媒体：楼市调控后 房价离下降还有多远？

　　二手房卖家主动让价20万 高价拿地民营房企，杠杆资金被预估为2年周期，一旦市场不能回暖，很可能面临资金链断裂危险

　　调控后 房价离下降还有多远？

　　2016年10月13日 星期四 北京青年报 今年的国庆黄金周热闹非凡，我们不仅看到了各景点拥堵限流，还从头到尾围观了一把楼市的“调控节”。

　　9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策， 除了重申或是重启限购之外，最严厉的是信贷政策的从严从紧，提高首付比例和收回房贷利率优惠同时进行，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

　　在22个调控新政出台的城市中，既有一线、二线城市，更是兼具了东莞、中山等三、四线城市。看似一城一策，却是对楼市的密集出击，政府此次调控决心可见一斑，也直接让疯狂的投资买房情绪戛然而止。

　　买方市场来临 剥离投资属性

　　以北京为首的楼市新政出台已经两周时间了，虽然政策上招招都是针对买房人设置的限制，提高购房门槛。但实际上，直接受影响的不仅是买房人，卖房一方更是首当其冲。

　　一直想在五环外六环内置换一套三居室的张丽（化名）还没等出手，就赶上了新政的到来。“现在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城区车公庄附近。随着孩子一天天长大，一居室显得非常拥挤，因此想卖了房子，再以不超过800万的总价买一套五环外的三居。”张丽告诉北京青年报记者，眼看着自己手中的二手房从今年年初的单价8万元涨到了12万，就在中介挂了550万元的价格，希望多卖些钱能在置换的时候更轻松一点，但没想到的是调控新政的到来打乱了原本的买房计划。

　　“本来十一期间中介约了好几家来看房，但最后只来了一组家庭，其他人都推脱再等等看，就连来看房的家庭最后也不置可否，没有下文了。”这下张丽着急了，毕竟自己需要置换， 得尽快出手才行。于是，10月7日，张丽主动找到中介，下调10万至540万元的总价。“降太多也心有不甘，我的底线是530万成交，先降10万看看风向。”类似张丽这样下调报价的房主，在今年“9·30新政”以后明显增加。

　　根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周里，业主对于房价报价的指数下调了10%。尤其是有换房需求的业主，有的甚至已经在卖房前就敲定了需要买的房子，为了避免违约，不得不在价格上做出让步，或者主动调低报价，或者商讨平摊部分税费，以求尽快交易。

　　这轮调控瞄准打击的就是投资购房。一位业内人士透露，之前的信贷宽松让不少投资客利用杠杆大举进入楼市，而这些投资客每年的融资成本至少也需要5%-8%。这部分钱如果投入理财正常的收益至少也在年化4%以上，这就意味着投资的房子如果每年没有10%的收益，投资客就面临被套或者割肉的困境。但新的“京八条”按首次置业、二套房、普通住宅、非普通住宅把贷款和首付比例划分成四档，多方面提高首付款比例，明显降低了购房的杠杆率，也剥离了住房的投资性。

　　在此背景下，北京新房及二手房市场网签量出现了断崖式下滑。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

　　很明显，北京房地产买方市场初见端倪，投资性买房的难度明显加大。

　　购房人陷入观望但并未遗忘

　　虽然9月30日晚出台的“京八条”被戏称为“真正的杀招”，但经历过多轮调控的北京购房人已经有了丰富的经验，大多数购房人都认为房价会在短期内出现调整，但长期来看每轮调控周期后，房价都会迎来上涨，因此这时候的观望只是为了在合适的时机抄底。

　　在金融街富凯大厦上班的徐先生从事金融行业多年，一直后悔没有在上半年买房，因此，这次的调控在他看来是意外之喜，如果房价出现下滑，就给了他“上车”的机会。

　　“每天上班，大厦门口都能看到豪宅们的临时展位。前段时间是德胜门的中骏·天宸，最近刚刚换成了南二环的中国玺。”徐先生向北青报记者表示，作为“新北京人”，他一直觉得能够在二环附近买房，是一件很有归属感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用发愁。但随着这轮楼市暴涨与调控，心情犹如坐过山车。本来还在犹豫是否入手时，却发现北京的房价已经站在山顶上了，直到楼市调控措施出台后，徐先生越发勤快地看房子，打算在楼市价格适当回调时出手。

