策略第三日调研感受：地产、基建需求“不悲不喜”，更应关注区域和结构
策略： 廖凌、曹柳龙
我们今天上午调研了一家汽车核心零部件上市公司，下午调研了一家大型水泥公司和某装饰公司，从策略研究员的角度，我们的感受是：
水泥企业供需格局到底有没有超预期？不能简单“一概而论”，不同区域表现出不同特征。仅以我们调研的华东地区而论，17年的水泥需求整体表现较为平稳，春节后的开工率数据跟去年差不多，大概在70%的水平；供给层面，因为不存在类似北方15省严格限产的情况，产能收缩并不显著，价格方面整体保持平稳走势。
水泥需求结构：基建、市政仍是主力，农村需求增长显著。目前占比最高的为基建（30%左右）、市政工程（15%-20%）及农村基建，另外房地产需求大概占到10%-15%左右。中期来看，未来水泥需求整体呈平稳略有下行的趋势，基建和市政需求仍占大头，需求的主要增量来自于部分基建（如城铁、城轨）、新农村建设等，而房地产需求整体仍将保持稳定（施工面积较稳定、三四线城市需求尚可）。
地产周期下行对水泥需求影响并不大。一方面，房地产占水泥下游需求比例仅15%不到，且呈逐年下滑态势，地产调控虽有冲击但影响幅度较小；另一方面，水泥需求与房地产实际施工面积更为相关，该数据历年都比较稳定，因此与地产调控不存在很高的直接相关性。
基建需求尚可但不是“全面加码”，更值得关注的是区域和结构。对于大家关心的基建，目前水泥企业反馈的信息是部分省市尤其是中西部、中南部地区表现相对较好，而华东、华北地区基本保持平稳，基建的增量主要来自于中西部地区；从结构来看，据我们调研的工业装饰及幕墙企业反馈，由于PPP、政府大型工程（主要集中在中西部）、“一带一路”项目的边际贡献，公司17年新签订单将出现加速增长，而这些方向均是政策结构性刺激的领域。
通过近3天的微观调研，我们的直观感受是“地产没有想象中的差，基建没有想象中的强”。仅以华东地区而言，地产小周期下行速度慢于预期，调控对地产产业链的全面影响尚未体现，后续的风险主要来自于政策、利率冲击等外部因素；对于基建产业链，微观数据未显示全面加码的信号，真实的需求还需要等到3月后全面开工后去验证，后续我们将保持密切观察。
杭州某地产公司（2月22日上午）
地产：金山
1、杭州楼市成交量：政策收紧后市场降温明显，同环比皆有下滑
杭州八区商品住宅1月成交69万方，环比12月下降了37%，同比也有非常明显的下滑，市场降温明显。主要有两方面原因，第一，限购政策落实，1年社保的强制要求，限制了非杭州本地的投资需求，而投资需求在2016年全年占杭州商品住宅成交的比例达到了33%，是历史最高（过去两年都是低于20%）；第二，与南京、合肥类似，地方政府对于高价盘的预售证发放十分严格，导致新增供给不足，并且对于预售价格有很强的指导，因此无论是主观上还是客观上，开发商的新盘入市都比较纠结和困难。在这样的情况下，杭州的刚需被迫挤入二手房市场，因此，预计今年杭州的二手房成交套数可能会超过一手房。
2、杭州楼市成交价：整体保持平稳，政府对房价调控目标明确
价格方面基本保持平稳。主要也是两方面原因，第一，从库存角度看，杭州主城八区住宅的取证库存大约580万方，10.7个月的去化周期，这个数值不高，但是如果考虑出让土地以后的广义库存，这个规模达接近3000万方。而杭州2016年住宅成交高峰是1500万方，库存压力仍存。第二，杭州政府对于今年房价环比调控要求非常严，也会通过控制高价盘备案，来调节和平衡全市的成交均价。
3、购房信贷、土地市场和开发投资
总体来看，杭州的政策收紧相比南京合肥没有那么严格，购房信贷方面，首套房首付比例3成，二套房6成，商业银行按揭贷款的发放总体也还是比较顺利。限购执行力度非常严格，相比12年的调控，政府较真很多，非本地需求1年社保的强制要求很难突破。
土地市场方面，鉴于广义库存规模较大，杭州供地基本保持平稳，没有大起大落，未来三年的规划每年新增住宅供地1000万方，基本与未来新房成交量相匹配。不过，土地价格近期没有随着新房市场降温而回落，主要是因为政府确定的拍卖底价较高，并且杭州开发商对于优质地块的争夺还是很激烈的，僧多粥少。
16年下半年杭州集中出现了较多的地王项目，目前在政府控制预售价格的情况下，这些地王项目持有者比较难受，在规模和利润之间被迫做一个单选题，从而这些项目的新开工未来可能节奏会比较慢。
某建筑装饰公司（2月22日下午）
建筑：岳恒宇
今年将是业绩反转向上的第一年
