昨天，市住建委等六部门联合出台了“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施”，提出本市房地产调控八大措施，购买首套普通自住房首付款比例不低于35%，购买第二套普通自住房首付款比例不低于50%。中原地产首席分析师张大伟分析认为，截至目前全国已有超过10个城市出台了调控政策，整体看北京力度最大，房地产的高温趋势可能从北京开始一轮降温。
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年内将安排自住房用地入市
进一步完善差别化住房信贷政策是新京八条的重点之一。新政规定，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
有关部门这次决定加快自住型商品住房用地供应。各区要进一步加大自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。
新京八条还强化了“控地价、限房价”的交易方式。严控地价，并对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，以控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足居民租房需求。
90平米以下套型不低于70%
本市加大了住宅用地供应力度，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%，在满足刚性住房需求的同时，兼顾满足改善性住房需求。
有关部门还决定加强对房地产开发企业及其销售行为的管理。对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。对取得预售许可或办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源。商品住房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
开发企业应在交易场所醒目位置明确标示所有可售房源及其价格等信息，不得把明码标价变成口头告知，不得采取拖延开盘时间或控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛；不得标示虚假信息或使用欺骗性、模糊性的语言误导消费者，侵害消费者知情权、选择权和公平交易权。
严禁中介独占房源哄抬房价
本市也加强了对房地产经纪机构及其经纪活动的管理，在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价，严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。
将由市住建委、市规划国土委会同市发改委等部门联合开展专项治理，依法严肃查处、打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地，以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，并对这些违法违规行为予以公开曝光，纳入企业信用档案，由相关部门实施联合惩戒。
通过加强组织领导，将建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度，由市住建委牵头，负责指导、协调推进全市房地产市场监管工作，及时完善相关监管措施。
解读：
收紧首付比例全国最严
从内容看，新政明确提及了有保有压，土地供应增加，自住房+土地供应增加，这将会有利于缓解当下供需结构紧张的形势。
从信贷看，北京新政全国最严格，首次提及了收紧首套房首付比例到35%，非普通自住房首付比例上涨到40%，二套房首付比例提高到50%，这也开始了全国首个购房全面降投资型杠杆的举措。
中原地产研究中心统计数据显示，北京二手房购房者人群中，连环单比例在2016年高达45%左右，也就是其中卖掉一套房再买的改善性购房者占比接近50%。在这种情况下，信贷政策的变化对市场的影响非常大。
北京的信贷政策可以说是全国第一个真正意义上的信贷政策收紧调控。相比较其他城市的口号式、挤牙膏式政策，北京的政策效果将更加明显。
预计北京房价快速降温
从房价涨幅看，北京作为一二线城市涨幅处于居中位置的城市，出台的调控力度最大，代表了后续其他房价涨幅超过北京的城市，也有加码调控的可能。
预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格很可能出现调整。
2014年，自住房让北京房价下调了7.7%。2015年，自住房让北京房价下调了10.3%。2016年，自住房让北京房价下调了4.6%。如果增加供应，北京房价有望快速降温。
