来源：凤凰财经（finance_ifeng)综合报道
从借高利贷买房、假离婚买房，到实体企业老板抛弃主业投资房产，甚至一套房子能挽救一家上市公司，一场全民买房热潮正在上演，有人唯恐赶不上这趟暴富列车，也有人惊呼泡沫经济即将破裂，中国楼市到底怎么了？
下面来看一个开发商是怎么看待年轻人贷款买房的：
在中国，绝大部分年轻人买房靠按揭贷款，估计只有很少一部分是靠自己的实力，不需要家里资助买房的。当然还有一些富二代全款买房的事，就另当别论了。
为什么普通青年为什么不要着急买房呢？
先说下中国的房贷被透支得非常严重了，年轻人做接盘侠要考虑清楚。
房贷收入比是房贷除以可支配收入，百分比越高代表老百姓还款压力越重，目前中国房贷收入比已经快达到了40%，超过了美国在次贷危机时的32%，快接近房产泡沫时期的日本。
今年2016年月均房贷接近5000亿，而且央行新增的货币几乎都涌入了楼市贷款中。如果房贷挤压了我们大部分收入，老百姓就没钱去消费其他商品了，抑制扩大内需，对实体经济也是一种打击。所以说中国是将楼市杠杆用到了极限，已经存在一定风险了。那些使用高杠杆买房的年轻人，如果未来房价跌了，经济不景气了，你们贷下的房贷是否还还得起？
虽然我们都清楚房价已属于非理性上涨，为什么还有年轻人拼了命要去买房呢？有人抱怨：是中国的丈母娘，逼高了中国房价！
研究过邻国日本，日本的青年是否也害怕丈母娘。日本青年结婚买房子也很贵，日本弹丸之地，人口密度很大，房价当然比较高（在世界上排名是位列前茅的），日本青年却不着急买房。日本青年怕买房限制自己去其他城市欣赏美好生活的机会，也更不利于自己的职业发展，我们呢 ，为了一套蜗居不惜借贷做房奴。
除此之外，年轻人诚惶诚恐的买房，还有一个原因。
大多数人被高房价吓住了——现在不买，以后还会涨，房价永远比工资涨的快。现在不买，恐怕以后再也买不起了！
事实真的是这样吗？我想先讲个例子。
在70年代，电话刚刚兴起时，就有舆论称：楼上楼下，电灯电话是富裕人群的象征，是身份的标志。那时候有一部电话，可以被神化到领导干部的层次。但是，现在你看看，一个座机电话能值多少钱，如今已经是苹果手机烂大街了。
在以前，结婚三大件。三大件，即自行车、手表和缝纫机。而80年代，结婚时的“三大件”就变成了冰箱、彩电、洗衣机。到了90年代，“三大件”水涨船高了，更新成电脑、空调和摩托车。 如今，结婚“三大件”被默认成“三大子”，即“房子、车子和票子。
每一个时代的商品工业的大发展，都有攀比的心理，新鲜事物一出来，大家都跟着攀比。大家想过没有，昔日昂贵的电话，冰箱，彩电，现在说起来是不是不值得一提？这里面深层次的原因是什么呢？
无非是供求关系。当整个国家在渴求一样东西的时候，这个东西在一段时间内是稀缺的。大家争抢，就有商人涌入这个行业，就有投机倒把的人炒这个东西。
70年代，有人囤自行车倒卖，现代人开始囤什么了？房子呀。国家大力发展房地产，加上中国的传统观念，没有房子就没有家，还有一个原因是大家互相攀比谁家住的房子大。大家都在抢房子这个东西，抢的人多了，房子价格就涨了，一个月涨几百上千都是常见的。人都是有从众心理的，一个东西越被疯抢看起来就越值钱。
从经济学角度讲：当需求被激发出来的时候，一段时间内，房子会疯狂上涨，加上中间投机倒把人的炒作，房子更是非理性上涨。更多的人，资金，热钱涌入这个行业，去疯狂的买地盖房子，更多的实体企业老板关了工厂，疯狂囤房，一个个疯 了一样涌入地产圈。而且，央企地王的频出，更让人看到了楼市的疯狂。
做面粉的，卖鱼的，做鞋的，都涌入这个行业，疯狂盖房，疯狂炒房。这个现象正常吗？当房子的总量超过购房者的需求量时，结果会怎样?一些三四线城市的鬼城已是前车之鉴。
大家想过没有，在全国有多少套房子？未来5年会建多少套？
现在虽然放开了二胎，但是独生子很多，再过10年。最简单的估计：孩子父母一套房，老婆父母一套房，小2口还有1套房。还算平衡，等再过10年，双方父母去世，这样一家就3套房。再过10年，这个父母还会为孩子再买套房吗?到时候房子还会永远上涨吗?大家有房子住了，房子卖给谁呢？如果未来再征收个房产税，未来谁还愿意把房子砸在手上。
有人会说，城里人不买，农民会买啊。那么看看城市化进程到什么程度？
举个例子，国家发展社会主义新农村，大搞新农村建设，农民增收，农村城镇化，3-5年部分试点农民可以住楼房，大大平抑四线城市的上涨。农村城镇化，这也是城市化的一部分，但并不是要所有的农民去城里买房就是城市化了。
在中国，随着新农村建设的步伐，传统的农民将逐渐减少，取而代之的是新农民的增加，有土地，有乡镇企业收入，有楼房住，去大城市干嘛？扫大街去？你可知道，很多有技能的农民工收入都比大学生挣得多。
另外国家十二五计划规划提出：每年在一、二线城市，新建600万套经济适用房，廉租房。5年就建3000万套，可以解决一亿涌入城市的新农民的需求。
还有数据显示，现在不仅是大城市，楼房空置率高，甚至县级市的楼房空置率也在迅速增加。例如，大城市一个城中村改造，有的村民一个人就能手握7套房子。所以很多农民根本不缺房。
为此，国家出手挤压楼市泡沫，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管，召开商业银行住房信贷会议，传达楼市调控精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
