一线城市新房供应量腰斩 调控之下楼市出现“下拐”

　　来源：微信公众号“易居研究院”

　　摘要 易居研究10月份，一线楼市新房供应面积腰斩，环比减少58.7%，创近6年同期新低，而新房成交面积环比虽减少了3%，但绝对值却与去年楼市复苏期的成交面积相当，且新增成交面积是供应面积的2倍，供求关系再次逆转。新房成交价格环比下滑4.9%，主要与政府暂停发放高端项目预售证有关。二手房方面连续回落，成交面积环比减少24.8%。

　　可见，相比新房市场，二手房市场对于政策的传导效应更为快速直接，而新房市场的调整幅度和当下调控政策力度相比，不及预期。一、商品住宅

　　1、新房供小于求

　　2016年10月份，一线城市新建商品住宅新增供应面积为167万平方米，环比减少58.7%，同比减少51.8%；新增成交面积为349万平方米，环比减少3.0%，同比减少0.6%。10月份一线楼市供求关系再次逆转，新增成交面积是供应面积的2倍，其中新房供应面积创近6年同期新低，这主要是受到预售证监管加严的影响，而成交面积与去年楼市复苏期的成交面积相当。

　　图1 一线城市新建商品住宅月度供求关系

　　数据来源：易居研究院、CRIC

　　2016年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为76、80、150和43万平方米，环比增幅分别为-19.3%、-16.1%、5.1%和54.6%，同比增幅分别为-5.2%、-38.5%、73.0%和-20.5%。环比方面，深圳增幅最大；同比方面，广州增幅最大。近期4个城市均出台楼市新政，北京在9月30日出台新政之后，新房成交量环比下滑2成。上海在强调严厉执行新政之下，新房成交量环比和同比均下滑。广州新房成交面积再创新高，补涨势头持续显现。深圳在“限购”、“限贷”升级之下，新房成交面积环比超5成，一方面是此前成交面积基数较低，另一方面是“末班车”效应所致。

　　图2 一线城市新建商品住宅月度成交面积

　　数据来源：易居研究院、CRIC

　　2、成交价格下滑

　　2016年10月份，一线城市新建商品住宅成交均价为31441元/平方米，环比下降4.9%，同比上涨16.6%。成交价格的下滑，主要与政府暂停发放高端项目预售证有关。随着上海、深圳“限价”力度不断加大，未来一线房价还是有可能会出现结构性下滑。

　　图3 一线城市新建商品住宅成交均价和同比增幅

　　数据来源：易居研究院、CRIC

　　2016年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交均价分别为33507、44042、17122和54555元/平方米。环比增幅分别为-7.4%、-1.9%、-3.3%和-6.8%，同比增幅分别为27.0%、32.7%、21.6%和55.9%。环比方面，4个城市新房均下降；同比方面，深圳增幅最大。可见，国庆调控新政在抑制房价过快上涨方面取得了初步成效。

　　图4 一线城市新建商品住宅月度成交均价

　　数据来源：易居研究院、CRIC

　　3、存销比减少

　　2016年10月份，一线城市新建商品住宅库存量为2631万平方米，环比减少6.4%，同比减少28.1%。按照“存销比=库存量/近6个月成交面积均值”的公式计算，一线城市9月份新建商品住宅存销比为7.3个月，比9月份的7.9个月略有减少。类似2013年，未来几个月一线城市新建商品住宅存销比仍将处于低位盘整阶段。

　　图5 一线城市新建商品住宅库存量和存销比

　　数据来源：易居研究院、各地官网

　　2016年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅库存量分别为778、680、753和420万平方米。环比增幅分别为-5.1%、-3.3%、-10.4%和-6.4%，同比增幅分别为-27.4%、-46.5%、-19.9%和12.0%。环比方面，4个城市库存均减少，其中广州库存跌幅最大；同比方面，仅深圳库存增加。11、12月，北京、广州新房库存仍将呈震荡式下滑态势。

