搜狐财经 谭玉庆
楼市依然高烧不退：开发商捂盘惜售坐地涨价，房产经纪人惊呼卖房就像在搞拍卖；各地房价依然我行我素上演疯狂走势：深圳6平米88万的蜗居被抢购一空，成都神秘买客一口气买下66套房子……难怪首富王健林要说中国房地产是史上最大的泡沫，新华社也发表评论谁在给“高烧”楼市火上浇油？
恐慌性购房致使房价一点回头的意思都没有。这又赶上了国庆长假，资产荒下没有好的投资标的，手握重金的人肯定也在考虑要不要投资套房子呢？
别急，看清再出手也不晚！今天笔者就跟大家分析一下，那些城市的投资风险比较大。
人口红利 决定房价走势的终极因素
如果说房价跟什么相关，你肯定会列举出一大推来，比如货币发行量、政策因素、甚至心理预期等等。但笔者认为决定房价最根本的因素是人口。如果一个地方没有多少人口，压根没有人来，房子盖好了卖给谁？而一些地方因为各种资源集中，人口都向此地集中，僧多粥少，房价想不上涨都难。
我们先来看看下面人口净流入的前30名城市：
2010年中国城市净流入人口前30（数据来源：各地统计局）
从图中可以看出北上深是过去十年人口增长最快的城市。所谓逃离北上广深，只是小部分人发的牢骚。事实上，每天都有大量的人持续冲向北上广深。上面这三十个人口净流入多的城市，大部分房价是上涨的，尤其是北上深等一线城市和天津南京厦门等热点城市。而这些人口净流入多的城市，房价很看难有大幅下跌，道理很简单有那么多的购买力在撑着呢。
而那些人口净流出的城市，往往就不那么乐观了，因为没有那么多人口聚集，而且类似东北的某些地方因为经济转型发展缓慢甚至出来了人口负增长，在这些地方的城市买房就要小心了。
下面这幅图就能很直观的告诉你哪些地方是人口明显流入，哪些城市是人口明显流出。
2010年中国各地人口净流入流出示意图（来源:网络）
图中红色为流入，蓝色为流出，深色为流入流出率高，淡色为流入流出率低，而图中所表明的数值是每个县的常住人口除以当地户籍人口减去100%。这幅图可以很明了的看出中国每一个县区的人口净流入流出情况。这里需要解释的是，内蒙新疆西藏有些地方显示明显的人口净流入，是因为此地地广人稀人口基数太低，往往新过来百十来个人就会造成人口流入比例挺大，投资买房可以将这些红色区域基本排除在外。
一下子就很清楚了吧，人口流入的地方主要是长三角、珠三角、京津冀和省会级的中心热点城市，而中西部那些县级城市明显是人口流出，如果投资买房风险还是很大的。你可以看看你老家的房价你就知道了，孝敬老家的父母自住还可以，如果投资千万要小心，因为压根没有那么多人买。
具体哪些城市人口净流出买房风险大，你对比上图就行了。
需求和供给 投资这些城市房产风险大
经济学中第一章就告诉我们很简单的道理：供给超过需求，那么价格将会下跌；需求超过供给，那么价格将会上升。从当前各地的房地产供求入手，我们一起来看看哪些城市的投资风险比较大。
先看需求：
受益于当地经济基本面的改善、区位优势凸显、人口流入较多等多重因素影响，乌鲁木齐、深圳、宁波和贵阳等区域中心热点城市居民买房需求较为旺盛；而受制于当地经济发展较弱，收入增幅放缓等因素影响，大连、呼和浩特、长春和海口等城市的购房需求疲软。
再来看供给：
根据易观研究院的研究我们可以看出：兰州、太原、海口排名最靠前，显示这些城市供应压力有所加大；而石家庄、沈阳、大连排名较为靠后，沈阳和大连主要受制于当地的经济发展，而石家庄则是因为土地供应明显减少。
有了供给和需求，那么结论就很明显了，有些地方需求旺盛而供给不足，这些地方的房价继续上涨的压力就很大；而有些地方供给充足而需求萎靡，那么在这些城市投资买房就要注意风险了。
从上面数据我们可以很明显得到结论：呼和浩特、海口、太原、兰州、长春等这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，房价别说上涨，下降压力还是比较大的；尤其现在又连续出台调控楼市的政策，对这些城市的楼市更为不利，在这些城市投资买房的务必小心谨慎。
县级城市的房子最难卖
上面提到的有些地方房子不能买之外，有很大一批在大城市工作的人要回老家看看。这里笔者需要提醒的是，别因为贪图老家房子便宜就想进场投资。其实现在四线县级城市的房子投资的时候也要加倍小心。
有些县级市由于距离大城市和地级城市较近，虹吸效应已经把小县城的资源和人都吸引到了大中型城市，而且交通极为方便日常通勤已经不成问题，这就让县级城市的房地产市场颇为尴尬。加之县域经济体一个致命的问题，就是被大量的农村土地所包围，土地供给根本不存在稀缺性，房地产都缺乏足够的升值空间。同时需要注意的是在这些县级城市的房地产交易跟大城市活跃度差的太远，买进的想脱手并不像你想的那么容易。
虽然近一年一线二线城市房价扶摇直上，而众多县城的房地产市场却处于在水深火热之中，“去库存”都成了问题，更别说投资增值了。
所以笔者在这里还是要奉劝那些贪图便宜认为那里的房子都会涨价的投资客，投资县级城市的房子一定要小心。当然类似北京上海深圳周边城镇要另当别论了，由于有充足的资金支持和市场活跃度倒是可以适当考虑的，关键看该地区位优势和未来的发展空间。
说了这么多，你心里应该有数了，投资买房切忌盲目，要从不同维度去衡量适不适合投资。同时笔者认为，随着管理层认识到高房价对实体经济和民生的危害性，痛下决心控制房价的举措一步步落实的时候，不仅仅是我上面提到的这些地方投资有风险，投资那些近一年狂涨的那些城市楼市也需要谨慎了。尤其是国庆前后，北京天津等一线城市和郑州成都等二线城市也接连出台楼市新政，房价上涨犹如强弩之末，要想房价继续疯狂拉升已不太现实。毕竟说到底房子是商品，不可能一直涨上去，别傻乎乎地成为了击鼓传花的最后一棒。
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