　　除了像徐先生这样等待回调出手的购房人以外，在“9·30新政”中，还有值得注意的是关于“90/70”政策的再次提出，也被认为预示着未来北京楼市供应将转变思路，不再像现在这样以大户型为主，而是更强调小户型的占比。

　　所谓“90/70”是指单套房子建筑面积90平方米以下在住房总面积所占比重不低于70%。此政策在2005年时曾出现过，后来无疾而终。业内人士认为，如今再次被提出，是为了进一步加大住宅用地供应。表明政府将加大力度满足居民住房刚需，调控房价，这将进一步降低住房投资性。

　　最难受的是高价地王们

　　众所周知，房价飞涨与地王频出一向都是相辅相成的，两者相互促进相互推动。尤其是在2016年里，成为全国地王出现最多的一年。据中原地产研究部统计数据显示，2016年里一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，全国超过10亿元的地块高达405宗、溢价率超过100%的地王高达211宗，均创造了历史纪录。

　　在房价一天一涨的时候，多高的土地价格都被认为是合理的，但在央行收紧贷款，甚至可能收紧开发贷的情况下，地王们就变成了烫手的山芋。一旦楼市仍处于低谷期，地王项目的首期价格就难以达到预期，甚至会平价甚至亏本卖房。这也是开发商最不愿意看到的。

　　业内人士表示，加大查处违规入市资金、大幅提高首付比例等措施会对高端住宅市场产生较大影响。一线城市高端住宅会出现有价无市的状况，大量持有“地王”的开发企业面临较大压力。

　　当前北京市场中的高端盘已经出现了降温的势头。根据亚豪统计数据显示，2016年9月，北京7万+公寓豪宅共实现成交563套，成交面积7.71万平方米，环比上月分别增加118%、72%。这也是自6月之后，公寓豪宅成交再创历史新高。

　　不过进入到10月之后，受到“9·30新政”影响，10月1-10日10天时间里7万+公寓成交量迅速跌落至20套，按照这一趋势计算，预计整个10月公寓豪宅成交量将不足百套。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅认为，“9·30新政”之后，豪宅市场供应节奏将显著放缓，年底前豪宅供应市场将进入冰冻期。对于尚未入市的“地王”项目而言，面对新政下首付成数的提高，需要重新梳理客户的购房意愿及首付实力。如果客户流失量过大则需要一个过程去重新积累客户，因此只能被迫延缓入市时间。

　　但同时也有业内人士指出，由于一些民营房企拿地时高举高打，通过“加杠杆”高价拿地，这类房企杠杆资金一般为2年周期，一旦市场不能回暖，地王项目被迫延期，就很可能面临资金链断裂的危险。

　　●业内评新政●

　　亚豪机构市场总监郭毅： 北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷

　　郭毅分析认为，低利率、高杠杆和人民币贬值预期是此轮房地产热潮的三大推升要素，其中高净值客群对于这些要素更为敏感，而对于金融杠杆的运用比普宅客户有过之而无不及，因此此轮房地产热潮当中，高资产客群所面向的豪宅市场也表现踊跃。不过进入10月之后，公寓豪宅市场一路“高歌猛进”的势头被新一轮“9·30新政”强势终结。

　　从调控细节来看，首付成数的提高对于豪宅客群来说影响较大，尤其是二套非普宅首付比例由50%上升至70%。以总价2000万元的一套豪宅产品为例，新政后首付款比之前多出400万元，即便对于高净值客户而言也是不小的压力，因此豪宅购房客户普遍开始延迟购房计划。受此影响，预计整个10月份一直到年底，北京公寓豪宅市场成交将陷入持续低迷当中。

　　不过郭毅同时认为，目前的豪宅市场当中高地价豪宅所占比重已明显加大，而未来的豪宅市场构成也更多的是“地王”产品，在地价成本高企的压力之下，豪宅市场价格下调的空间相对较小。相信住建部门在审批“地王盘”的预售及现售价格时，也会充分考虑到开发成本，因此新豪宅的价格仍将保持在合理范畴内。

　　而对于在售的老豪宅来说，“9·30新政”重申“90/70”的要求，且近期供应的住宅地块均明确了90平方米以下户型占到70%以上的开发规模，使得北京楼市未来的市场供给将以中小户型为主。而当前140平方米以上中大户型为主的豪宅产品反而体现出自身的稀缺价值，未来虽然会面临购房需求减少的市场状况，但同时供应量也会出现大幅下滑，因此价格也将企稳。综合来看，“9·30新政”将可能很快作用到楼市成交量上，造成签约套数的下滑，但包括豪宅在内的新房价格仍将保持相对稳定的状态。