　　图6 4个一线城市新建商品住宅库存量

　　数据来源：易居研究院、各地官网

　　2016年10月份，北上广深4个城市新建商品住宅存销比分别为8.9、5.7、6.0和13.7个月，相比9月份9.3、5.8、7.1和16.2个月，4个城市新建商品住宅存销比均下滑。其中上海新房存销比已处于历史低点。

　　图7 4个一线城市新建商品住宅存销比

　　数据来源：易居研究院、各地官网

　　4、存量商品住宅成交量减少

　　2016年10月份,一线城市二手房成交面积为530万平方米，环比减少24.8%，同比增加9.3%，二手房市场交易活跃度下降。具体来看，北上广深4个城市成交面积分别为194、179、104和53万平方米，环比增幅分别为-30.5%、-32.5%、6.1%和-15.9%，同比增幅分别为42.6%、-28.4%、136.4%和-3.6%。环比和同比方面，仅广州增幅为正，其它3个城市增幅均为负，在此轮楼市复苏中，广州从今年三季度开始补涨势头强劲。相比新房市场，二手房市场对于政策的传导效果更为快速直接。

　　图8 一线城市存量商品住宅月度成交面积

　　数据来源：易居研究院、各地官网

　　图9 4个一线城市存量商品住宅成交面积

　　数据来源：易居研究院、各地官网

　　二、商业营业用房

　　1、成交均价上升，供小于求

　　2016年10月份，一线城市商业营业用房供应面积为26万平方米,环比减少26.8%,同比减少35.4%；成交面积34万平方米，环比减少13.6%,同比增加38.4%；成交均价为28750元/平方米，环比上升4.3%，同比上升16.9%。

　　图10 一线城市商业营业用房月度供求和成交均价

　　数据来源：易居研究院、CRIC

　　三、办公用房

　　1、成交均价上升，供小于求

　　2016年10月份，一线城市办公用房供应面积39万平方米，环比减少3.9%，同比减少48.3%；成交面积54万平方米，环比减少21.1%，同比减少16.1%；成交均价为34449元/平方米，环比上升5.7%，同比下降15.2%。

　　图11 一线城市办公用房供求和成交均价

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　　四、后市预判：政策调控之下，一线楼市量价将趋于量缩价稳

　　10月份，一线楼市新房供应面积腰斩，环比减少58.7%，创近6年同期新低，而新房成交面积环比虽减少了3%，但绝对值却与去年楼市复苏期的成交面积相当，且新增成交量是供应量的2倍，供求关系再次逆转。新房成交价格环比下滑4.9%，主要与政府暂停发放高端项目预售证有关。二手房方面连续回落，成交面积环比减少24.8%。可见，相比新房市场，二手房市场对于政策的传导效应更为快速直接，而新房市场的调整幅度和当下调控政策力度相比，不及预期。

　　10月份下半月以来，热点城市的调控政策力度在进一步加强，影响也将持续释放。如广州，10月18日四部门联合下发通知，严查房企及中介违规行为，广告禁用地王、楼王信息，10月31日，广州住房公积金管理中心发文要求加强住房公积金贷款风险管理，职工的诚信记录要作为重要审批依据。10月19日央行上海总部召开会议，要求各商业银行继续严格执行限贷政策，同时要继续强化对首付资金来源的审查，11月8日上海银监局下发“通知”，要求辖内商业银行严格执行房地产调控政策，全面加强个人住房信贷风险管理。11月10日，深圳严禁各企业新开展“首付贷”、“众筹炒楼”等违规房地产金融业务，并立即清理存量业务。此外，媒体会更多报道调控政策的具体成效，会影响客户对后市的信心。加上一线城市新房供应不足的现象将继续蔓延，一定程度上会影响到11、12月份的市场成交。

　　执笔人：易居房地产研究院 研究员 姚腊