沪杭楼市调控补刀：或因库存偏低 仍存价格上涨势头

　　九月中旬重启限购后一个多月，杭州调控再次升级。

　　杭州房管局11月9日发布了最新的政策，自11月10日起杭州上调住房公积金及商业贷款首付比例，停发三套以上住房贷款，加强首付贷资金来源审核的同时还将加强开发商拍地资金来源的监管。

　　与杭州此次将切入点放在流入楼市的资金相似，上海近日叫停"首付贷"、"合力贷"产品，指向的也是个人贷款资金。"无论杭州还是上海，在限贷方面各地虽然有差异信贷的思路，但接下来其他城市的调控可能会呈现这样的走向，限购限贷向一线城市较为严厉的标准看齐。"一位不愿具名的分析师说。

　　杭州为何再出新政

　　按杭州房管局的最新房贷政策，在杭州已有一套住房且结清房贷的，二套房商业贷款首付比例为四成。已有一套住房未结清房贷的，二套房商贷首付比例升至六成。已拥有二套房的，将停发第三套住房商业贷款。

　　提高商业贷款门槛的同时，杭州还提高了公积金比例。二套房住房公积金贷款首付比例由二成上调为三成，第三套停贷。杭州此次限贷的范围为杭州主城区、萧山、余杭，但富阳和大江东区不在施实范围内。

　　此前在9月19日，杭州重启了对非杭州户籍的限购政策。对不能提供二年在杭州缴纳社保，且在杭州已拥有一套以上住房的非杭州户籍居民家庭进行限购。

　　为何时隔一个多月，杭州再次对调控升级？

　　"杭州虽然九月份连出了包括重启限购的几条政策，当时杭州并没有出台限贷。而国庆期间南京、苏州等城市是限购与限贷同时重启。这次的政策升级算是后续的跟进。"克而瑞杭州首席分析师刘晨光说。

　　一家大型房产机构分析师告诉记者，杭州调控升级主要是担心政策经过一段时间冷却后，市场出现反弹。"从市场交易来，杭州刚出政策后不久，市场的确出现了下滑。但近几周杭州的周成交量仍维持在20万方平方米以上，与上海的成交量差不多，交易量又出现了回升。"这位分析师说。

　　调控升级的另一个原因，是杭州十月份的房价涨幅领跑长三角。

　　就重启限购后的效果，中指院杭州首席分析师高院生告诉记者，虽然杭州十月的成交量较九月下降了43.3%，但杭州商品住宅价格环比九月上涨4.1%，较去年同期则上涨了32.6%。

　　"交易量跌下来了，但杭州十月份的涨幅远快于上海、南京、苏州、宁波等城市，成为长三角涨幅最大的城市。正是因为涨幅较大，因此杭州才会再次出手，以抑制房价过快的上涨。"高院生说。

　　对于杭州十月房价涨幅领跑长三角的原因，刘晨光指出主要是因为杭州供求比出现了变化。"按住建部所提出城市安全库存在八个月左右的指标看，杭州目前的库存量只有三到四个月，明显低于平均标准。因此虽然交易量降下去，但从市场基本面看，杭州价格上涨的势头仍然存在。"刘晨光在接受记者采访时说。

　　上海补漏叫停"接力贷"

　　杭州调控升级的时候，与杭州将着眼点放到房地产资金的监管上相似的是，上海近日也从房产个贷资金流入的角度切入，对"接力贷"、"合力贷"等个人房产信贷出台了新的政策，并重申将严查"首付贷"。按最新的办法，上海叫停了"接力贷"。

　　"接力贷"是指父母为住房所有权人，子女则以共同借款人的身份偿还房屋贷款的住房信贷产品。这种名为"接力贷"的金融产品，适用于50岁以上、有一定还款压力的购房者。

　　上海为何叫停接力贷。对此有中介公司人员告诉记者，接力贷有时存在擦边球的情况。

　　一家中介公司人员表示，的确有自己还不起贷款，需要子女帮助还贷的家庭；但也不排除一些想绕过限购的投资者，可以通过这种方式来增加自己杠杆的情况。

　　如何通过接力贷，对于这种操作方式，有中介人员向记者示范了大致的操作方式。"比如父母和上海子女都拥有上海户籍，子女名下如果已经有一套房产，子女以个人名义因限购就不可以再买第二套。子女如果成家，以家庭为单位，名下最多也只能拥有二套房产。而如果用接力贷的方式，以父母作为购房人，将房产进行抵押后由子女进行还贷，则父母以家庭为单位在已有一套的基础上，仍可以购买一套房产。对于以父母名义购置的这套房产，如果付全款，购房者的压力较大；而通过接力贷的方式，既解决了购房资格的问题，又解决了贷款的问题。"前述中介人员说。

　　分析人士表示，上海叫停"接力贷"，是继今年叫停"首付贷"之后在房地产信贷金融领域，又一项重要措施。

　　莱坊董事及上海研究咨询部主管杨悦晨认为，杭州调控升级以及上海对政府补漏传达出一个重要的信号，房地产接下来的调控不会放松。"其实无论是‘接力贷’还是‘首付贷’，在市场上的规模和数量都不大，对市场的影响也较有限，市场贷款的主力仍然是商业按揭贷款。但监管仍然关注到这样的市场存在，说明政府调控的力度不但没有减少，仍然在加强。如果一些城市房价上扬势头继续，不排除限购和限贷继续扩围的可能性。"杨悦晨在接受记者采访时说。