　　中原地产首席分析师张大伟：

　　这一轮价格调整幅度约在15%-20%

　　张大伟在他的自媒体公众号“大伟看楼市”中表示，根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周，房价报价指数下调了10%（注意是报价下调，并非成交价）。

　　并且，短期出现了房价下调的个案，买卖双方依然在博弈过程中。不过预计房价在成交量下调1-2个月后，会有明显松动的可能性，特别是当下楼市的投资需求比例高，这种情况下，部分前期获利投资者可能会快速售出。

　　张大伟认为，最终能够影响未来房价的依然是信贷，如果年末信贷整体收紧，房价有望出现一轮明显的调整，但如果，针对房企的信贷不收紧，高价地依然频繁出现，很可能房价的调整幅度会小很多。

　　因此，张大伟认为，与其预测房价涨跌多少，其实意义不大，完全看央行对于信贷“水龙头”的控制。按照以往调控经验预估算的话，这一轮的调整幅度应该在15%-20%左右。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：

　　市场降温，房价涨幅缩小并企稳

　　胡景晖分析表示，9月30日以来的这轮全国楼市调控中，北京的政策可谓非常严厉，按首置和二套，以及普通和非普通住房，把贷款首付比例划分成四档的政策也是极大地抑制了过度购房，照顾了自住型需求。市场需求受限的情况下，新房市场、二手房市场自然都显现出了降温趋势。

　　胡景晖认为，有了政策的强力调控，市场接下来肯定会进入一个调整的窗口期，购房者会逐渐趋于冷静，市场不复之前的疯狂。而失去需求的支撑，市场的交易量很难继续维持高位，价格的上涨推力也会减小。因此，进入四季度后，无论新房还是二手房，交易量无疑都将下滑，房价涨幅也将逐步缩小，并逐步企稳。

　　文/本报记者 李桁

　　编者注：北京楼市调控半月：热了商住房 冷了改善盘

　　改善型购房者出现退订 商住房销售火热 网签完成购房人贷款未受影响

　　调控半月 热了商住房 冷了改善盘

　　2016年10月13日 星期四 北京青年报 9月30日傍晚出台的北京调控新政，打乱了很多购房人十一期间的看房、购房计划。业内人士原本预测的“十一购房黄金周”也未能如约而至。

　　业内普遍认为，在全国超过20个加入收紧调控行列的城市中，以北京的调控新政力度最大，涉及面最广，因此影响力也最大。虽然新政十分严厉，但市场反应却大有不同。《广厦时代》调查发现，此次新政的出台，对于改善型购房人影响最大，部分项目未进行网签的购房人已经出现了退订的情况。而由于新政中并没有出现针对商住产品的条款，十一期间商住类房销售火爆，价格也有上涨趋势。一些幸运的在“9·30新政”前完成网签的购房人，贷款过程并未受新政影响，依然拿到了想要的利率优惠。

　　改善盘

　　首付无法凑齐只能选择退房

　　“9·30新政”出台之后，一些购房者也不得不放弃自己已经定下的通州房源。

　　小陈是通州某楼盘的置业顾问，她所在的楼盘已经进入了尾房准现房销售阶段，虽说价格已经涨至60000元/平方米，但由于所剩数量仅有30余套，销售并不是什么难事。十一之前，30余套房源大部分就已经预定了出去，本计划黄金周再冲一冲，楼盘就可以彻底售罄。突如其来的“9·30新政”打破了这一计划。

　　由于项目主力户型是126平方米的三居，购房客户很多都不是第一次置业，新政中对于二套房首付比例的提高，对他们影响巨大。小陈的一个客户就是这样，房款总价约750万元，由于名下贷款已还清，新政出台前，首付款约为225万元，而政策出台后，首付款跳跃至了约525万元。为了可以首付三成，此前该客户刚凑钱还清了上一套房子的贷款。300万元的首付款差额，对于该客户是怎样都无法凑齐的，只能选择退房。小陈告诉《广厦时代》，这样的客户并不是个案，虽然他们项目仅有30余套房子在售，据她所知，因首付的变化计划要退房的就有五六户。对于客户退房的计划，她所在的项目定金等费用都会全额退还，不会按照违约计算。

