政府终于坐不住了。
自 2016 年 9 月 30 日至 10 月 7 日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州 19 个城市先后发布新的调控政策，不论从地理跨度或是规格差别，其密度与力度历来罕见。
一夜变天，很多城市喧嚣甚至疯狂的房地产买卖突然陷入了“沉寂”。
在房地产市场“疯狂复苏”一年时光后，部分地方政府不得不接连制定限购限贷政策并着手不动产登记，以抑制楼市因投资投机需求过大形成的疯狂增长局面。
原本被地产商和中介期待的“金九银十”，一夜间，情势逆转。
祭出重拳
一切始于国庆前夜。北京率先出台新的楼市调控新政，紧随其后，天津、武汉、成都、合肥、郑州、苏州、深圳、南京、厦门、广州等城市均密集表态，先后出台限购限贷等调控措施。再到10月8日上海和南昌加入调控阵营，短短 9 天时间，全国已有 22 个城市先后发布新一轮楼市调控意见。
一切都源于“失去”控制或是“失去”理智和难以理解的房价。
房价涨幅之大，涨速之快前所未有。
2016 年 10 月 2 日郑州的“限购令”、10 月 3 日的“限贷令”，尽管是在国庆假期中推出， 但在接二连三的调控政策影响之下，一度异常火爆的郑州楼市正逐渐回归理性。
根据国家统计局最新数据，8 月 70 个大中城市中，64 个城市房价环比上涨，比 7 月增加了13个；一、二、三线城市房价均在上涨，其中，北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市环比涨幅分别为 3.8%、5.2%、2.4%、2.1%，同比涨幅分别为 25.8%、37.8%、21.2%、37.3%；即便如此，一线城市也并非领涨，厦门同比涨幅44.3%，是环比和同比涨幅最大的城市。
此外，一二线城市涨幅也向三线城市蔓延，全面的涨幅态势已然成形。房价暴涨的城市，不仅包括了深圳、北京、上海和广州这些一线城市，而且还迅速把“疯牛”传染到南京、苏州、厦门、合肥、珠海、武汉、天津、福州、济南和石家庄等二线的代表性城市，并继续扩散到从廊坊到日喀则、从中山到保定这些众多的三四线城市。
如此涨幅已导致恐慌性购房情绪蔓延。任何有关于房地产政策的风吹草动，市场便草木皆兵。比如，前期谣言上海新政限制离婚购房，民政局便被前来“假离婚”购房的市民挤爆，不得不采取离婚限号；杭州限购政策执行前一天，购房者也没有预期限购对房价的降温效应，反而赶在政策执行之前疯狂下单；购房投机收益的吸引下，不少企业、个人加杠杆进入房市的现象也屡见不鲜。
这一轮房地产上升周期是国家把“去库存”作为今年经济工作重点之一的背景下发生的。然而，这一轮房地产价格暴涨比以往风险更大。比如银行新增信贷中房贷占比超过 70％、各地地王频出；一线城市价格直逼国家顶级水平，假离婚购房激增、二线城市抢在限购政策落地前抢房；上市企业亏损依靠售卖两套“学区房”保住不被退市；企业利润不足炒房收入，企业家纷纷弃实业转而炒房等等。
10 月 6 日，在 2016 年第四次二十国集团(G20) 财长和央行行长会议上，央行行长周小川表示：近期中国部分城市房价上涨较快，中国政府对此高度重视，积极采取措施促进房地产市场的健康发展。
政府出手了，楼市乱了分寸。
中介纷纷表示，新政出台后，很多购房者都开始观望了。本身已经谈好价格的客户已经准备签合同了，但是在新政出台后，临时变卦，不买了。也有客户在新政后更加坚定了买房信心，但是业主可能担心未来换房成本太大，不敢卖了。
“金九银十”交界，热点城市疾风骤雨般抛出调控新政。一周时间，北京、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、珠海、东莞、福州等 19 个城市新政落地，多地重启限购限贷。
限购杀威棒下，楼市情势大变，多个城市成交量速降，卖方市场瞬间变成买方市场。
