真实数据告诉你：上海、纽约、伦敦房价到底哪家强？

　　21世纪经济报道 何苗 上海报道

　　上海住宅的套均总价很可能已经超过纽约，追赶伦敦，这是近日国际房地产顾问戴德梁行发布的三季度数据中透露出的结论。

　　今年以来，随着中国一线城市房地产价格的上扬，与伦敦、纽约等全球城市的房价比较就成了人们热衷的话题。

　　从三地人均GDP对比来看，过去五年上海人均GDP与纽约、伦敦相比虽然在缩小，但仍有不小的差距。

　　2010年，伦敦的人均GDP就超过40万人民币，纽约超过30万人民币，分别是上海的5倍和4倍；2015年，伦敦的人均GDP下降到约37万人民币，纽约约为31万人民币，而上海上涨为10万人民币，这一比值缩小到3倍。

　　同时,纽约、伦敦的增长率分别为1.1%及2.2%。上海人均GDP年增长幅度约是纽约的6倍左右,伦敦的3倍左右。

　　若能保持这样的增速且假定纽约、伦敦维持不变，那么若干年后，上海的人均GDP则有可能追上伦敦和纽约。但在这个过程中，房价已经以超越这两个城市数倍的速度追赶。

　　戴德梁行数据显示，2010年上海一套房产总价大约253万元，彼时纽约是334万元，伦敦是401万元，约是上海的1.32倍和1.58倍。

　　但纽约的房价在2014年就已被上海超越，当年上海套均总价324万元，纽约只有306万元，伦敦则达到了477万元。

　　到了2015年，上海以397万元的套均总价，将纽约甩开了一段差距，尚低于伦敦的493万元20%。

　　但需要注意的是，伦敦和纽约的房产套总价，计算的是套内实得面积，而中国房产总价计算的是产证面积（包含公摊面积），按照一般多层的公摊为5%-10%,小高层(11-13层)的公摊为13%-17%,高层(18层及以上)公摊率为20%-23%来看，上海与伦敦套均总价相差的那20%，再加上2016年以来的这一波上涨后，似乎很快就可以忽略不计了。

　　2010-2015年,上海房价稳步提升,年增幅在4%-20%之间，年均增长率为10%。纽约房价波动性更强，年增长率在-5.0%-8.5%之间浮动，年均增长速度为0.7%；伦敦房价则在2014年突然发力，2014及2015年的年增长幅度均超过10%，年均增长率约为6%。

　　由此看，上海房价的增长速度明显高于纽约及伦敦，甚至是纽约的14倍。

　　民众的实际感受到底如何？

　　在旅居英国多年的人士介绍，伦敦超级黄金的区域（1区的核心），如白金汉宫、海德公园周边，个别楼盘套内使用面积均价有超过100万人民币/平方的天价，但大部分（黄金区域）住宅套内面积均在10万到30万人民币单价之间，尽管绝对价格可能高于国内，但几乎所有国内投资者，都觉得伦敦房价不比北京上海深圳贵多少。

　　另外，产权年限伦敦有明显优势，大部分是999年，一部分是125年到250年左右。且伦敦房产持有期间的税费，在全世界大城市中是相对较低的，每年税费大约相当于房价的0.2%到1%。

　　今年以来，随着国内房产价格的水涨船高，寻求海外不动产配置也成了一部分高净值人群的选择。

　　截至2016年8月31日，今年中国海外地产投资额创下新高，累计235亿美元，已逼近去年全年257亿的总交易额。戴德梁行大中华区研究部董事总经理 James Shepherd分析认为，这主要是国内市场可售优质物业资源紧缺和国际市场回暖所致。

　　人民币贬值的预期，伴随着国外市场如英、美两地较低的借贷成本，促成了国人去海外买房的热潮。比如今年美国的经济复苏就吸引了国内大批投资者的关注，在今年前8个月内，中国在美国的投资额就预计占其全球投资总额的57%； 而应该脱欧也让中国投资者看到机遇，比如以稳定收益著称的伦敦写字楼市场。