　　虽然有客户因首付提高退房，目标客户群体也大大缩减，但小陈表示，以她的了解，开发商并不打算以价换量。“一共就剩十几套房子，通州新房又这么少，不愁卖，就是个时间问题。”小陈称，对于他们这样的项目，新政的影响主要还是销售周期的拉长，价格很难受影响。

　　改善型客户选择退房的并不只出现在通州，在不少近期火热的改善盘中，都有客户表现出了退订的意向。由于目前市场上在售的改善盘在价格上大都超出了普通住宅的标准，新政出台后，40%的首付比例已是最低标准，以目前改善盘集中的千万元价位段计算，400万元的首付是基本配备。而政策的调整还让很多客户直接变成了“二套房”，首付比例直接升至70%。从30%到40%的变化，对于很多客户尚能接受，调整首付款难度系数不大。但对于那些首付比例从30%直接调整到70%的购房人，调整后的首付，不是“凑”就能齐的。

　　商住盘

　　十一期间销售火爆

　　十一期间，因政策的突然出台，住宅销售大有偃旗息鼓的态势。开发商回归低调研究应对策略，而此前一直传言将被调控的商住项目却意外地逃过了此次调控。

　　据亚豪君岳会统计数据显示，“十一”长假7天（10月1日-10月7日）北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1154套，成交面积8.76万平方米，日均成交量仅165套，而在这1154套成交当中，商住所占比重高达88%。而这样的成绩还是建立在商住供应量萎缩的前提下。根据房天下数据研究中心统计，8月份仅2132套商住产品取得预售许可证，而9月份这一管控更加严格。截至9月21日，商住产品取证预售量仅有849套。近期北京31个商住项目中，仅有18个在售，7个为待售，6个已售完。其中已售完和待售占比45%，也就意味着市场上仅有一半的商住项目可以购买。在这样的背景下，十一期间，商住楼盘的火热销售与住宅形成了鲜明对比。

　　与小陈同属一家公司，但负责不同项目的置业顾问小王，十一期间在售楼处面对的就是截然不同的景象。十一前三天，仅小王自己就销售了七套房。小王表示，从商住项目传言将纳入限购范围起，他所在的项目销售就一直十分火热。“9·30新政”的出台，对他们也几乎没有影响。在小王看来，新政对于他们项目还是一个利好消息。他们项目的客群中，很多是没有购房资格的改善型客户，新政的出台让他们项目的首付比例比住宅还要低。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析认为，北京节前出台的“9·30新政”，因未涉及商办市场，因此未对商办产品的成交产生直接影响，该类产品入市积极性仍将保持高涨。

　　除了新房市场销售未受新政出台影响外，一直滞涨的商住二手房价格也进入了上涨通道。一位购房人表示，她两年前购买的商住房，此前一直不涨不跌，9月初在中介那里看同户型房源价格相比2014年还没有什么变化，而最近价格竟然开始上涨了。位于亦庄的林肯公园商住二手房，56平方米的南向一居，6月成交价在160万元，而近期的报价已经上涨至245万元。南三环的万科红一居户型，目前的报价相较9月成交价已经上涨了100万元。而且，“9·30新政”出台后，在一些二手房房主犹豫是否要降价时，部分商住房的房主却在将报价提升。

　　二手房

　　新政前网签贷款仍顺利 利率优惠力度开始收紧

　　虽然受“9·30新政”影响最大的是改善型和豪宅购房人，但对于刚需人群，细微的购房政策变化，对他们也影响众多。

　　陈女士8月底在回龙观购买了一处二手房，9月中旬进行了网签，随后开始向银行申请贷款。贷款时，银行的贷款专员告诉陈女士，按照她的情况，一切顺利的话可以申请到8.3折的利率优惠。“9·30新政”出台时，陈女士的贷款尚未批复，她开始担心，还能否申请到利率的折扣优惠。陈女士在惴惴不安中度过了十一黄金周。本周一，银行回复了好消息，她的贷款成功申请到了8.3折的利率优惠。个贷专员告诉她，她估计是今年最后一批利率8.3折的客户了，现在他们银行利率折扣已经恢复至八五折。

　　《广厦时代》致电了多个银行，询问近期首套房的房贷利率优惠折扣，8.3折已经基本取消，最低优惠普遍为8.5折。一位银行个贷专员表示，目前银行首套房利率折扣的收紧与“9·30新政”关系不大，主要与四季度这个时间节点有关，具体根据新政的折扣调整，还要看总行的通知。文/门庭婷