地价与楼价齐飞
来自“地王”的洪荒之力
土地市场高烧难退，2016年似乎要被人早早冠以“地王年”的称号。前八个月内地一二线城市火力全开，地王频现。对于拿地与否，地产商有自己的逻辑。而如何在降杠杆的同时合理去库存，以及维持房地产市场的稳定发展，政策调控似乎也要因地制宜。本期财华专题，感受来自“地王”的洪荒之力...
纵观今年以来全国土地市场，地价拍卖屡创新高。截止截稿，全国名列前茅的地王称号得主，既有来自超一线城市北、上、广、深，亦有杭州、南京、武汉等热门二线城市的身影。成交价方面，单宗地超过100亿的总价地王达到了4宗，溢价普遍超过100%。其中融信中国投得上海静安的地皮，每平方楼面成交价达10万多，预料日后可售楼面售价高达每平方米14万。
一面是民企央企抢得头破血流，对地王头衔势在必得；另一面是战略相对保守的同行，直呼“不敢买”。
龙湖地产：我们对于地价的判断，以我们的模型来算，我们感觉当到那么高价位的时候，至少对龙湖来讲，我们觉得要快速开发快速达到希望的毛利率是有挑战的。能拍到这么高的高价，我们也祝福同业，因为他们有很大的勇气，但是我们胆子没有那么大。大家知道龙湖是一个较稳健的公司，尽管我们去了，但是我们有合理的授权。实际上在现在整体流动性较宽的情况下，出现高地价也不足为其，因为每间企业都有自己的逻辑。
华润置地：我们也关注到高地价带来的市场风险，从我们自己来讲，我们会考虑放缓投资节奏，坚持我们自己的投资纪律和战略导向。我认为在市场热的时候也不一定要盲从，还是要坚持我们对投资回报的要求。
融信中国：当天的举牌接近110亿的优势价，所以对这个项目还是非常看好，刚才主席也介绍项目的稀缺性，它是近10年以来，(上海)内环出来的最好的土地。上半年我们已经基本完成全年的土地投资目标，当然也不排除在下半年资金充足的情况下，有比较好的项目，我们会继续增加投资。
雅居乐：大家都知道雅居乐是广州的品牌，我们对客户和产品很有信心。比如我们之前在广州大学城拍下地王，是最贵的40多亿，事实上我们这几年最大的业绩也是来自于此。如果下半年还有好的机会我们会继续，因为我们现金流充裕，回款率较好，有机会再花100亿去买地的。
地王频出之下，楼价同时水涨船高。国家统计局发布7月70个大中城市新建住宅销售价格，按月上涨0.8%，为连续15个月上涨。与去年同月相比，70个大中城市，仅有11个价格有所下降，58个则为上涨。
另据交银国际数据显示，8月份100大城市房价环比上升2.17%至12270元/平方米，是自2010年该行记载以来最高月度涨幅。而8月份30大城市房屋销量环比涨5.4%，由二线城市领涨，无锡、珠海、昆山、佛山等名列前茅。
很多之前压抑的购买力在两年前释放出来，所以房价开始上涨。引发开发商对房价之后比较正面的看法。后续是房价上涨，带动大家会利润率的憧憬，认为房价上涨，可以拿更多的钱买地，因此刺激地价上涨。之后变成“鸡跟鸡蛋”的关系，后来就带动到整体房地产市场，有一个比较长期和持续的上涨情况。加上房贷的放松和利率的下降，帮助到整体对于按揭方面的负担能力，所以引发长期一至两年上涨幅度较大的情况，而地价也跟随该情况追上。
面对高烧难退的土地市场，房企拿地与否背后的逻辑，在于对面粉贵过面包、甚至贵过蛋糕的担忧，当然也有艺高人胆大的企业信心十足。地王扎堆的八月已经过去，迎来楼市的“金九银十”，地价与楼价这对相依相存的小伙伴会不会继续携手上涨呢？而面对疯狂的升势，政策走向又会如何？目前可以看到的是，调控的动作已经在路上。
地价与楼价齐升，我们已经很难理清，二者之间的因果。不过可以肯定的是：这场由去年蔓延至今的地王潮，远没有到洪荒之力用尽的时刻。那么，不疯魔不成活的土地高烧，究竟从何而来？
麦格理大中华区首席经济学家胡伟俊：一方面是过去一年房地产销售都是不错的，从这个角度来说，开发商有补库存的需要，因为要补很多的土地，因为之前的存货大幅下降，这是一方面。另一方面与现在流动性，就是钱比较多有关系。因为现在钱比较多，又找不到去处，所以从这个角度来说，房地产，特别是土地市场，作为一个投资的目标，也受到了很多资金的追捧。
货币流动性的持续宽松，资产潮下的资产荒给了地王拿地的勇气。但欲戴王冠，必承其重。以高溢价率拿下地皮后，地王企业接下来面临如何解套的问题。
根据WIND信息数据显示，在已公布中期业绩的101家房企中，2016年半年营收5228亿人民币，同比增长37%。但值得注意的是，百余家房企净利润仅为484亿元，资产负债率更高达65 %。面对低毛利，高负债的质疑，地产商和分析师如是说...
