2016年以来，全国各地不断出台对楼市的调控政策，“限购限贷”、“限售”、“限价”等层出不穷，堪称史上最严。住宅市场不断加码调控，总价低、不限购的商改住成为自住尤其是投资客眼中的“新欢”，而最近多个城市出台商办市场的调控政策，严格执行“限改”，是否预示着商改住的寒冬即将来临？
北京、上海、南京、成都等城市相继出台
对商办项目的调控，堪称史无前例
北京：一个月内两次加码商办项目调控，全面叫停“商改住”，力度空前、史上最严
● 3月26日，北京市多部门曾联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》：
1、禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途，新建商业、办公项目最小分割单元不得低于500平，且不得面向个人销售；
2、存量商办项目可以销售给个人，但执行严格限购政策的同时，也不得办理银行贷款。
● 4月18日，北京多部门再一次发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，明确严格商业办公类项目监管的实施“细则”。
上海：从土地端精准调控，商办按层销售，擅改类住宅将收回土地
● 4月21日，上海市发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理：
1、办公用地的出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地出让合同中未经约定，不得建设公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售。商业、办公、商品住宅自持面积不得整体、分割转让；
2、受让人因自身原因未按时开发建设，造成土地闲置；擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除合同，收回土地使用权；
3、而早在今年1月7日，上海市住建委公告表示对全市商业办公项目进行集中核查，期间暂停此类项目的网上签约。3月份，上海又对类住宅较为集中的闵行、嘉定两区开始试点整治。
南京：主要从供应端对物业开发进行明确规范，相对温和
● 3月10日，南京多部门发布《关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知》：
1、商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计，套间面积不得超过本层建筑面积的20%，且不得分割销售；
2、不得利用层高进行潜伏设计，商业办公类非住宅类建筑，除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外，其余一律不得标注酒店式公寓功能；
3、房企在销售商业办公等非住宅类建筑前，明确告知房屋的基本情况，并在认购书和购房合同中与购房人明确约定使用范围、用途等。
广州：积极向北京“看齐”，商住房政策调整有较大的杀伤力，但相对北京还是比较温和的
● 3月30日，广州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，除了对限购做出规定外，并指出对商服类项目的管理：
1、商服类项目未经批准不得改变为居住用途；
2、商服类项目的规划建设及办理不动产证的最小单元建筑面积不低于300平；
3、 一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位。
成都：继3、4月连续两次对住宅市场进行限购和限贷之后，再一次对商业地产市场做出进一步的规范和整理
成都楼市调控首次涉及商业办公类调控，与北京等城市相比，政策相对温和。只是从供应端对商业物业的开发进行规范，并未对商办类物业做出限购规定，也并未波及存量的商办类物业。
● 4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》：
1、严禁商业办公土地变居住用途；
2、不得设置阳台，对层高做出严格规定；
3、不能通气，水电按商用价格收；
4、不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语；
5、禁售”格子铺“等无实体墙空间；
6、查处违规企业，全部纳入征信系统；
7、已建成的商办类不能更改。
商业办公项目“限改”：
抑制投机投资需求，正本清源、回归本质
目前，对商办类的调控主要集中在北京、上海、广州等一线城市及南京这类热点二线城市，这些城市在上一轮周期中，房价增长过快，住宅的火热也传导到非住宅类项目中，造成非住宅项目的火热。政府加强对商办类管理，一方面也是为了有效抑制商办类项目过热。
在后房地产时代，北上广深一线城市及部分热点二线城市在经营性用地方面逐渐由早先的开发销售模式进入存量持有运营模式中。商办市场巨大的库存及市场的混乱对整个房地产持续健康发展产生极大影响。
在这一轮调控中，政府在关键节点上出台对商办类项目的抑制办法，将商业办公和住宅产权严格区分开，表明政府希望商用类用房能够真正回归到商业本身属性，让商业办公项目回归到为实体经济服务的路径上来。既是限制炒房资金流入商改住市场，也是为消费者负责，保护购房人权益。
在调控不断加码的大环境下，国家调控的目标是让房子回归居住属性，其它城市是否也会如同北上广等城市一样加强对商办类项目管理，短期内或许不会有很多城市加入进来。目前，很多高库存的城市为了去库存，很多城市政府还在积极推行商改住政策。为了能够真正让房子回归居住属性，将商业办公和住宅分离开来，使市场得以持续健康发展，加强对商改住严格调控或许还是有必要的。
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