有人说，预测房价太难了，这好像是从一群初中生里判断谁能考上清华北大，而城市未来的发展谁能看透呢？预测房价虽难，但我们可以相对有理有据地预测城市房价的涨速。
房价涨速是城市自己与自己相比，所以我们只要考察城市本身的发展潜力就OK。城市是否有潜力，要看资源（包括人力和物力）是否能聚集到城市来。美国人做过这样一个实验：在一个美国地图上标记出一些点表示各大城市，按照各个城市的经济发展水平同比例地在各个点洒上糖。之后，将许多蚂蚁均匀放置在地图中。蚂蚁纷纷爬向放着糖的各个点。而把蚂蚁集中爬过的路线连接起来，刚好差不多接近美国高速公路网的地图。
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这个实验说明：1、人会自觉向资源丰富处汇集；2、现有交通网络能指引人的流动方向。
纵观近10年的发展变化，高速铁路正在全国资源配置中起着越来越重要的作用。企业愿意到通了高铁的城市开分部，人才愿意到通了高铁的城市打工。不少城市正像近代史上“火车拉来的城市”一样，借高铁之势蓬勃发展。
国家发改委今年7月公布《中长期铁路网规划》，到2020年全国高铁线路要达3万公里，构建“八纵八横”主通道。5年后，哪些城市最受益？
背靠大树的一线周边：天津、佛山、苏州
我们已经看到，借力一线城市人口和产业转移，北上广深周边的一些城市将得到飞速发展。城市之间的互动频繁，对双方都有好处。北京和天津、广州和佛山、上海和苏州，三个地区各自的城际通行时间分别是34分钟、23分钟、25分钟。特别是广州和佛山，地铁互通，连坐车到火车站的时间都省了。2016年，百度发布的全国50城上班距离及时间排行榜显示，北京和上海的平均上班通勤时间为52分钟、51分钟。也就是说，城际交通时间竟然短于城内上半天通勤时间。
当城际交通时间缩小到与城内交通时间差不多的时候，两地就真的可以称为“都市圈”了。虽然经济水平仍然有差异，但远亲不如近邻，两个城市已可以“称兄道弟”。北京与天津、南京与上海与杭州、广州与深圳，这些城市之间各自形成了交通1小时以内的经济圈，因高铁受益最多。
独霸一方的经济发达省城：合肥、郑州、厦门、武汉、长沙、南昌
缺乏竞争对手的省会城市，也是高铁网络的受益者。简单地说，在一大片区域内，贯通了高铁，打工族迁移、返乡更加便捷，但可选的打工城市只有省城一个，劳动力肯定会源源不断来此。随之，各大企业也会以此为中心向周边辐射拓展业务。
美国学者E.S.Lee把影响人口迁移的因素分为“推力”和“拉力”两个方面，前者是消极因素，促使移民离开原居住地；后者是积极因素，吸引怀着改善生活愿望的移民迁入新的居住地。小城市的经济衰落，属于“推力”，小城市与大城市交通时间的缩短，属于“拉力”。
中国有世界上最复杂的人际关系网。在这个网中，“拉力”的作用被愈加放大了。
9个房价领涨中国的城市按照楼市火爆程度可能的排序是：
天津、合肥、郑州、厦门、武汉、长沙、南昌、佛山、苏州。
特色小城市也会有春天
中国的人口流动呈现4个趋势同时出现的局面：人口从农村到城市、从小城市到大城市、从城市中心扩散到郊区、从郊区外扩形成“都市圈”。高铁对小城市到大城市的人口流动促进作用最大。人口流出了，小城市的经济自然难有起色。
当年如火如荼的高速公路建设或可与之类比。美国加州大学伯克利分校本杰明菲伯尔的研究称，中国高速公路网对边缘城市的经济发展有显著负面作用。1997年到2006年期间，中国被纳入高速公路网的边缘城市，相比其他边缘城市，经济增长率平均低了18%，工业总产值增长率平均低了26%。
