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自九月以来，高烧不退的楼市撩拨着人们敏感的神经。近段时间成都市场几近疯狂，一夜间，一人豪掷亿元端楼现象层出不穷，每平米均价调价5000元的项目比比皆是，而各楼盘抢房团中外地口音也屡见不鲜……成都楼市如此这般已让众人直呼看不懂。9月23日下午，房观察邀请业内专家、大咖就“疯狂楼市不淡定 一夜疯涨为哪般？”为话题进行交流讨论。
房观察：近期成都房价各种疯狂，涨价楼盘不在少数、传言排不到号的情况比比皆是，我想请问各位，这波涨价潮的内因和外因是什么？
郑雪元：我认为任何城市房价上涨都只有一个理由：人们认为房价存在继续上涨的预期。显然，过去几个月在这一点上一线城市和部分二线城市达成了广泛共识。原因不难理解，在货币购买力下行的情况下，人们恐慌与忧虑，急于把钱放到安全的地方。
首先，在我看来，实际上这是一轮规模空前且残酷的财富大转移。2015年，可以被当做中国经济的一个节点，中国工业化的中期已经完成。它的主要特征是大量的原来从事制造业、从事工矿业的企业进入全面的过剩阶段。大量企业退出市场，这些退出市场的企业在没有新的投资方向之前会积极寻找资产的保值手段，房地产是一个相对比较而言的好选择。
在这种财富转移模式中，一线大城市和部分二线城市的有房居民自动成为财富转移的受益者。伴随而来的是房地产的量价齐升。这次房价上升本质上就是一次货币现象，是全球制造业下行、产能过剩的情况下，资金寻找出口的过程。成都也不例外。
房观察：这波上涨跟前两年被抑制的购房需求有关吗？上涨还会持续多久呢？
郑雪元：我并不认为之前的市场有被抑制，而是在那个历史节点时期，民众对市场没有预期。如果要探讨房价的持续性，我认为有必要关注以下几个基本面。首先房贷利率持续下降。8月24日，融360公布，截止到今年７月，全国首套房平均贷款利率降至 4.44%，继续创历史新低。全国532家银行，提供９折优惠利率的银行有212家，占比39.8%；提供9折以下优惠利率的银行有155家，占比29.14%。
从最新的情况来看，成都“85折”阵营已达11家，工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、中信银行、邮储银行、民生银行、平安银行、成都银行。目前首套房贷最低利率均为基准利率的“85折”，即4.17%利率。
另一方面，目前商业银行们的房贷审批时间也有所缩短。其中，工商银行、中国银行、招商银行、平安银行、中信银行、光大银行、兴业银行均可当天审批。
何铁轮：目前房价上涨确实有点超出大家之前的预料，不论从上涨幅度和上涨速度来看，都应该是成都地产界新高了。但是这样有点疯狂的上涨，对于整个市场的健康发展来说，还是有很大的隐患存在。比如某些项目对外大肆宣传均价上涨5000元/平米的现象，宣传上涨是营销手段，制造舆论。这种做法从客观上起到的作用是助推房价的上涨。
房观察：多个楼盘传出有神秘土豪疯狂扫货，不乏有一些项目跟风涨价，我想知道你们了解到的真相是什么？
李奇妍：目前确实在城南出现一线城市的客户到成都集中购买房产的现象，他们来成都主要是受到天府新区的利好刺激和对成都成为一线城市的信心。
郑雪元：房地产非常有地域性特点，成都的国家中心城市以及自贸区概念已经充分热炒，给这波行情带来了强劲的预期。
房观察：这波房价上涨的楼盘有没有什么共性？或者有没有呈现什么区域特性？
郑雪元：这波房价上涨，从全国背景来看，基本集中在国家十三五规划的城市集群中的城市。再来看第二个基本面：货币供应充足。援引央行数据，8月人民币新增贷款9487亿元，广义货币（M2）余额151.10万亿元，同比增长11.4%，增速比上月末高1.2个百分点，M1-M2剪刀差为13.9%，较7月15.2%的历史纪录收窄，结束“六连增”。
此外，8月新增人民币贷款9487亿元，为7月的两倍。住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元；非金融企业及机关团体贷款增加1209亿元，其中，短期贷款减少1172亿元，中长期贷款减少80亿元，票据融资增加2235亿元；非银行业金融机构贷款增加1463亿元。按揭贷款和票据融资占到当月全部新增贷款比重的80%以上，可以看出个人房贷继续疯狂。
房观察：从目前来看，新房的热销对二手房市场有没有起到积极影响？
某业内人士：利好政策对新房和二手都有刺激效果，不能简单理解为新房带动了二手。还是要看成交量数据，9月21日新房备案610套，9月22日是500套，成交价高位运行也得有购房者买单才能支撑，未来一段时间市场趋势会较为复杂。本轮政策周期二手房市场也非常热，中心城区二手房成交量已经超过新房，进入存量房时代。
房观察：现在的情况就是真真假假，大家都看不清。也不知道后市究竟会是什么走向？老百姓心里也没底。各位有什么建议？
李奇妍：现在这个时期适合买优质资产。
郑雪元：央行今年来过于频繁的干预汇率或从侧面证实人民币贬值是不可避免的。增加了民众对于资金避险的需求。优质房地产的投资是一种选择。
未来很长一段时间内，中国特色的土地财政为保持国家机器运转依然会故我如前。行政之手依然如影随行，尤其是新的税制改革后，地方政府的财政来源导致土地仍然实施饥饿供给。
房观察：你们觉得这样疯涨的情况会持续多久?2016年还剩最后3个多月，如何看待接下来的市场行情，还会继续上涨吗？
郑雪元：改需市场需求在投资需求的晕轮效应中得到急剧放大，加大了市场的需求并且增速了量价的攀升。上涨如骨牌效应，还会持续一段时间（除非有突然的行政手段进行干预，则另当别论）。
但有个风险需要特别关注，自从去年11月10日提出“去库存”政策以来，购房中的居民加杠杆作用就不断被创新被使用，比如首付贷。不仅是房贷额度的上升，房贷占总贷款的比例也在上升。
有数据显示，去年10月以前一直维持在30%左右的房贷占比，最新8月的数据显示在72%左右，这意味着信贷业务绝大部分是由房贷支撑的。与房贷上升呈现反比的是其他行业的信贷额度却在下降。这意味着众多行业都在降杠杆，唯独购房者们在加杠杆。
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观察员
张立雯
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