“十一”刚过，天地源股份有限公司（以下简称“天地源”，股票代码：600665）公告称，2016年第一期非公开发行公司债券10月11日挂牌上交所，发行总额10亿元，期限三年，票面年利率6.28%。
这是天地源9月份遭证监会问询，定增总额下调后首次正式挂牌发行债券。
9月21日，天地源公告，非公开发行A股股票募集资金总额由最初的25亿元下调为17.5亿元。
在此前不久，天地源刚遭证监会问询。9月9日，证监会在对天地源非公开发行股票申请文件反馈意见（以下简称“意见”）中，要求天地源对此前计划使用部分募集资金偿还银行贷款进行调整。并重点对天津一里以及苏州拾锦香都两个定增投资项目部分未取得环评批复、幼儿园用地建设等相关问题提出问询。
《中国经营报》记者梳理获悉，2015年营利双降的同时，天地源资产负债率已超过行业红线达84%。今年上年，净利亏损近6千万元。定增如若顺利进行，将降低公司负债率，增强未来的经营业绩和盈利能力，但紧接着10亿元债券的发行，使其债务承压再次加大。
就上述相关问题，记者致函天地源，截至发稿，未收到回复。
遭证监会问询
天地源原称“上海沪昌特殊钢股份有限公司”，2003年通过向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币资金和短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发公司部分房地产类资产。公司目前经营范围为房地产开发和经营等业务。
证监会问询后，9月21日天地源公告，非公开发行A股股票募集资金总额由最初25亿元下调为17.5亿元。减少的7.5亿元按照此前计划将用于偿还贷款，调整后的计划此部分用途已被去除。
公告称，17.5亿元定增资金中，3.5亿元用来投资苏州太湖颐景项目、7.5亿元投资于苏州拾锦香都项目、1.5亿元投资于苏州金山项目、2亿元投资天津一里项目以及3亿元投资苏州七里香都项目。
9月9日，证监会在非公开发行股票申请文件反馈意见（以下简称“意见”）中，要求天地源对此前计划使用部分募集资金偿还银行贷款进行调整。并重点对天津一里以及苏州拾锦香都两个定增投资项目部分未取得环评批复、幼儿园用地建设等相关问题提出问询。
其中，天津一里项目仅获得津西解（挂）2015-114 号地块幼儿园项的环评审批，证监会要求其补充说明住宅部分未取得环评批复的原因。
据了解，天津一里地块是天地源全资子公司于2015年以5.35亿元竞得，该地块总面积 20929 平方米，居住用地面积 16703 平方米，中小学、 幼儿园用地面积 4225 平方米。土地用途为城镇住宅、商服、科教。
对于环评一事，天地源9月24日反馈公告解释称，因此次非公开发行 A 股股票申请材料于 2016 年 7 月 29 日申报，截至申报时，按照正常环评批复申请流程，天津一里项目住宅部分尚未取得。但截至此反馈意见回复出具之日，天津一里项目住宅部分已取得环保主管部门的批复。
值得注意的是，天地源于9月21日公布了一份此次非公开发行股票募集资金使用可行性分析报告（以下简称“报告”），但报告中未对科教用地部分作出明确表述，称拟将天津一里项目打造为低密洋房精品住区，将由低密度精品洋房、城市型公寓和精品商业构成。其中，对居住型城市公寓以满足学区房和年轻置业群体的需要。
同时记者注意到，该项目拟定12月份开工建设，但目前仅获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，而国有土地使用证和建设工程施工许可证暂未获得。
天地源公告称，该地块最后一部分土地出让金已于今年7月份缴纳，土地使用证正在与相关部门沟通办理中。
易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析称，部分为科教用地，在住宅项目规划中是配角，监管层面不容易干预，对于此类用地的项目，建议监管层进行重点关注，以免企业打擦边球。
同样因环评批复以及幼儿园项目实施方式等未知问题被证监会问询的还有苏州拾锦香都项目，天地源计划将用7.5亿元定增资金用于该项目建设。
证监会意见中称，苏州拾锦香都项目中环评批复仅针对住宅配套部分，幼儿园需另行申报，要求天地源说明该项目幼儿园部分未取得环评批复的原因。
