环球老虎财经 | 乐居深度报道组 见地
"现时做房地产开发必须从金融的逻辑而不是制造业的逻辑出发……否则下一个“出走”的可能是你。"
时间倘若回到2012年7月31日，不知有没有人记得，武汉土地交易中心举行的公开土拍会上，曾杀出一匹“黑马”。那是知名电子企业TCL，以近5亿资金拍下洪山区武丰村地块，成为当日唯一一宗有竞价的地块。
时任TCL置业投资公司投资策划部负责人的严士平，今天仍然将那次拿地，视为职业生涯中值得书写的一笔——当然，他指的是该次拿地对TCL进军房地产行业的意义。
严士平早就算过了，楼面地价才2345元/平方米，成本控制在5000-5500元/平方米以内，等2013-2014年楼市恢复上行通道，卖到9000-10000元/平方米是没问题的。他还有个大胆的想法，就是把产品品质拔高，打造出一个环境好、物业增值空间大的项目，那么成本就需要提高到6000-7000元/平方米，距离未来售价还有2000-3000元/平方米的溢价空间。
“这是楼价上涨的前一夜，时间把控得绝对精准。”算完这笔账，他有点洋洋得意，对公司拍胸脯：“现在房企都忙着去库存卖楼，再不加大投入，多拿几块地，等年底其它房企手里有钱了进来抢地，就再也没机会扩大在武汉的发展空间了。”
然而，他的想法在TCL公司内部未获支持。相反，TCL打算把地块开发成本压低，保持稳定利润即可，对房地产业务投入的热情，也渐渐冷却。
“制造业都是以当期价格来计算平稳的收益，但房地产业是通过抬高成本，获取更多溢价空间。这是两个完全不同的商业理念。”或许从那个时候起，严士平才强烈地意识到，传统制造企业要做房地产开发业务，到底有多难。
“一个工业产品利润才多少？保守的他们难以想象盖房子能有那么大的利润。”
果然，正当楼市重新燃起火把，2013年底，TCL做出了将几乎所有房地产业务出售给花样年的决定。打包出售的资产中，就有严士平在武汉主导拿下的两幅土地。
说到这里，想必大家都知道见地君接下来要讲什么故事了。
联想控股几乎重演了三年前TCL所做出的决定。从9月19日联想控股与融创中国发布的联合公告显示，融创将以137.88亿元的代价，获得联想控股41间目标公司的相关股权及债权，拥有其旗下42个物业项目，分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个城市，总建筑面积1802万平方米，未售面积730万平方米。
消息一出，业内哗然。关于这个话题的讨论甚至连续三天都霸占地产新闻头条，这“待遇”，此前只有万科股权事件才能“享受”到。三天后，见地君想谈谈联想，以及“教父”级别的柳传志，为何在房地产开发上，心灰意懒。
1一次没有“输家”的收购
“我们早就知道这个消息了，下一步安排还要等上级通知，不知道是调去融创，还是被遣散。”在融科智地业绩最好的武汉，一位内部员工告诉见地君。
按照融创以往的做法，应该不会再留融科的人，人事调整的“手术”，或许只是早晚的事。
但这不是重点，重点是人人都认为，融创是赢家。
确实，这42个项目中的可售物业，不乏来自目前地价房价都飙升的一二线城市，比如北京、天津、武汉、杭州、无锡、合肥和长沙，并且相当一部分项目位于黄金地段，比如武汉的融科天域，位于大热的光谷，二期均价14500元/平方米已售罄，即将推出的三期，毛坯改精装价格预计达到18000元/平方米；位于中心区的珞瑜路中心，据一位曾经的租客反映，“物业服务很不好，但现在武汉卖疯了，谁在意这个呢？”
粗略统计，融创拿到这些项目的成本价仅1887元/平方米，而这些可售项目的均价，起码是收购成本价的3倍起，大多在10倍左右，如果以千章嘉园53000元/平方米的价格算，溢价近乎30倍。
见地君算了一笔账：
这42个项目的权益可售面积为553.4572万平方米，按照项目当前或片区均价来计算，融创若全部售出，其权益销售收入为611.3亿元，除去收购成本137.88亿元、在建项目建安成本35亿元（按2000元/平方米计）、待开发项目建安成本141.9亿元（按3500元/平方米计）和期间费用79.5亿元（按收入的13%计），融创这笔大生意的利润可达到217亿元。
但实际上，联想也是赢家。尽管按照楼市现在的“癫狂”态势继续涨下去，联想如果自己操盘，获得高额回报应该没有悬念。不过，对于联想而言，这或许需要付出较高的代价和成本，它可能等不及了。
在所有可售物业的面积占比中，热门一二线城市的货量（以可售面积计）仅占38%，但大庆、昆明、重庆这三个地方的货量就占了一半，再加上大连、江阴、景德镇、三亚、唐山等去库存压力山大的城市，货量占比高达62%，这对联想来说简直是灾难，但对于擅长快速去化、快速回笼资金的“贪吃蛇”融创而言，几乎就不是什么难题。