以南京为例，9 月 25 日，南京即出台限购令：拥有一套住房的外地家庭禁止来宁买住房，有两套房的南京家庭禁止购买新建商品住房。限购令出台当天，销售数据迎来高峰：新房共认购 1570 套，成交 1604 套。国庆假期期间，在北京、天津、深圳等地相继出台限购新政后，南京再次跟进。10 月 5 日，南京出台限购升级版：二套房首付最高提至八成，外地人南京购房需提供社保或纳税证明，还特别追加了单身人士只限购一套房。全国所有城市中，只有深圳和南京有此限购条例。限购重拳之下，南京楼市成交数据断崖式下跌。根据南京网上房地产数据显示，截至 10 月 7 日 20 点，商品房认购 84 套，成交 142 套。在平时，单日认购量在 300 套到 500 套之间。
此前，房价猛涨伴随一些城市再现销售火爆与反常抢购现象。据报道，今年春节前后深冬时节有的城市出现“披着棉被连夜排队买房”的情况，还有两千多人拥挤认购导致售楼酒店“出入口几乎瘫痪”和附近交通堵塞场景，更有挤塌售楼处的场景，凡此种种，只有你想不到的火爆。
连那些本该专注“本职工作”的上市公司也按捺不住了，今年以来，上市公司购置房产和土地的热情不断高涨。据不完全统计，今年年初至今，沪深两市共披露了近 60 宗上市公司花费超千万元购买土地和房产的计划或方案，总金额达到 93 亿元。
市民办理不动产登记， 近千人“挤爆”行政服务中心。
与在媒体上喧嚣的某某上市公司出售两套北京学区住宅不同，实际上，大部分公司将投资瞄准了商业办公和公寓项目。总计有 55 亿元资金以改善办公环境、购置新的办公场所等名义，购买了商业办公项目、商住两用项目以及停车位。在地点的选择上，在北京、上海、广州、深圳买房买地成为上市公司的特别偏好。在所有购买土地和房产的计划或方案中，六成发生在北上广深。此举看似“偏离”主业，但考虑到今年以来，部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃，像上海的陆家嘴区域、北京的CBD 区域未来仍将有大体量的优质写字楼供给入市，企业买入并不主要追求写字楼物业短期价格上涨，而是更看重写字楼稳定的租金回报。这种能带来稳定回报的资产，在经济下行的环境之下更加诱人。
而今，投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。在二手房市场，一些投资客听闻限购令后，立马提出了解约的要求，以前的卖方市场一夜之间转变成买方市场，不少卖家已经提出可以降价。
“限购+限贷”组合拳下，楼市何去何从？
别无选择
还要买房吗？
如果你没有房，你扛得住吗？
如果你有点钱，除了买房，还能做什么像样的投资？
显然，很多时候买不买房与房价上涨并没有直接关系。
现实中，即使在价格上涨期间，有效出售意愿的房源非常有限，进而有效供应总量大幅缩小，促进价格进一步上涨。再者，由于二手房普遍房龄较长，使得优质房源数量较为有限。
以北京为例，6 月末在链家网站挂牌出让的二手房源达到 6.8 万套，而房龄 10 年以内的占比仅为 38.23%，临近地铁房屋占比为61.76%，住宅土地供应近年来实际在下降，北京市 2008 年至今，供应土地中住宅用地建筑面积占比仅为 33.87%，2015 年供应住宅用地规划建筑面积 736.28 万平方米，较 2009 年下降 26.8%。
对于大众来说，自有商业性房地产开发以来，人们每一次持币观望，或者等着房价下跌的选择，都会迎来一次火爆的房地产涨价。人们每一次判断房地产涨疯了，然后选择清空房地产，拿着从没见过的大数额现金去投资不稳定的股市，或者其他金融产品，或者去投资大家所向往的、比房地产投资似乎更为道德的实体经济时，其结果都是一次次失望，因为非房地产的投资，都没有房地产的投资回报率高。
当前房地产市场的火爆背后是实体经济投资回报率过低，经济陷入“庞氏增长”，资金不愿意进入实体经济，都在追逐资产泡沫。最严楼市调控的本质在于背后的“资产荒”，加杠杆从一线房地产弥漫到二线房地产，根本原因还在过剩流动性之下的资产荒。
