文︱刘德科
本文首发于公众号「德科地产频道」（ID：dekedichan）
今天我们聊有点超出我们经验范围的两件事。一件是证监会主席脱稿痛批「野蛮收购」；另一件是北京拍出了地产商须要 100% 自持的宅地。
这两件事之间，有关联吗？我们先一件一件来说。
前两天（12 月 3 日），新华社发了一篇文章，关于证监会主席刘士余的最新讲话：《刘士余脱稿痛批「野蛮收购」》。这件事情，大家应该多少有点听说了吧。
新华社的稿子，写得是很讲究的：「刘士余措辞严厉，令在场人士动容。」
到底措辞严厉到什么程度？新华社有写到刘士余的那段严厉警告：「陌生人变成了野蛮人，野蛮人变成了强盗。当你挑战刑法的时候，等待你的就是开启的牢狱大门。」
当然，新华社的文章还是用了一些省略号，那段「我希望资产管理人，不当奢淫无度的土豪，不做兴风作浪的妖精，不做坑民害民的害人精」并没有写出来。
但是，新华社很机智地留了一句「不少与会人士通过手机视频记录下这段不长但字字铿锵的讲话」，所以你可以搜索一下那段视频。
新华社在这篇文章中还提到了恒大：「近期，针对恒大人寿股票投资中的『快进快出』行为……监管部门仍然缺乏相关制度防止险资搅乱『一池春水』。」
刘士余脱稿痛批「野蛮收购」，让很多人不自觉地跟万科股权之争联系起来。刘主席讲话，发生在 12 月 3 日。巧合的是，11 月 29 日，恒大宣布，增持万科 A 股股权至 14.07%。这个股权比例已经很逼近万科第二大股东华润。恒大为此累计耗资 362.73 亿元。
恒大宣布增持万科的 11 月 29 日，万科 A 当天出现大宗交易，占万科 A 总股本 3.99%。这从表面上看起来是一件很正常的事情。但问题是，谁把股票卖给了恒大呢？现在，散户手里的万科股票已经很少了，这么大宗的交易，总得有人卖出来，恒大才能买到啊。
接下来，更有趣的事情就发生了。12 月 2 日，万科公告披露，宝能系、华润、国金、安邦等万科各大股东均未减持 A 股股票。那么，到底是谁把这么多股票卖给了恒大呢？
我们不知道。我们只能推测，此前恒大建了「暗仓」，现在正在把「暗仓」里的万科股票慢慢转移到明处。当然，这只是我们的推测。
恒大买万科这么多股票到底想干什么？这个事情，我们只能拭目以待。今天我们只想讲一讲恒大和万科的一点小区别。
大家知道，最近万科在北京海淀区拿到了两块住宅用地，两块地花了上百亿，而且是要100%自持商品住房面积比例。万科会怎么做？
万科会不会向恒大学习呢？此前，恒大在北京拿过一块地，配建保障房（富有北京特色的「限价房」和「自住房」）的比例很高，但没有到 100%。地价不低，账算怎么算都是亏本的。恒大有办法。
恒大的办法是，把地下室建成「别墅」。所以，中国房地产史上的奇观一幕就出现了：把房子建在坑里。北京跟其他一些城市不太一样，不算进容积率的地下空间，是可以登记在产权证上的，产权是 40 年。
即使如此，别的开发商想这么做，也挺难的。但是，恒大有办法。据说……
▲截图来源：百度知道
所以，我们就在想，这次万科拿了 100% 自持商品住房面积比例的宅地，会像恒大那样在地下室盖「阴宅」吗？当然，那种房子也是很好卖的，价格相对便宜，而且还被称为是「别墅」。
万科没学恒大。万科给的答案是：众筹。
万科的设想是：「从传统的『开发销售模式』转变到『经营服务模式』，通过众筹破局，运营解题，政府/众筹企业/开发商协同联动，共同推动区域发展。」
万科集团副总裁刘肖是这么说的：「破题的题眼在于众筹。今年年初我参加了一个关于众筹的论坛，在会上分享了万科众筹的三个故事，一个是万科社区内的众筹咖啡屋，一个是社区服务里的众筹景观、教育资源，一个是通过装修众筹解决公共空间问题。那时我便想，住房开发建设能否众筹。众筹是必然改变生产制造的方式，将减少中间环节，能够极大降低成本，提供更便宜的房子。无心插柳，没想到到年底，我们有这样的好机会践行我们的众筹理念。」
世界是很奇妙的。风马牛不相及的两件事，不经意间就会有关联。
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