融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德：我的销售要远远超过负债，也就是我的现金额，每年在账上的现金支出，最核心主要80%以上来源于我的销售，来源于我销售贡献的现金，而不是依靠负债。在拿地的时候第一要保证流动性，包括对未来流动性的影响，未来若房价有停滞一个阶段，我们的产品销售是不会受到很大影响的，这是我们对于拿地最基本的把握。关于盈利情况，我们的定价不是以本身利润为定价标准，而是以市场、产品作为定价方向。
恒大地产董事局副主席兼总裁夏海钧：我认为再关注于负债率就等于是对我们过去战略的一种误读，如果两年前不是我们坚持，在负债率略高的时候拿下优质的土地，那么这两年我们就失去重大的战略转机。由于我们前两年在负债率比较高的情况下，储备了大量的优质土地，为我们未来三到五年的公司高速增长，奠定了坚实的基础。
富昌金融集团研究部总监谭朗蔚：只要中央的调控政策不是太过严厉的话，市道一路上去的时候，他们应该可以做到盈利。当然投资者要关注不断在高价买地的企业，他们的毛利率可能会受压多一些，因为不能永远将房价抬高，都要看市况和政策面。
交银国际中国房地产研究助理副总裁谢骐聪：我们看起来面粉和面包的价格差不多，但其实有时候面粉比面包的价格更贵。如果往后国家不愿意看到房价过快上涨，出现比较大的资产泡沫的话，那么房企不要说不赚钱，根本很难做到盈亏持平的状况。负债方面要看个别的房企，可能与地价没有太多关系，但是从毛利率、利润的角度，或者现金流回笼的话，我认为地王的风险挺大。
对地王房企而言，盈利与否很大程度在于政策面的风向，以及房价的波动。但站在制定政策的角度，如何把控不同城市的脉搏，地方政府也犯了难。在楼市需求侧，热门二线城市如：南京、厦门、武汉先后祭出“限字诀”，陆续出台楼市限购措施。在土地供给侧，上海在八月后期的拍卖被叫停，而深圳倒是反其道而行之，推出更多拍卖地皮，措施各异，但殊途同归，均是为了抑制疯狂的涨幅。
一方面，三四线城市大量堆积的库存，依然无人问津；另一方面在大城市，北京、上海、深圳需要抑制房地产泡沫，因为现在大城市房地产库存非常低，可能只有三四个月。但大城市毕竟是少数，中国有600馀个城市，有房地产泡沫的不会超过10个，剩下的城市依然有库存问题。所以在这些地方怎样去维持，让市场价格保持大致稳定，这对政府来说是一个比较大的挑战。
有些地方政府做拍卖熔断，有些限贷、限购，有些回到以前较严厉的限购情况，中央允许地方政府按个别的情况来做调控。也是因为现在个别城市出现一些城市很火热，但是三线城市仍然遇冷的感觉。我们也预期往后有这样的情况，每个城市会按照自己的情况做判断，来做调控。
一边是市场火热，泡沫堆积，另一边则是市场冷淡下的去库存难题，如何在二者之间寻找微妙的平衡，同时保持房地产市场的稳定发展？目前来看，因城而异的调控，或会成为今后地市和楼市的新常态。
作者：丁妍云
编辑：孙紫商
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