对于那些买房的人而言，飞蛾扑火般地投向房地产也是无奈之举。
房地产价格的上涨正在逐步丧失经济基本面支持，而更多体现为货币现象。
2016 年上半年新增房地产购房贷款 2.3万亿人民币，同比增长 32.2%； 7 月份新增贷款 4636 亿元，其中住户部门中长期贷款增加 4773 亿元，非金融企业贷款减少 26 亿元，也就是说 7 月份新增贷款全部为房地产购房贷款。从交易杠杆率来看已经从 2014—2015 年上半年的 30% 上升到 40% 左右，如果把部分短期贷款计入，则交易杠杆率升至45%，房地产市场成交金额中接近一半以上是银行信贷推动。
实际上，货币增速与房地产市场价格相关性出现分化。M2 增速与房价相关性下降，而M1 增速相关性迅速上升。M2 一般代表广义信贷，可以作为经济总需求的领先指标，2016年 3 月份 M2 增速开始下降，经济总需求增速不断萎缩，经济货币化增长传导至居民收入，进而支撑房价走强的链条受到冲击，而 M1 作为狭义货币显示的货币流动性陷阱支撑了房地产价格的上涨。
此外，北京大学国发院教授卢锋指出，近年一线城市不约而同地大幅降低住宅供地数量。数据显示，比如北京住宅供地面积从 2010年 990 万平米下降到 2015 年 422 万平米，降幅 57%；上海从 2010 年 1124 万平米下降到2015 年 663.6 万平米，降幅约为 41%；深圳从 2010 年 60.55 万平米下降到 2015 年不足10 万平方米，降幅超过八成；广州住宅 2015年供地 408 万平方米，虽比 2010 年 290 万平方米提高四成，但是比 2009 年 877 万平米大幅减少 46.5%。
供地数量与土地价格反向变动：不同数据来源的土地价格近年都不同程度大幅上涨。例如各城市国土资源部门公布的住宅供地挂牌价格数据显示，4 个一线城市 2015 年价格比较 2010—2011 年都有成倍上涨：涨幅最低的广州和上海约在 1.6-1.7 倍，深圳与北京涨幅在 5-6 倍惊人水平。又如国土资源部公布的各城市分季度“居住用途平均地价”显示：北京住宅土地均价从 2011 年每平米 13533 元上升到 2015 年每平米 47581 元，2015 年是 4 年前3.52 倍。广州住宅地价从 2011 年每平米 6255元上升到 2015 年每平米 26983 元，2015 年是4 年前 4.31 倍。上海住宅地价从 2011 年每平米 20517 元上升到 2015 年每平米 33435 元，2015 年是 4 年前 1.63 倍。深圳住宅地价从2011 年每平米 20225 元上升到 2015 年每平米39337 元，2015 年是 4 年前 1.945 倍。
土地价格高涨推动楼面均价飙升。各城市国土资源部门数据显示，北京楼面均价从 2011年每平米 4984 元上升到 2015 年每平米 16625元，2015 年是 4 年前 3.34 倍。广州楼面均价2015 年是 2011 年的 2.49 倍，上海 2015 年是4 年前的 2.84 倍，深圳 2015 年是 4 年前的 6.11倍。楼面价格猛涨推高房价，“面粉价推高面包价”。
买得起房吗？敢买吗？
中国房地产交易杠杆率自 2011 年的 31%持续上升至2015年的48%，为历史最高水平，接近日本上世纪 90 年代初水平 51%，可是，低于美国、日本历史上最高水平。
简而言之，虽然杠杆率在上升，但中国用了不到 1 倍的交易杠杆。