经过两年蛰伏，今年预计是业绩反转第一年。今年业绩会有一定的向上弹性，净利润预测30%-50%增长（去年3个多亿净利润）。去年有几个亮点，首先新签有效订单125亿（增长13%）创了新高，另外经营收款创新高，经营净现金流量2个多亿。公司很有信心，17年新签订单力争超200亿，增长50%。
业绩好转向上的四个逻辑
第一，去年经理层刚换过，需要磨合，从新签订单、现金流量等指标说明管理层做出来的效果不错；第二，订单增长带来收入增长，订单增量一部分来自PPP业务，控股公司接单，上市公司做相关装饰工程，一部分来自工程总承包业务；第三，重点重大工程给公司带来了很好的声誉，APEC、G20主要场馆由公司完成，名气出来了，金砖5国会场、迪斯尼的装饰也纷纷寻求合作，包括最近公告的海外政府；第四，上周公告的塔吉克斯坦公司，公司通过这里介入中亚五国，做一带一路项目，预计二季度会有大项目落地。
地产投资下降对公司的影响不大
一是公司地产项目目前占比50%，未来可能还会下降；二是这个市场很大，公司只有50亿的收入，不会起到决定影响，以前地产投资高公司收入也不会大幅增长，顶多收款情况好些，这几年投资下降对收款有些影响，但增速影响不大；三是公司认为16年去库存很快，今年可能会补库存，业务可能不降反增。
公司的蘑菇加旗舰店试营业，今年实现自己的小目标
公司家装经过几年试错，目前具备稳步增加收入的条件。经过去年一年调研公司把自己定位为迎合中等偏上客户，每平米装修价格约在1700-1800元，软装可选每平米600元。去年在淡季一个月接了20单进行测试，今年计划逐步铺开。目标是做2个亿收入，平均一单20万。不喊口号，不放空话。今年做好服务，杭州自营，别的地方做好加盟管理。
计划将传统120天的工期减少到65天，给客户工期最多的节省，所有施工进行之前，所有的材料就已下单。这样一个工长之前每年20-30单，65天就变成了一年45单。会有三种模式，一户一做，这针对高端5%；个性化定制15%；样板房拎包入住占80%。
蘑菇加旗舰店强调给客户不一样的体验，除了传统样板房参观，还配有软装货架、咖啡屋、VR场景展示等环节，区别于其他装修公司旗舰店。
某大型水泥公司（2月22日下午）
建材：邹戈
1、库存：目前主流企业库存都较低，海螺水泥没有停窑，库位比高一点（50%出头），其他企业基本都接近空库状态，好于2014、2015、2016年同期（按农历日期算）；有一个重要原因是2016年11月中旬开始北方15省错峰生产停窑，今年因为环保抓得严，停产执行比较好，以前这个时候北方会流入一部分产量来南方，这次反而变成南方流入一部分产量去了北方，这也有助于长三角这一块协同停产做得好，降低了库存。
2、格局和停产：今年1季度江苏和浙江停窑35天（去年是停45天），从1月15日开始到2月25日，海螺沿江生产线不参与停产，上游的华新水泥2016年7月份以后也加入协同停产阵营（2015年4季度-2016年上半年是跑量策略）；不过2月15日金峰水泥提前复产了5条线（总共9条线）。
这几年江浙沪集中度有提升，但龙头公司还没达到很强的控制度，未来需求变差时区域必定还要打战。
3、需求和去年价格原因分析
这几年需求总体略有下降，不过长三角市场总量大，大企业影响不大；公司预计未来2-3年需求总量处于稳中略有下行的态势，不会出现大幅下行的情况。
2016年需求比2015年略有增长，区域产能利用率也基本维持在70%左右，水泥年度均价2016年比2015年略高一些（公司2016年均价比2015年高2元/吨），但是年内价格走势完全不一样，2015年是年初到年尾单边下行，而2016年刚好相反，单边上行；原因在于2015年价格起点较高，而需求处于回落趋势，企业间打价格战为主；而2016年价格起点低，企业开年处于亏损状态，协同意愿强（停产执行较好），去年3月旺季来时碰到需求非常好，上半年协同提价效果好，下半年杭州G20会议、年底错峰生产、环保核查使得供给收缩，企业趁此大幅协同提价。
目前市场复工情况约50-60%，需求还没正常恢复，从以往经验来看市场启动要到正月底（对应为2月底），3月份需求很关键，一方面2月底长三角企业协同停产结束，都会恢复生产，另一方面北方错峰生产执行到3月15日，产能恢复后看市场需求能否匹配，短期来看，天气因素更重要。公司预计上半年需求仍将保持稳定，下半年看不清，取决于房地产需求的变化，感觉和2014年比较相似。
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