8月房地产投资增速企稳 区域分化下去库存难度增大

　　在一二线城市遍地地王、房地产开发投资企稳的情况下，楼市仍隐含着不小的风险。

　　房地产投资增速企稳

　　国家统计局13日发布的数据显示， 1-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1-7月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资43076亿元，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进说，从房地产市场的投资数据看，过去几个月呈现了下滑的态势，也引起了行业的担忧，认为地产投资强劲力度减弱。但从1-8月份的数据看，此类指标开始企稳，大致停留在5%左右的水平，这样一个投资水平符合预期。

　　国泰君安研报认为，房地产投资增速保持平稳，预计全年将维持在5%以上。8月单月投资增速达到6.2%，2015年8月开始投资增速持续为负，在去年低基数的情形下，预计今年后半年投资增速将保持较高的水平。但由于政策调控收紧预期仍在，对于后续增速不宜高估。

　　在销售方面，1-8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%，增速比1-7月份回落0.9个百分点，商品房销售额66623亿元，增长38.7%，增速回落1.1个百分点。

　　中原地产研究部首席分析师张大伟对《第一财经日报》分析，整体看，本轮房地产市场的火爆依然在持续，简单计算均价看，8月住宅成交均价达到了7521元每平米，环比上涨了1.3%。

　　在楼市火爆的情况下，各开发企业也是赚得盆满钵满。位于广州天河区奥体附近的龙湖首开天宸原著楼盘，今年前8月，以26亿的销售金额位居天河区第一、广州第二。该项目售楼处人士告诉《第一财经日报》，一月份该楼盘主力价位在2.8万-3万，现如今已经达到了3万4到3万5之间。“有了地王支持，市中心销售很火爆，这几个月涨得很厉害，我们也是顺势而为。”

　　在开发投资企稳的同时，因为一二线的爆发，和三四线的波澜不惊，楼市也隐藏着不少隐忧。张大伟说，从数据看，8月单月商品房销售面积是1.169亿平米，其中住宅是1亿平米，单独数据看，同比上涨幅度为19%，涨幅已经难以维持之前的高位。

　　严跃进说，从商品房销售面积和增幅来看，已经出现了高位回落的态势，这说明本轮楼市交易最高峰已经过去，市场交易总体出现下滑，主要是部分需求提前透支的结果。当然从实际情况看，也不排除9-10月份依然会有反弹，主要是政策收紧预期下部分购房者依然会加快入市。

　　去库存成效仍然分化

　　在土地购置方面，1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点;土地成交价款4632亿元，增长7.9%，增速提高0.8个百分点。此外，房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点。

　　张大伟说，房企购入土地金融涨幅加速，而面积降幅加速。证明了房企购入了过多的一二线城市土地，高单价、高总价土地购入过多。由于地价高于房价，影响了新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。

　　数据显示，8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住宅待售面积减少639万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加54万平方米。从去库存的结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。

　　表： 全国商品房库存

　　日期

　　统计局公布商品房库存（万平米）

　　2015年11月

　　69637

　　2015年12月

　　71835

　　2016年2月

　　73931

　　2016年3月

　　73516

　　2016年4月

　　72690

　　2016年5月

　　72169

　　2016年6月

　　71416

　　2016年7月

　　71382

　　2016年8月

　　70870

　　张大伟分析，从全国看，去库存情况在区域间的分布非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢，房地产去库存的难度越来越大。尤其是，随着一二线城市地王潮全面出现，惜售现象增加，房价处于高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。

　　数据显示，1-8月份，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，定金及预收款25656亿元，增长29.7%;个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。这也显示，开发资金增长注来源于定金及按揭贷款。

　　国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运表示，目前房价确实还是在上涨，但是从近两个月来看，房价涨幅是在回落的，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。

　　盛来运说，今年以来，尤其最近两个月，一、二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。他认为，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。

　　国泰君安的研报认为，一线城市由于供给和城市数量有限，对楼市的影响将保持平稳;而大部分三四线城市由于需求有限，预计仍将处于“时间换取空间”的去库存过程。而大部分二线城市由于其处于区域核心，将持续受益于城镇化的进程，对周边的人口和产业具有较强的吸引力，未来楼市有较大的机会，在调控政策收紧、货币政策空间有限的情形下，对下半年楼市呈谨慎态度。