“哪些项目好，做精品；哪些项目不好，清掉，回笼资金，融创对此非常清楚，动作也会很快，顶多2-3个月，（对这些项目的）操盘思路肯定会定下来。”同策咨询研究中心总监张宏伟告诉见地君。
比如，在融创曾经短暂入主绿城之时，为了缓解现金流压力，孙宏斌就已经使过这招。2014年，绿城在杭州向老业主发放总金额高达300亿元、每户最高可抵扣20万元的购房抵扣券，甚至可以叠加使用；在青岛诚园，也曾放话以65折抛售园区剩下600多套房源。
2联想的“软肋”
在收购公告中，联想方面给出的解释是：出售事项可以一次性整体变现投放在房地产开发业务的资产，加强联想控股集团的整体流动资金及财务状况，让联想控股更聚焦在国内和国外金融服务、医疗服务、农业与食品与创新消费等领域的投资发展，提升联想控股的整体回报及为联想控股股东创造更大价值之良机。
曾几何时，房地产也是支撑联想利润的支柱业务。在港上市后，联想交出的首份成绩单，2015年上半年房地产业务为联想贡献了43.4亿元营收，同比大增120%；而17.33亿元的净利润贡献除了同比增加近20倍外，还占据战略投资板块总利润约51%的份额。
在2015年财报中，房地产业务对联想集团整体利润的支撑作用表现得更为明显：房地产业务归属联想控股的净利润为16.51亿元，但整个投资板块归属联想控股的净利润仅为13.24亿元。
但2015年下半年开始，联想的房地产业务已经初露疲软态势。2015年全年房地产业务营收107.04亿元，同比下滑7%。到了那时，柳传志对房地产开发业务仍抱有信心：我们坚信精挑细选的物业位置和始终如一的建筑质量，是我们在现时市场保有竞争力，实现稳定增长的保障。
2016年，尽管全国多数核心城市房地产走势“火爆”，也没有改变联想的房地产业务下滑的命运。今年上半年，联想的房地产业务营收44.87亿元，与2015年同期的43.4亿元相差无几，同比只增加了3%，而且除了同比下滑7%的IT行业，房地产营收增幅是垫底的，跟联想其他产业比，差距惊人：化工与能源材料营收同比增幅达283%，现代服务营收增58%，金融服务、农业与食品服务营收增幅也超过30%。
而且，当期房地产业务的净利润为3.65亿，比去年同期下滑75%，是联想控股战略投资中唯一一个净利润同比增幅为负的行业：化工与能源材料业务净利润同比大增624%，金融服务净利润增77%，就连营收下滑的IT业务，净利润也大增61%。
与之相对应的是，房地产在联想控股内部所占的资产规模比重依然较大。2016年中报显示，房地产业务在联想控股战略板块的资产规模仅次于IT业务，564.87亿元的资产，占比约为21.28%。
3柳传志留了“后路”？
如此庞大又不提供利润的房地产业务，显然无法担当起柳传志口中“一级火箭”的重任。
柳传志也曾试图通过大规模人事“换血”来力挽狂澜。2015年11月，柳传志宣布融科智地总裁室全部解职，其中包括曾经带领融科智地杀出一条血路的“地产少帅”陈国栋。除了伍敏及担任财务总监的周百皓再次被任命为副总裁，其他的基本都是从业绩最好的区域总经理提拔上来，颇有让“一线团队”担纲突破主力的意味。
就在今年8月2日，联想控股才发布过公告，披露附属公司融科智地房地产结束第一期非公开发行公司债券的发行工作，实际发行规模为30亿元，票面利率为5.06%。
然而，融资和“换帅”，都解决不了问题。当融科智地带着41间公司正式成为联想的“弃儿”后，瑞信重申联想控股(03396.HK)的中性评级，目标价19.6元。瑞信指，联想控股向融创出售地产业务项目，交易市账率约1倍，估算相等于联想资产净值的7.3%，较目前二手市场平均对内房企业0.8倍市账率的估值稍佳，交易影响略为正面。
“根据波士顿矩阵分析方法，房地产类似金牛产品，已经到了泡沫集聚的高位，获利收割不失为一个明智的选择。”中国社科院社科评价中心主任荆林波告诉见地君，相较而言，目前联想控股投资的丰联酒业、佳沃水果和KB水产，都属于高增长的农业食品领域，还有创新消费与金融服务的神州租车、星恒电源、正奇金融等，可以以较少的资金，获得较高的成长，并且占有较大的市场份额。
“在高位套现，获得现金流，然后集中投资蓝海领域，也是规避未来房地产泡沫破裂的稳健做法，不排除未来联想在低位时会再次涉足房地产行业。”荆林波认为。
对于联想会不会再“杀回”房地产行业，张宏伟看法悲观。他认为，此次“清盘”后，纯粹以融科智地这种开发模式，在联想未来的业务版图中恐怕是不会存在了。
有人说，联想不是还留下了位于北京的融科资讯中心园区以及60%的武汉智谷投资有限公司的股权吗，是否意味着联想抛售的只是传统房地产业务，而在产业园区开发运营方向上图谋转型？
按照易居研究院智库中心研究总监严跃进的观点，卖盘背后，联想考虑的可能是导入新产业的机会和优势。