招商证券首席地产分析师赵可为英国《金融时报》中文网撰稿指出，中国住房的交易杠杆，整体上并不算高（这与首付政策的锁定和家庭代际财富转移的支撑有关），只是需注意结构问题，主要是第三方或者部分开发商提供的“首付款融资”（尤其指期限较长的），这类绕过首付政策的部分交易在房价波动中风险较大，也就是把房子卖给了暂时不具备支付能力的人群，过高的杠杆却享受着不匹配的按揭利率，这显然是有问题的。从近期的政策来看，政府对这方面确实有觉察和行动。真实需求者（首套 + 改善）购房的交易杠杆平均在 30%-40% 左右，这意味着投资性购房者的交易杠杆平均在 60%-70% 以上（全局看，投资购房占比应该不到50%）。对应现实购房场景中，很多投资者全款购房或者只使用了少量的贷款，所以，差别化住房信贷对投资性购房者支付能力的实际影响不大，更多的是影响预期。另外，使用高杠杆的炒客并非主流，且在过去几年的市场和监管环境下已经萎缩。
在他的分析结论中，从全局显示的杠杆水平或者说保障系数来看，中国目前房地产业的杠杆相对健康，而其中的结构性问题在这一代购房群体的背景下，城镇化提供了加杠杆的空间，而高储蓄率背景下的代际转移对结构性问题形成了对冲，对于未来而言，如何识别结构性问题是政策制定的依据。
加拿大皇家银行环球资产管理首席经济学家埃里克·拉塞尔斯指出，从流动角度看，中国的住房实际上是供小于求。中国每年需新建约 900 万套住房才能满足城市人口增长及拆迁安置的需要。但中国现在每年新建的城市住房还不到 700 万套。
从短期来看，中国楼市的供应链——从买地、开工建设到完工后进行销售——处处都表现平平。大多数指标都在微微放缓，实际上它们大都略微落后、而不是领先于可持续的需求。在价格方面，房价正以每年 9% 的强劲速度上涨，而且涨速稍微呈现放缓趋势。这里不存在供给严重过剩的信号。
从长远角度来看，中国的空置率困境其实有很大的抵消因素。中国城市家庭有2.69亿户，而城市非空置住房为 1.81 亿套，前者远远大于后者。住房不匹配主要是贫困造成的。随着国家越来越富裕，一宅多户的情况将随之减少。要在未来 10 年达到美国城市居民户均住房保有量水平——同时使高空置率回归正常——每年住宅建设将需要立即提高 31%。
对于这些观察者来说，虽然不再预测中国楼市即将火爆，但由于所涉因素变幻莫测，这样预测似乎有些大胆。
但要特别指出的一点是，中国的楼市活动也许并不像乍一看那么平淡。房价负担能力往往成为中国楼市让人苦恼的另一根源。不可否认，中国大城市的房价收入比呈极端态势，居民杠杆已超过美国水平。这两个因素里都蕴藏着实际危险。不过，如果将中小城市和经济适用房考虑在内，值得担忧的程度将有所下降。同样，考虑到中国居民近 40% 的储蓄率，及其收入的持续快速增长，他们比多数国家的人更能承受高房价。
此外，衡量负担能力的方式不仅限一种。从另一个截然不同的角度来看，中国家庭花在住宅成本上的支出占其总支出的平均比例要小于美国家庭平均水平。而且这一比例近年来不但没有上升，反而在持续下降。
分城治之
75% 和 56%，或许这背后有着对中国房地产市场清晰的“科学”基础。
10 月 11 日，国务院办公厅印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。 《方案》指出，促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户，是全面小康社会惠及更多人口的内在要求，是推进新型城镇化建设的首要任务，是扩大内需、改善民生的重要举措。《方案》提出了推进 1 亿非户籍人口在城市落户的主要目标：“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高 1 个百分点以上，年均转户 1300 万人以上。到 2020 年，全国户籍人口城镇化率提高到 45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上。
2016 年 10 月 14 日，辽宁大连 , 为期 4 天的 2016 年大连秋季房交会在大连世界博览广场拉开帷幕。
