北京一房两个月跳升150万 房主眼红了要违约

　　本报记者 栗泽宇 北京报道

　　看房、签约、握手、合影……5个月前，北京买家童先生与房屋出售人李志忠相处融洽。但现在，卖家未按合同约定完成贷款清偿，中介及买家多次催促，房主干脆不现身了。而签约房屋二度挂牌，价格比此前跳涨了150万元。

　　这只是最近在多个大城市上演的“房屋违约潮”中的一个普通案例。从去年11月底至今，全国大中城市房价数度“亢奋”，受其影响，交易参与者也是备受煎熬——买方“抢房慌”，卖方“违约急”。

　　北京某知名中介的一位分店经理任先生告诉《华夏时报》记者，在受冲击最大的8月份，该分店接到卖方电话，提出“我要毁约”、“来告我吧”的例子就不止一起。而在房价相对平稳时这一现象很难出现。

　　“都是利益作怪。房价大涨后卖家想卖更高的价，所以出现了违约。”上述经理说，在北京，一套房在8、9两个月内跳升百万，是很正常的现象。

　　房价疯涨催生违约

　　今年6月7日，70岁的李志忠从河南老家赶到北京。他此行，是要收割7年前的“投资成果”。

　　7年前，李志忠以个人及家庭成员的名义，在北京东三环外一口气买下多套住房。其中一套落在女儿李克名下，一套落在儿子李越名下。李志忠此行，则是以“代理人”的身份，将这两套房“逢高变现”。

　　而1979年出生的童先生参加工作后，历时7年才在北京拥有一处“蜗居”。今年初，孩子满3岁，原有住房已无法满足“三代同堂”需求，他决定换房。5月中旬，将原有房屋签订买卖合同后，他开始四处看房。

　　5月底，童先生通过麦田地产中介，看中李克名下的一套三居室。6月8日下午，李志忠与童先生签署了《北京市存量房屋买卖合同》，双方与中介签订了《居间服务合同》。

　　合同显示，总房款550万元。由于房屋“满五不唯一”，买方需另缴契税36万元，同时需向中介机构支付居间服务费8.25万元。也就是说，童先生共需支付人民币594.25万元。

　　据麦田地产中介工作人员金小姐回忆，三方合同签署很顺利，买卖双方互留了手机、微信，还热情合影。合同执行初期，履约也及时，童先生在3天内将50万元定金全部付清。记者看到，在买卖双方的微信对话上，李志忠对收到的合同定金予以确认：“童先生，总共收到50万定金……谢谢您能将定金提前汇来。”

　　但今年8、9两个月，一二线城市房价再次高歌猛进。8月19日晚间，童先生接到李克打来的电话，对方问：为什么不能尽早过户，为什么不能提前付款？

　　“合同约定在12月31日前完成过户，而此时才8月中旬，远未到期限。”童先生说，他对房主的要求感到不安。

　　果不其然，9月的一天，中介工作人员金小姐向童先生转达了房主的“几个意思”：首先，要求买家把购房全款打入银行，做资金监管；其次，买家务必提前办理房屋买卖手续，否则她就考虑不卖了。

　　二次挂牌跳涨150万

　　麦田中介分店经理董先生一直跟踪这单交易，他告诉记者，房主提出的上述要求，属合同外的新主张，买家没有义务执行。

　　“我们当时是跟房主面谈的。我们感觉，房主明显是想用这些要求，为自己违约找到借口。”金小姐告诉记者，房价上涨过快，在利益驱动下，卖房人心态发生改变，他们店已经收到好几起卖房人打来的“毁约电话”。

　　不仅如此，10月初，童先生从麦田中介得知：房主早在8月17日就将已签约出售的这套房，在另一家地产中介，进行二次挂牌出售，标价大幅提高到700万元。相比签约价涨了150万元。

　　对此，童先生非常不满。10月14日，以中介挂牌信息“涉嫌一房两卖”为由，童先生向北京市消费者协会投诉。10月17日，在北京市消费者协会约谈下，这家中介撤销了该套房屋“出售信息”。《华夏时报》记者从网站截图看到，该套房屋显示为“暂停出售”。

　　从10月初至今，中介董先生、金小姐及童先生，通过电话、短信、微信联系房主李克及代理人李志忠，提醒其按时履约，但截至记者发稿时为止，均未获实际响应。

　　“一次电话中，李志忠承诺在10月上旬来北京面谈，最终还是没来。其解释是，等他忙完一桩房产官司再说。”金小姐说。

　　10月21日，《华夏时报》记者致电李克，在获知记者身份后，她回应称“我对这事不清楚”，便挂断了电话。记者又跟李志忠取得联系，李则称“我已经不管这事了”。

　　记者调查发现，李克生于1983年，现担任深圳市鹤裕供应链管理有限公司董事长、总经理，还是这家公司的法人代表。深圳市信用网信息显示，深圳鹤裕公司由A股上市公司——旗滨集团投资参股。