4制造业与房地产业之间的“危险关系”
2009年，中国超过美国成为全球第一制造业大国。从大国兴衰史来看，这是中国成为全球第一经济大国的必要条件。然而，当英国、美国的制造业后来次第超过中国，全球经济权杖已然发生转移。
在中国制造业步履维艰，成本持续增加而利润薄如刀片之时，蒸蒸日上的房地产业当年吸引了很大一部分传统制造企业入场，比如纺织企业雅戈尔、鄂尔多斯、杉杉、红豆，家电企业海尔、海信、TCL、格力、美的，食品企业娃哈哈、雨润，做IT业起家的联想也不甘寂寞进入房地产开发领域。
“实体企业如果只能拿到6%的利润，而房地产行业可以拿20%甚至30%利润，谁都能清楚他们会做什么选择。”六年前，知名财经评论员叶檀如是说。彼时，公开资料显示，雅戈尔的房地产利润是主业纺织业的6.4倍。
荆林波曾经就此现象做过分析，他发现，国内的高科技企业几乎都涉足过房地产，而国外的高科技企业则非常专注于自己的领域。“也许，房地产业在中国的投资回报太高，过去投资的风险较低，而我国传统制造业的投资回报较低，高科技企业的研发投入大、风险大，回报不稳定（知识产权等无法保障、假冒侵权等），因此可以很好地理解为什么联想它们无法拒绝房地产高利润的诱惑。”
还有一个原因是，传统制造业在获取土地上有着天然的优势。“一些工业巨头在扩张之时，会遇到当地政府愿意把土地给他们，鼓励企业扩大产能。”几年前从TCL离职创业，现为深圳信纳海地产顾问公司执行董事的严士平告诉见地君。
不过，制造业和房地产业在商业逻辑上存在的天然的鸿沟一直难以填平。在公司价值观、投资回报规律上的严重分歧，导致这些企业的地产业务越走越窄。在严士平看来，TCL集团董事长有着上个世纪五六十年代生人独有的“产业报国”的理想。“他们觉得制造业是高精尖，房地产业是钢筋混凝土，不屑赚那钱，不为五斗米折腰。”
严士平说，在这样的价值观下，房地产业务成为了公司的副业，“无论是顺带的地产开发（用政府给的地），还是对内的基建业务（建工厂、办公楼等），都是服务于主营业务的，需要现金流、需要业绩的时候，就动用房地产给主业‘补血’，有闲钱的时候才支持一下房地产。”
导致的结果是，制造企业不会像传统房企一样，有明确的阶段性的战略目标，比如五年、十年规划，也很难吸引到专业的金融、地产人才过来。
没有专业的房地产团队，会让传统制造业陷入另一个困境：房地产在投入产出模型、成本控制、拿地研判、项目风控、周期把握上，都与制造业截然不同。“这就使得传统制造企业在进行房地产决策时容易判断失误，以致当非常确定的赚钱机会到来时，他们往往无法把握。”
5回归主业or继续留守？
借用王菲的一句歌词，（传统制造业）要有多努力，才能（在地产行业）看起来毫不费力？
局势已经改变，遍地机会的房地产黄金时代已经结束。“上市房企的平均净利润只有9%，还在下滑。”张宏伟告诉见地君。
“利润能有两位数就已经是‘大丰收’了。”金地广州公司市场部经理单江勇透露。
在行业集中度越来越高，房企并购愈演愈烈的今天，对房地产企业的专业化要求也越来越高，这就使得价值观不同、地产开发专业化程度不高的传统制造业的处境，面临“选择的焦虑”。
在联想卖掉房地产业务之前，娃哈哈跨界商业地产梦已碎，2014年6月，代表宗庆后迈向房地产行业标志步伐的杭州娃欧商场，在苦撑一年半后提出解约与撤租，几乎与此同时，宗庆后在实名认证的微博上表示，要积极开展多元化探索。
有意思的是，差不多跟柳传志的“多元化”转型思路一样，宗庆后当时也透露了其想要发展食品、机电、农牧、零售业的打算。
更早的时候，中石化旗下的四川华星，也曾以1元“贱卖”其所控制的四川宏富源房产公司50%股权。当时，宏富源房产公司负债741.69万元。与此同时，中石化在主营业务上也开始发力，启动油品销售业务重组，打算围绕油气改革来剥离非主营业务。
在荆林波看来，房地产本身是有一定行业门槛的，并非所有企业都适合进入。“不能因为在中国改革开放初期，一些传统制造企业由于天然的体制资源，获得一些好地段的土地，因此判断传统制造业也可以长久从房地产业获得持续回报。术业有专攻。”
“未来房地产发展的空间还是很大，但对地产专业素质的要求将会进一步提高。”“过来人”严士平指出，现时做房地产开发必须从金融的逻辑出发，对市场的研判能力要很强，学会利用楼市周期，在低价时拿地，在高价时卖房，这是其一；其次，未来房子会卖得越来越贵，竞争会越来越激烈，对后续服务能力要求也越来越高；再次，无论从理念上还是公司架构上，一定要把制造业和房地产业分开，让房地产业务独立发展，不要受到制造业的逻辑管控。
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