有统计发现，京沪高铁在安徽经过四个站——宿州、蚌埠、定远、滁州。近些年来，这4个城市户籍人口在增加，但常住人口却一直在减少。京沪高铁全程共24个站，靠近北京和上海的共11城市为人口净流入地，而其他13个城市都是人口净流出地。当然，没有高铁，这些城市的人口也一定是净流出的。但目前来看，高铁并未给这些城市带来设想中的繁荣。
2012年到2014年，经停辽宁省鞍山市的高铁车次增加了8躺，鞍山市常住人口减少了33000多人。《QQ2016全国年轻指数大数据报告》显示，一个半小时城际高铁可到武汉的咸宁市，16到35岁的年轻人口流出率达到7.46%。
看邻国日本的例子。带动关西地区经济，曾经是日本的新干线的目标。通车后，关西企业的劳动力反而更多地想东京聚集。
但小城市并非没有办法，他们可以借助交通汇集的优势，发展特色旅游产业。融360房贷以下面四个城市为例：
四川宜宾，连接了“京昆线”和“兰广线”两条纵线。2015年末，宜宾城镇人口202.5万人，同比增加6.5万人；城镇化率45.1%，比上年提高1.25个百分点，仍有巨大的提升空间。
重庆万州，连接了“沿江线”、“呼南线”和“郑万高铁”。2015年末，重庆市城镇化率达到60.9%，预计到2020年,常住人口城镇化率将达65%以上。流入外来人口150万人，同比多流入3.9万人。
湖北宜昌，连接了“沿江线”和“呼南线”一横一纵。到2015年，宜昌城镇化率已逾55%，略高于全国平均水平，“十三五”期间，宜昌还有约2500亿元的投资用于城镇化建设。
湖南常德，连接了“厦渝线”和“呼南线”一横一纵。2015年末城镇化率47.6%。2015年常德市商品房屋销售额139.2亿元，增长35.6%。
这四座城市的旅游业可能因高铁的到来而取得意想不到的发展。他们本身的自然环境都算不错，过去只是交通不够便利。随着经济发展，中产阶级的数量增加，他们对生活品质的要求更加提高。高铁很有可能提高更多大城市居民的出行旅游意愿，高铁线上风景优美的小城市或将成为大城市居民短途旅行的首选。大城市白领的休闲度假需求更多、更频繁。为此，小城市应发掘承接短途出游的潜力。
一南一北，楼市前景天上地下
你在南方的艳阳里吸引来客，我在北方的寒夜里向外奔波。新的“八横八纵”版图里，经济相对平庸的南北方两座城市可能会呈现有截然不同的发展轨迹。它们就是南宁和石家庄。
2015年，南宁人均GDP是5.12万元，石家庄人均GDP是5.18万元，两地经济实力差不多。从2010年到2015年，南宁人口增长了4.87%，石家庄人口增长了5.29%，差别不大。
5年之后，两地可能发生截然不同的结果。石家庄是青银通道与哈京港澳通道的交汇处，向往东到沿海、往北到北京，距离非常近，频繁的高铁，很可能把本地人口输送到机会更多、收入更高的沿海与北京。而南宁则不同。南宁作为呼南通道的终点，包海通道的南方枢纽，同样会引发大量人口流动。不同的是，南宁距离东部发达地区仍然较远，对于距离较近的广东，本地想走的人早就走了，留下的也不会因为沿海高铁而离开。呼南线上，大城市密度低，南宁的竞争对手有限。同时，作为中国与东南亚贸易的西南大门，南宁的国际贸易战略地位非常重要。作为自治区首府，南宁与呼南线、包海线上的其他城市相比，拥有得天独厚的地理和政策优势。
2015年，南宁GDP增长率8.32%，石家庄则是6.67%，今后几年，二者差距可能更大。信不信由你，5年之后我们再看。
转自：ipo观察(ipo2012)
来源：凤凰房产
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