　　公开资料显示，深圳鹤裕注册地为深圳市前海深港合作区，是由“株洲旗滨集团股份有限公司”（601636.SH）和“深圳前海励珀科技发展有限公司”在深圳地区首批成立的为企业提供供应链综合服务的创新型企业之一。

　　童先生说，从该公司官网所称的“打造供应链电商平台”、“做行业的互联网金融载体”来看，它是一个靠信用吃饭的企业，“按道理，这样公司的负责人，应该将信用视作生命一样重要”。

　　10月31日，是李克与童先生第一次合同交割日。合同规定，在此日前，房主要完成房屋抵押贷款的清偿，为随后的过户做准备。据金小姐介绍，目前时限已过，业主并未履行这一条款。

　　违约正在上演。根据律师建议，10月31日下午，童先生向房主李克、代理人李志忠发出“催告函”，要求对方在7个工作日内，对于是否继续履约，给予正式答复及确认。如未获答复，将视其正式违约。童先生表示，若卖家违约，他考虑启动诉讼程序。

　　违约成本要提高？

　　“二手房交易单方面违约成本低，是造成违约高发、交易混乱的重要条件。”知名地产律师、京师律师事务所高级合伙人孙建章在接受本报记者采访时指出。

　　据孙建章介绍，在快涨行情下，二手房卖方享有相对廉价的违约成本，这直接导致二手房的“散户市”，带有极强的投机性与功利性。他们判断，房价暴涨带来的利益，高于违约赔付的违约金，因而不惜“推倒重来”。

　　“乐观的是，今年发生在深圳、郑州的两则判例，彰显了司法机关对信用的保护倾向。”孙建章说。此两则判例的共同点是房屋出卖人“毁约”，最终被法院判决“继续履行合同”。不但如此，因卖方拒不履行合同，由此给买方带来的经济损失，一律由卖方承担。

　　孙建章表示，这对那些丧失信用、单房违约的合同方，相关判例无疑是一种警示。

　　补充阅读：

　　专家：二手房交易更易发生毁约行为 存较强投机性

　　华夏时报记者 栗泽宇 北京报道

　　记者：楼市"违约潮"通常在什么背景与条件下发生？

　　孙建章：每次房屋市场价格暴涨，都会发生大量的"违约潮"。在投机性的恐慌式抢房行情中，一方面房价持续高烧、跳涨；另一方面，在利益驱动下，卖方单方面违约出现"违约潮"。

　　记者："违约潮"主要集中在新房市场还是二手房市场？

　　孙建章：绝大多数发生在二手房市场。与新房交易相比，二手房交易更容易发生毁约行为。究其原因，在于前者面临较大的毁约成本，甚至可能面临维稳压力，后者面临的法律代价相对较轻，并存在较强的投机性。

　　记者：二手房买卖合同，同样具有法律效力，为什么房价暴涨时，卖家敢轻易撕毁合同？

　　孙建章：原因主要有两个，首先是利益驱动，毁约之后待价而沽，比履约获利更大。我们接触的案例，很多卖家是投资客，拥有几套、几十套房产，趁高价套现本身具有浓厚的投机色彩。因为房价暴涨，价格"日新月异"，卖家签完合同后不久，觉得"卖低了"，于是选择毁约。他们更倾向于与买家私了，即，宁可向买家返还"双倍定金"，也要重新报个高价卖房，实现利益最大化。

　　其次，不论在交易管理层面，还是在司法层面，对合同的保护力度偏弱，导致信用价值低廉，违约成本较低，个体的信用价值与物质利益相比，悬殊较大，直接导致见利忘义、铤而走险。

　　记者："违约成本低"是怎样体现的？

　　孙建章：以房价上涨期间卖家违约为例，卖家一般面对两种情形：跟买家谈判，寻求"私了"；买方不同意"私了"，选择诉讼。

　　第一种情况较为常见，原因在于，在管理部门不介入的条件下，买方个体维权势单力薄，依靠司法途径耗时耗力，并且对司法判决结果，带有不确定性预期。在强势卖方面前，很多买方不得不选择私了，即卖方向买方双倍返还定金。
在第二种情形下，即买方向卖方提起诉讼时，卖方仍然处于强势地位，经过"旷日持久"的司法途径，买家胜诉也是费时费力的"惨胜"。所以，房价快速上涨期间，如果卖家违约，买家大多是"输家"。

　　记者：毁约方强势的局面，将导致怎样的后果？

　　孙建章：房价暴涨期间，集中形成"卖家违约潮"，房价暴跌时，则形成"买家违约潮"。这对社会信用、社会风气及社会心理稳定，造成极大的损害与风险。

　　记者：你认为，在哪些方面需要有所作为？

　　孙建章：应该在两个方面堵住漏洞：首先，提高信用门槛，加大违约成本；其次，形成速判机制，减轻"讼累"；再次，针对房屋交易参与者，尝试建立信用档案。