从城市化的规律来看，75% 左右是城市化基本完成的通常水平。中国目前的城镇化率是56%，相比这个水平，还有很远的距离。也就是说，中国房地产的发展还是处在一个相对成长，而且还有很大发展的时期和空间内，而且，从国家战略的发展角度看，未来对于房地产行业而言，已然处在一个高速增长期之内是一个大概率的事件。
所以，对于调控，政府的态度也是分城治之。
国务院总理李克强表示，对中国这样一个有着 13 亿多人口的发展中大国来说，我们稳增长就是要保就业，从而惠民生。当然，在看到成绩的同时，我们也看到，中国经济仍面临下行压力，保持经济平稳运行，既要保持总需求力度，也要加快推进供给侧结构性改革。现在外界对中国的债务、房地产市场等方面的风险有些议论，我认为，对这些问题要客观全面看待。从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。
万科高级副总裁谭华杰分析认为，在快速城市化阶段，尚无房价持续下跌的先例。在城镇化率达到 60% 之前，名义房价很少出现超过两年的连续调整，且房价累计跌幅一般不超过10%。当然，不能说城镇化率不到 75%，房价一定只涨不跌。在大周期阶段，房价估值逻辑可能脱离基本面，有泡沫化的可能，这可能使得大周期提前到达终点。大周期的提前结束是很可怕的，这意味着大周期可能将以日本模式结束，而不是以美国模式结束。这不但是每个居民关心的问题，也是房地产企业最关心的问题。
他进一步指出，特大经济体的核心都市房价，并不适用经济体整体的分析框架。这些城市的房价，与所在城市的人均收入水平、人口密度的相关性弱，而与经济体整体财富、经济体贫富分化水平、该城市的房屋供应能力相关性强。相比纽约，北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高，意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约——简单的供需分析可以预测，北京、上海的房价，超过纽约是大概率事件。因为北京、上海都是特大经济体的核心都市。这类城市的最终房价与当地人口密度、当地购买力水平的相关性相对很弱。为什么呢？纽约是美国的纽约，就像上海、北京是中国的上海、北京一样。这样发达城市的房价，尤其是豪宅的价格，将是由全国的富人们而不是本地的富人们决定的。
不管是逻辑上还是数据上，我们都能发现，整个经济体的财富总量（不是人均财富）和财富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系数衡量）以及城市的房屋供应能力（具体包括开发率、居住用地占比和容积率三个指标），才是分析这种城市房价的框架。中国现在已经是全球第二大经济体了，不发生大的变动，人口基数大，财富总量超过美国是迟早的事儿。
此外，中国基尼系数大约在 0.56（2014年水平），高于欧日美。也就是说，中国财富集中程度一直超过美国。这两个需求端的因素告诉我们，对于北上深这种一线城市的房产的需求，中国比美国高。相比纽约，北京、上海的财富总量更大、财富集中度更高，意味着这两个城市的房屋需求会比纽约更加旺盛，但北京、上海的房屋供应能力却比不上纽约——简单的供需分析可以预测，北京、上海的房价，超过纽约是大概率事件。
分城治之。央行的政策也是如此，今年3 月 12 日，在全国两会记者会上，周小川回答记者提问时，再次谈及楼市：各个城市的情况不同，房价出现了很大分化，“从全国总的平均来看，房地产仍旧面临着比较大的去库存压力”；“一二线城市价格上涨比较猛，也引起了大家很大的关注，人民银行历来主张，像中国这么大的国家，在价格出现分化的情况下，要更好地发挥城市一级对于每一个城市房地产形势的判断，以及能够提供的有关政策的指导。”
围绕中国房地产市场，有诸多无法达成共识的争论，也许都要留待给时间和事实去考验，只是在这之中，有多少悲欢、苦乐，唯有饮者自知。
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