对此，天地源则解释称，苏州拾锦香都项目幼儿园已于 2015 年开工建设，且在项目建设过程中苏州市吴中区环境保护局对幼儿园的建设未提出任何要求停工、整改的异议或作出任何行政处罚决定。
并称，另根据木渎置业申请环评批复时有效的《环境影响评价法》第二十五条“建设项目的环境影响评价文件未经法律规定的审批部门审查或者审查后未予批准的，该项目审批部门不得批准其建设，建设单位不得开工建设”的规定，天地源认为苏州市吴中区环境保护局已经批准了包括幼儿园在内的项目整体建设，幼儿园的建设已获得了必要的环评批复。
公开资料显示，该项目位于苏州市吴中区木渎镇向阳河南侧、金长路北侧【苏地-2014-G-49】地块，规划用地面积 69664.50 平方米，规划建筑面积 232298.35 平方米，地块容积率为 2.5，建设内容包括 12 幢高层，6 幢洋房以及部分商业、物业配套用房。
上半年净利亏损近6千万元
记者粗略计算上述定增所投项目共需资金近74亿元，而此次定增总额17.5亿元，占其资金缺口近四分之一。同时，需偿还金融机构7.5亿元的借款，使其资金进一步承压。
据记者了解，此次定增募集资金最初为25亿元，用途包括前述的7.5亿元偿还借款，但证监会上述意见下达后，天地源将此项用途除去，募集资金总额也下调为17.5亿元。
严跃进表示，近期关于查处土地市场的资产泡沫声音很多，尤其是认为很多高地价在于很多资金违规进入土地市场。所以此次证监会对于各类地产企业的态度是一致的，对于发债后偿还旧债的模式，都认为是不合规的。这也可以对此类地产企业将各类资金如项目销售款项全部用作拿地等进行了约束。通过打破此类偿旧债的机制，房企激进拿地的资金预算会吃紧，拿地会更理性。
据2015年财报，去年天地源分别在西安、苏州、深圳、天津共取得土地 508.45 亩。同年，该公司资产负债率超过行业红线高达84.4%。
天地源称，此次定增若能顺利进行，将降低公司负债率，增强未来的经营业绩和盈利能力。
但10月11日挂牌的年利率达6.28%的10亿元债券，在业内看来其债务承压再次加大。负债高企，同时面临近年整体盈利不断下行的事实。2015年天地源全年销售收入 29.75 亿元，同比下降7.55%；实现净利润（归属于母公司）2.07 亿元，同比下降29.78%；扣非后净利大幅下降46.69%。
最新中报数据称，截至2016年6月30日，天地源总资产为181.88亿元，归属于上市公司股东的净资产为25.71亿元，加权平均净资产收益率为-2.18%，每股收益-0.0675元。
天地源在中报里回顾称，“上半年，新签合同和回款两项指标均完成了董事会年度指标的 95%，几乎提前半年完成了董 事会下达的全年任务指标。以上海公司为代表的各区域公司，认真研判市场，准确把握机遇，积极调整营销策略，各区域公司均取得了不俗的经营业绩。”
正如上面所述，今年上半年其实现新签合同 31.92 亿元，与上年同比增141.6%；实现回款 29.1 亿元， 与上年同比增长150.3%。
但“各区域公司不俗的经营业绩”迹象反转。中报数据显示，今年上半年天地源销售收入为9.13亿元，不到全年计划的三成；实现归属于上市公司股东的净利润亏损5829万元，扣非后净利亏损7664万元。主营业务房地产板块，天地源上半年的营收为8.45亿元，毛利率仅为5.06%，同比减少 16.48个百分点。
具体来看，据记者统计，天地源15个子公司和参股公司中，有11个净利亏损。其中，对公司净利润影响达到 10%以上的5个子公司中，有3个公司净利处于亏损状态，其中，苏州天地源香都置业有限公司亏损963.95万元，惠州天地源房地产开发有限公司亏2570.69万元，西安天地源曲江房地产开发有限公司亏损3446.48万元。
“业绩逆势下行，不排除城市布局失利有关系，”严跃进分析，西安市场是高库存地，项目多竞争激烈。苏州等火热城市逆势亏损，可能是该企业缺乏竞争力、项目区位优势不明显等原因。在众多品牌企业齐聚的情况下，更重要的是消费者对企业品牌认同感。同时，苏州等热门二线城市政策趋紧的形势，也将影响当地项目的销量。
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