9月18日，深圳市土规委在其网站公布了《2016年城市建设与土地利用年度计划》（以下简称计划），这个对深圳房价将有重大影响的文件，却并未引起外界太多关注。相比于近万字的计划全文，老百姓显然更关注中介和开发商给出的直接报价，多少钱一目了然。
当面粉供应减少时，面包价涨的可能就会加大，土地与房价关系亦如此。
上述计划显示，深圳2016年供应建设用地1350公顷，其中居住用地共125公顷。对比去年的数据，便会发现数据差异。2015年深圳土地年度计划显示，当年计划供应建设用地为1600公顷，居住用地为170公顷。
两相比较不难发现，今年深圳计划建设用地比去年计划指标减少了250公顷，下降15.6%。值得注意该市今年计划居住用地面积比去年减少45公顷，同比下降26.4%。减少45公顷是个什么概念？这个面积相当于故宫的三分之二，等同于深圳世界之窗大小。
若按容积率大致1.8来算，今年计划减少的居住用地面积，会让深圳减少差不多一万套新增住房；若按现时深圳日均成交大约500套房，减少一万套新增住房就相当于深圳一个月的成交量.......没了；若按房地产项目开发周期1-2年计算，明年底或后年时，深圳新房上市的数量或将大幅减少。
土地供应减少的现实问题不容忽视，随着城市发展规模扩大，可用的新增土地面积也越来越少。上述计划显示2016年深圳新供应商品住房用地仅为8公顷，而去年这一数据还为10公顷。
在供应量减少的情况，深圳明后几年的购房需求也会下降吗？答案是很难。
相比北上广，深圳建城较晚。北上广在98年房改前就有大量的存量住房供应，本地人口早已实现了住房自有，这就是媒体所称的稳定器。自上世纪80年代建城以来，深圳一直处于外来人口不断涌入的态势，并没有像北上广等城市一样，存在大量的存量“适居”住房。根据世联行去年给出的数据，按常住人口计算，深圳商品住宅户均住房仅为0.4套，远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平。深圳超过1100万的常住人口中，70%的部分可能无房，他们要在深圳安家落户，这一潜在的需求随时都有入市的可能。
当然，除了土地供应外，宏观经济、货币发行数量、产业政策、市政交通等等因素都会影响房价走势，不过这些因素多属于长周期变量，如同权威人士谈中国经济走势一样，L型走势将持续几年时间。
不过，除了限购等政策措施外，在土地供应量问题上，深圳并非无所作为。深圳今年的土地计划中，有一个提法值得关注，那就是预留土地数量。今年深圳有150公顷的预留土地指标，目的为保障重大民生工程、重点保障产业的用地需求。历史上，深圳也曾有过动用预留土地指标的案例，比如2015年为应对房价上涨深圳商品房住宅供地面积就比当年计划有所增加。
尽管决定一座城市房价涨跌的因素有很多，但无外是内外部因素共振的结果。当外部不确定性加强时，内部政策决策变动将直接影响市场主体的心理。面粉与面包的上下游关系正映射出土地与房价的关联本质，当一块出产面粉的土地今年产量下降时，无论是因地力下降抑或天灾所致，总归面包的价格都要受到影响。而拥有面包的人，往往是受益者。
本文仅供参考，不构成投资建议！
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