北京楼市新政后土地首拍 开发商拿地热情高涨

　　与新政后前两次自住型住宅土地供应相比，11月16日下午和17日上午北京首批试点“控地价、限房价”的四宗土地拍卖吸引了更多的开发商参与。

　　其中，11月16日下午竞拍的是永丰产业基地18号地块和19号地块。18号地块为二类居住用地，规划建筑面积约为13.9万平方米，起始价为38.4亿。19号地块则包括二类居住用地和零售商业用地，规划建筑面积约为16.3万平方米，起始价为44亿。

　　11月17日上午竞拍地块为永丰产业基地20号地块和大兴黄村镇兴华大街21号地块。20号地块二类居住用地和零售商业用地，规划建筑面积约为18.3万平方米，起始价为39亿。21号地块为二类居住用地和基础教育用地，起始价为24.8亿。

　　就目前拍卖结果来看，只有20号地块竞得者已确定，其它三幅地块则都进入技术竞标竞选环节，需要各房企分别提报建筑方案，10日后再次竞选。

　　新的土拍政策下，其流程为：各竞拍房企竞拍价格达到上限后，转入竞报自持商品住房面积阶段。如果有两个或两个以上竞买人竞报100%自持商品住房，竞拍转入竞买人投保商业用房自持面积比例程序。如果两家及以上开发商愿意100%自持商办部分，则竞拍转入竞拍企业提交建筑方案，并在10日后，进入技术竞标环节。

　　以已直接出竞拍结果的20号地块为例，中铁首先以40.6亿的报价开始了这场竞拍。竞拍到12轮时，报价为46亿。竞拍到20轮时，报价为50亿。竞拍到40轮时，中铁57.6亿的报价触及到地价上限，竞拍转入到竞报商品房自持面积环节。自持商品房竞拍阶段，18轮竞拍后，首创-中粮-天恒报出的40%的自持面积触及上限，转入到暗投。龙湖-首开联合体、万科-绿城联合体和首创-中粮-天恒联合体均竞报100%自持商品住房，竞拍进入到商业自持面积竞拍阶段。首创-中粮-天恒联合体投报10%商业自持而最终竞得20号地块。

　　虽然另外三幅地块目前还没有最终的竞拍结果，但100%的商品住宅自持将是四块地所有竞得开发商的共同结果。全部自持也意味着开发商们变身为房东和运营商，接下来开发商们如何实现现金回流、资金的运营成为重要问号。

　　克而瑞分析师张娜则认为，最主要看企业自持住房商品运营方案，运营下去了才能细水长流。到底自持怎么玩，后期项目面市时细则会出来。

　　但开发商们拿地热情高涨，与新政后的自住型商品住宅用地拍卖相比，这四宗土地得到更多开发商的关注。

　　其中，18号至21号地块分别有16家、11家、8家和19家房企积极参与。18号地块中绿地、石榴、龙湖-首开联合体、保利4家自持面积超过100%而进入到技术竞投阶段。19号地块绿地、首开、保利、万科-住总联合体4家住宅和商业自持面积均超过100%进入技术竞投。21号地块保利、中铁建、龙湖-首开联合体、万科-住总联合体、国瑞、九龙仓、中铁7家自持面积超过100%进入技术竞投阶段。

　　这在情理之中。从北京土地供应情况来看，多数开发商在今年对土地供应荒有切实感受，北京市土地供应有4个多月的断供期。同时，对开发企业来讲，很多企业自身在北京也没有了土地储备。前十一月，大开发商们只有绿地、龙湖、招商地产和中铁拿得土地，各大开发商拿地十分必要。

　　需要注意的是，北京此次土拍还呈现出开发商联合体拿地的趋势。开发商目前在北京呈现出不拿地就面临退市、没房可卖和拿地又风险大的双重尴尬。联合体拿地方式对房企来说可以分散一部分风险，保证企业后期有项目可卖。不过，易居研究院研究总监严跃进提醒，联合体拿地需要在后期项目开发和分配上可能存在一定的问题。

　　另外，11月16日，北京市国土局挂出房山区韩村河镇自住型商品住房用地和大兴黄村镇地块的多功能用地。两块地的挂牌截止日期为12月20日，北京增大土地供应的承诺还在兑现中。