速26%，但2010年一季度最高为39%！

　　虽然资金水池的总量不够大，但房地产小水池的水量却大得吓人！流向房地产的资金量，可谓洪水滔天！

　　仅看一张图吧。自2013年以来，全国房地产贷款余额的增速，一直高于全国人民币贷款增速！尤其是今年上半年，人民币总贷款增速略超14%，而房地产贷款增速居然高达24%！整整高出10个百分点！而房地产贷款组成当中，主要是个人房贷发放量巨大！少数热点城市利用贷款高杠杆买房、炒房者甚众。近几个月官方打击首付贷，是合理的。

　　从3月开始，上海、深圳、合肥、厦门、苏州、南京、廊坊等少数地区收紧了个人房贷。但说实话，商业银行并不想收紧，只是迫于银行管理部门和地方政府的压力。

　　因为，个人房贷是商业银行眼中的“唐僧肉”！截至8月27日，共有11家上市银行发布了半年报。其中，建行、农行和招行的新增贷款，一半以上来自房贷。

　　比如，8月25日，建行2016年中期业绩发布会：我们给买房的贷款，已经是给卖房的贷款的6倍了。截至6月末，个人住房贷款余额3.18万亿元，新增逾4000亿元，同比增幅14.7%。不管是余额还是新增规模，均达到全国银行业第一。下半年，我们还会大力发展住房按揭贷款，保持全国第一的势头。虽然按揭贷款利率一般下浮4%-5%，但是很安全，收益是有保障的。

　　就全部贷款而言，我国商业银行的不良贷款增长态势，自2014年至今，仍在延续。已披露2016年中报的7家上市银行中，浦发、华夏、平安、招行、建行、交行不良率分别攀升了9、4、11、15、5、3个基点为1.65%、1.56%、1.56%、1.83%、1.63%、1.54%。

　　而个人房贷的不良率，却非常低。比如，浦发银行的个人住房贷款不良率也只有0.45%。招商银行个人住房贷款不良率只有0.41%，大幅低于1.83%的平均水平！

　　当前，实体经济不振，很多行业利润大降。对于商业银行而言，风险与陷阱遍地都是，惟有个人房贷领域，风险很小，又能跑量！于是，各大银行，为了自身利益，疯抢房贷。首付门槛降降降，利率打折大大大！虽然上头有监管，但为了赚钱，哪家商业银行愿当“乖宝宝”？！

　　地方管家与商业银行，看似与楼市没有直接关系，却是推高地价与房价的两大元凶，是潜伏在高地价与高房价水面下的两条大鳄鱼！敢问，谁敢下水捉鳄？

　　本文作者：杨红旭，易居研究院副院长，微信公众号：杨红旭楼市研究（ID:yhxlsyj），著有《楼市探秘》