从全国新建商品房住宅价格涨幅排名看，8月北京环比涨幅3.8%，排名全国第八，低于郑州、上海、无锡、合肥、福州、南京、厦门；同比涨幅25.8%，排名全国第六，低于厦门、合肥、南京、上海、深圳。
有助缓解中低价房需求
北京房地产市场现状体现为供需结构紧张，增加土地供应和自住房供应，有利于缓解中低价房屋需求。
在2014-2015年，北京房价涨幅较低的主要原因是自住房的存在。作为北京房价的定海神针，这7万套本可以卖出3万-4万元/平方米的商品房住宅，按照实际低于市场的价格入市，相当于北京市政府用1000亿的财政收入损失，换来了北京房价涨幅低于其他一二线热点城市。
差别化住房信贷进一步完善
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京在10月1日前出台政策，信号意义大于政策本身调控的意义，北京政策模板将成为第四季度各大城市尤其是一二线城市调控楼市的模板。所以北京政策出台，意味着2014年开始松绑的中国楼市政策再次步入拐点，即政策拐点已经在今年第四季度正式开启。
严跃进表示，此次政策明确了调控的目的，主要为四点。
第一、增加房地产市场的有效供应。此类提法意味着供给侧结构性改革在房地产市场上将全面铺开，尤其是在去库存的这两年时间中，部分城市开始转变了政策导向，积极转向补库存的导向。对于北京市场而言，后续积极供地和强化供应端的释放，将会有一系列新动作。
第二、优化供应结构。应该说北京今年的库存不足的压力是要小于其他几个一线城市的。但是，对于北京市场来说，后续在调整供应结构方面依然有很多内容。包括此前自住型商品住房的供应、后续租赁型房屋的供应、普通小户型住房的供应、精装修住房比例的调整等，都将成为供应端调整结构的体现。
第三、强化交易管理。此类政策的出台和首付贷等违规现象有关系。目前市场交易过热，背后一些违规做法很多，北京积极对此类交易行为进行管理，将使得后续市场交易比较平稳，同时打击各类虚假交易的现象，这是维护购房者基本购房利益的保障。
第四、促进房地产市场平稳健康发展。这样一个表述，在当前资产泡沫比较重的情况下，有积极的意义，尤其是目前房价上涨过快，因此亟需通过管控市场来稳定预期和促进市场良性发展。
政策一、加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构。
严跃进指出，该政策最大的亮点是重新强调“90/70”政策，该政策在近几年其实被很多房企所忽视，进而出现了很多违规的做法，也不利于中小套型住房的供应。北京此次明确此类需求，显然也会引起其他一二线城市的跟进。
另外在此类政策中，北京明确了要“兼顾满足改善性住房需求”的导向，这也说明此类政策的出台，依然是兼顾刚需和改善型需求的，说明政策依然给予了改善型购房者购房行为一定的政策支持。
政策二、加快自住型商品住房用地供应。
严跃进表示，北京此次继续明确了“自住型商品住房”的概念，说明此类住房后续依然会成为北京一类重点扶持的项目。此类物业在试点过程中，整体上整个市场的认可程度较高，尤其是部分近郊区的物业，认购积极，也降低了购房成本。所以后续北京各区在此类物业的供地方面依然会加快节奏，利好后续部分购房困难群体的选房。
政策三、强化“控地价、限房价”的交易模式。
严跃进认为，此类政策实际上就是要打击地价和房价的资产泡沫，带有很强的政策导向。
“应该说，北京明确了一类做法，即高价土地未来会附加一类约束，即房屋销售价格会面临限制。此类做法在此前个别二线城市中已经有所体现。”严跃进表示，“应该说这或意味着后续其他城市或也纷纷采取此类做法，即政府不再单纯打压高地价现象，但会在此类高地价项目的销售方面设定一个上限，进而抑制房企拿地冲动。”
另外在此类政策中，也提及了鼓励房企自持住宅物业的做法，这是一个信号。此类做法在上海有过，而且相对多，但北京还没有正式实施，这意味着北京市场正积极推进住房第四级市场的建立，即住房租赁市场。
政策四、进一步完善差别化住房信贷政策。
严跃进表示，此类政策是当前购房者最关心的问题，提高首付比例也使得加杠杆的模式失效，有利于稳定市场交易。在政策出台前，北京首套住宅首付为三成，但现在首付比例提高到了35%，这显然使得首套购房的资金压力会上升，进而使得首套住房后续会有一定的约束。同时此次政策明确了非普通住房的首付比例不低于4成，这是新增加的内容。
换而言之，未来购置首套住房将按照普通和非普通住宅采取差别化的信贷比例。而对于改善型的住房交易模式，过去规定需要五成首付，但现在按照普通和非普通住房进行区别，普通的按照过去的政策走，依然是五成。而非普通的则调高到七成。这会使得后续二套购房尤其是购置大户型住房的门槛提高。
本文来自于牛股王社区@大表哥
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