而且国务院发文整治互联网金融风险，规范“众筹买房”等行为。别看现在楼市涨的红红火火，但是国家层面已经意识到泡沫了，以及国庆期间十几个城市轮番调控楼市，也能看到政府调控楼市的决心。在高位接盘，尤其是首付不够，通过贷款或者高杠杆买房的年轻人要警惕风险。当视死如归的接盘侠，要当心飞地高摔得重。
如果你相信，10年前上万元的手机，电脑现在可以轻松买到，我们就有理由相信：10年后，房子也许没那么贵。
当然你有足够的资金，想买几套房子那随便你，风险自担。但是如果经济条件不成熟，考虑租房也不丢人，不要用最具想象力的黄金10年（25岁-35岁）给银行打工，而错失了自己的职业成长期。
楼市调控力度加码
来源：ipo观察综合自21世纪经济报道、证券日报、苏宁财富资讯（ID：SuningWealthInsights），转载请注明来源
刚刚，楼市又传来重磅消息，楼市调控加码力度再加码
楼市调控政策密集出台
央行召集25家银行开会要求严格执行限贷政策
10月19日，人民银行上海总部召开会议，25家在沪主要中资商业银行行长以及房贷部门和资产负债部门负责人参会，上海市住建委、金融办、规土局相关负责人出席会议。会议要求，各商业银行要继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，同时要继续强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入土地市场。
房企发债开始收紧，并未“一刀切暂停”
据报道，交易所近日给地产企业公司发债按下了暂停键。数名券商债券发行人士表示，交易所暂停了地产企业公司债的发行，其中包括已经拿到无异议函的项目。不过，今日有多位券商表示，地产企业公司债发行并未一刀切，相关标准与有关部门此前在审核时执行的标准差别不大。由于标准即将正式下发，一些财务指标是否达标存在模糊的企业目前可能会被暂停审核，但明显符合发债标准的地产企业发债不受影响。
住房城乡建设部整顿规范房地产市场秩序
10月14日下午，住房城乡建设部召开规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序电视电话会议，就进一步整顿规范房地产市场秩序工作进行部署。明确界定：一类是误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等；另一类是违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
央行召集17家银行高管会议
10月12日央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。
上海银监局召集辖内机构高层开会，发出严控房地产贷款风险的警示
9月按揭贷增速仍然很快，10个房价上涨过快的城市的按揭贷占到了总按揭贷款的40%，风险急速集聚。上海市银监局也通知辖内各中外资银行，强调加强房地产信贷总量和集中度的检测和风险管控。
在刚刚过去的半个多月时间里，除了多个城市集中出台调控政策外，央行也宣布强化信贷管理信息。很多投机资金开始考虑从过热的房地产领域撤离，多个地区的房地产市场瞬间降温，成交量急剧萎缩。
多地成交量明显下滑，楼市拐点来临？
中原地产监测的40个城市数据显示，上周新建住宅成交面积较前三个月的周均值下降14%，这主要是受到此次调控升级的城市成交下滑影响所致。从数据相对完整的16个调控城市情况来看，12个城市上周新房成交量较前三个月的周均值有所下降，其中苏州、济南、厦门降幅超过七成，佛山、南京、南昌降幅超过四成。另外4个新房成交量上升的调控城市中，南宁、惠州是此次调控新政未涉及限购、信贷的两个城市；广州的新政力度相对温和，因此市场暂未受到明显影响；深圳新房成交数据出现上升，与统计数据的滞后性有一定关系，但从销售现场实际情况来看，热度已不断减退。
与此同时，二手房市场上周成交量也出现下滑，调控城市的表现有一定分化。中原地产监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积较前三个月周均值下降18%。从数据齐全的10个调控城市情况来看，4个城市上周成交量较前三个月周均值出现下降，其中苏州降幅接近七成，上海降幅超过五成。而另外6个城市成交量有所上升，包括南京、南昌等。综合来看，广州、深圳、南宁上周的新房和二手房成交量均较前期保持上升，而苏州、上海、厦门、北京则一手房和二手房成交量双双回落。
房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？
房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失?
为此，笔者仔细研读了一份《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：
（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。
一旦房地产泡沫破灭，上述条款会有怎么的后果？
在此，举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。
最后，奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。
买不买房还是得看自己的需求，如果是刚需可以考虑，如果是投资还请三思。加入你手上有100万你会在一线城市付个首付，买房，还是去二线城市全款买房，欢迎给观察君留言！
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