中金网12月20日讯，据悉，在今年在资产荒等宏观背景下，国庆节前后一线和部分二线城市相继出台限购和限贷政策。明源地产研究院副院长刘策指出明年房地产市场主要风险在微观层面。在一线城市量价齐跌预期下，开发商融资压力和回款压力较大，尤其是像2016年高价拿地的企业压力会更大，未来可能出现一波并购整合潮。
中央经济工作会议中指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。广发证券首席宏观分析师郭磊表示，中央关于抑制房地产领域资产泡沫的态度坚决，本轮调控可能在相当长的一段时期内不存在放松环境。
交通银行首席经济学家连平认为，几个热点城市追加新一轮收紧措施表明前一轮调控效果并没有达到期望值，也表明决策层“抑泡沫、控房价、防风险”的态度坚决。考虑已出政策的后续效力边际会衰减，预计政策有深化、加码的可能，且这种“紧”格局不大可能在2017年上半年发生改变。
据市场人士指出悉，从今年来看，房地产行业之间的并购合作有越演越烈的迹象。据悉，此前恒大将瑞升集团旗下2400亩新都地块收入囊中，并命名为“恒大·上林苑”。据悉，恒大将做为控股方对该项目进行操盘，而瑞升集团则持有该项目部分股权。
另一宗合作 是绿城将成都天府新区投资集团之间的，据悉绿城选址天府新区打造其在成都的第一号作品。据悉，天投以溢价率128.57%和120%分别拿下位于天府新区相邻的1号宗地和2号宗地，合计242亩。
此外，碧桂园集团和北京（楼盘）银信投资集团、上海复地集团签署针对西安（楼盘）“锦绣天下”项目签署三方合作协议。据了解，西安“锦绣天下”项目从去年7月份就开始寻求合作，历时一年最终牵手碧桂园。
此外，绿地集团与丽雅苑在佛山（楼盘）举行举行股权合作签约仪式。根据合作协议，位于南海区狮山镇的丽雅苑项目将正式更名为“绿地香溢花城”，这也是绿地首度进入狮山镇市场。
仅仅三四天时间，这些销售千亿的房企又扩大了自己的版图，事实上，不管是恒大、绿地还是碧桂园，这都不是今年的首次合作并购了。
有统计称，今年以来，包括中粮集团、中纺集团、招商局集团、中建集团、保利集团、中航工业集团等中央企业旗下的房地产业务相互进行了整合、收购与重组，其中涉及的中央企业地产业务平台公司包括中粮地产、招商地产、招商局蛇口、中海地产、保利地产、中航地产等。
难怪有不少业内人士此前就预言，2016年有并购的机会，将出现很多并购现象。
现在，频频发生的并购整合使得房地产行业的集中度进一步加剧。有最新数据显示，2016年上半年中国十大房企的总计销售额集中度接近19%，也就是说这10家企业卖掉了中国近五分之一的房子。从近三年来看，各梯队房企集中度均持续上升。其中TOP100房企集中度同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据整个中国房地产市场份额近半。
从尚未结束的7月来看，房地产行业之间的并购合作有越演越烈的迹象，高盛高华证券甚至发布研究报告称，预计2016年四季度至2017年一季度前后，房地产行业龙头将更加活跃地参与整合收购杠杆率较高或盈利能力较弱的企业。
金科集团营销定位中心总经理方明富表示,“生存空间被挤压、应对风险的能力有限等,是中小房企面临困境的主因。”他算了一笔账,2014年全国商品房销售金额7.6万亿元,前十强企业销售总金额为1.27万亿元,假如每年业绩复合增长30%左右,理论上推算,只需经过6至7年,前十强的房企就能“吃”下整个市场。在他看来,楼市“马太效应”愈加明显,大型房企在市场中的主导地位逐步增强,中小型房企想要生存,调整已成必然。
“开发商要活下去,8个字很重要,即行业趋势、企业模式。”新鸥鹏集团首席战略官、副总裁李战洪说。在未来,开发商把握行业趋势和变革企业模式,是求生存、谋发展的唯一途径和主要选择,人才不是核心竞争力,企业模式、企业机制才是真正的核心竞争力。
方明富指出,未来2—3年中小企业并购、整合,甚至出逃将步入实质性阶段,中小企业要想活下去,最好的出路就是选择与大企业合作。“房地产业作为资金密集型行业,其资源相对集中,大型房企较之中小房企具备品牌、资金以及土地储备等诸多方面的优势,百强以外的中小企业未来发展空间很小。在这种形势下,中小型房企或寻找与大型房企合作的机会,以此获得新的发展空间;或走专业化与差异化道路,寻求蓝海实现价值创新。”
2017年楼市将迎来一个短的调整期，总体将平稳回落，但具有不确定性。《中国住房发展报告（2016—2017）》指出，未来楼市调整幅度和时间长度取决于调控和改革力度。空间上，市场调整将继续呈现差异化。
值得注意的是，虽调控在不断收紧，量价情况也在掉头，但调控本身并不希望房价持续下跌。连平认为，这可能导致房地产投资增速下行幅度过大，引发上下游产业及延伸金融领域的负面连锁反应。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，明年房地产市场风险主要聚焦在三方面：其一，要警惕市场突然大降温风险，进而引起市场恐慌；其二，要防范部分2016年高价拿地和高价买房风险出现，此时要防范一些资金风险；其三，要防范其他投资品市场对房地产市场形成干扰，比如资金大规模流入到股市等。
未来，不排除地产市场出现“黑天鹅”事件。中城联盟现任轮值主席、世联行董事长陈劲松认为：“首先是土地财政。土地财政是中国房地产的根本制度。1987年拍卖第一块地，马上就满30年了，未来值得密切关注。其次是预售制度。可能会从中国香港的预售制度，过渡到欧美的预售制度，时间节点在2019年前。”
)
