文︱刘德科
这两天，很多微信大号都在转黄奇帆先生的演讲。讲题是《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》。
黄先生演讲，喜用数据，信手拈来，往往给人以巨大的说服力。
黄先生在演讲中总结了中国房地产的十个「失衡」，并且从五个方面开出了「长效机制」的药方，中间还穿插了若干宗地产商为非作歹的案例，让很多人读起来甚是解气。
黄先生也指出了中国房地产的一些关键问题：比如土地供应配错，住宅用地平均比例太低；比如土地财政，「地方政府财力离了房地产是会断粮的」；比如应培育商品房租赁市场……
黄先生是明星官员，一言一行更受媒体关注。所以，明星应该更习惯听到不同声音吧。我们试着从以下七个方面，来列举一下黄先生演讲中的 BUG——
1.用新加坡小国思维，来思考中国的大国问题。
2.用国外概念，来衡量中国问题，而忽略了中国的特殊性。
3.认为金融是推高房价的祸首之一。
4.把换汤不换药的变通办法，当作是治标的药方。
我们说点不中听的话：倘若我们全盘接受黄先生对于房地产的见解，并将之作为系统性的「药方」；那么，我们国家下一阶段的城市化甚至经济发展，恐怕还要走一些弯路。
1st
黄先生在演讲中两处提到了新加坡。
在谈到「失衡之六：销售租赁比例」时说：「比如新加坡，70%-80% 的居民租住在政府持有的公租房中。」
说这句话的语境是：「近十年，我国开发的房产 90% 以上是作为商品房、产权房进行买卖的，真正作为租用的不到 10%。这样的市场结构是畸形的。」
在此，黄先生至少忽略了两个概念——
第一，新加坡从李光耀建国之初，就开始建造「组屋」，持之以恒至今，中间几乎没有中断或者变卦过；我们开始有「公租房」这个概念才几年？不过十余年而已（福利分房时代的「公租房」是另一回事，不是新加坡意义上的「公租房」）。拿不同历史阶段进行两国对比，没有意义。
第二，黄先生说我国「真正作为租用的不到 10%」，同样也是回避了当前历史阶段的特殊性。如果租金足够有吸引力，且老百姓手上的多余房子，当然会拿出来租。所以，不能怪老百姓。诚然，目前政府盖的「公租房」数量是有限的，但为什么会跟不上？其中一个很大的原因是，1998 年住房制度改革至今二十年，前十年拼命学新加坡搞经济适用房终于发现小国制度不适用大国肌理；后十年渐进式修正，但又遇上了金融危机需要房地产刺激经济。
现在，终于迎来了一个不错的窗口期，所以国家已经及时做出了「培育和发展住房租赁市场」的战略性安排。也就是说，我们刚刚处在一个新战略的起点上。
在起点上就批评说，你这个做得不够好，那个做得也不够好，这是愤青所为。当然，我们在嘴上抱怨几句问题也不大。
但黄先生很认真，在谈到「长效机制之四：租赁市场」时他又提及了新加坡：「像新加坡那样，五年以上的公租房，租户还可以买过去，变成共有产权房。」
如果我们无视经济学逻辑，仅仅只从感情上考虑，那么住几年公租房就可以买进，这当然是好事。
但是，这件事新加坡可以实现，不等于适用于中国。
新加坡是一个城市国家，人口基本上是恒定的，更准确说，是缺人口，所以拼命鼓励各国富豪（注意是富豪）移民新加坡；但我们国家的城市，不是缺人口，而是在控制人口，因为住房、教育、医疗等等基础资源一时跟不上。
在这种情况下，一旦「公租房」变成可以买卖的「产权房」，势必导致供不应求。你是只满足户籍人口呢，还是也要满足非户籍的常住人口呢？
如果只满足户籍人口，一定会有很多年轻人买不到这种房子，还是有很多人会抱怨；如果要全面满足非户籍的常住人口，那么再多的「公租房」都不够卖。
新加坡是一个小国，一座城市即一个国家，我们从新加坡小国学来的经济适用房与公积金制度，在我们这个泱泱大国中已经证明了什么叫「杯水车薪」。
如果我们再用新加坡小国思维来设计住房制度，后果将不堪设想。
2nd
国外的月亮未必比中国圆。
我们先来说「房价收入比」。黄先生在演讲中说，「6-7 年家庭收入买套房」是合理的，然后又说北上广深杭的房价收入比已达 40 年左右，「伦敦房价收入比还是在 10 年以内」，「我们高得离谱」。
听上去是这么回事，并且很解气，对不对。但「房价收入比」这个国际概念，用在中国回避不了一个的悖论：我们国家的居民收入是按一座城市的户籍人口来统计的，而不是按常住人口来统计。
比如很多地方上的富家子弟，都喜欢去北京工作，他们未必有北京户口，收入也未必高，但购买力强——父母在地方上支援他们买房甚至支援他们的生活开销。
但欧美发达国家很少出现这种状况。所以，「房价收入比」在欧美或许适用，但在中国不能说明太多问题，因为我们没法计算出像北京、上海这样的城市，其常住人口的真实购买力。
另外，欧美国家的「房价收入比」是用房价中位数作为统计口径，但我们国家是用房价平均数。中位数是平均数是两个不同的概念，把两种统计口径的数据进行对比，得出的结论本身就存在问题。
当然，从感情看说，我们会抱怨房价太高，所以，也就更愿意接受黄先生拿「房价收入比」说事，连他都说「我们高得离谱」，听起来多解气啊。
但听得再过瘾，不仅无助于解决问题，反而会导致我们错判形势。
所以，不能盲目地用所谓的国际通行概念，来衡量中国问题，而忽略了中国的特殊性。
3rd
此前，黄先生被誉为「中国最懂金融的市长」。所以，当他在 2016 年两会上率先对着媒体炮轰首付贷，并提醒美国「次贷危机」的源头就是零首付。此后，链家迅速因首付贷问题被整顿，可见黄先生影响力之大，拥趸之盛。
了解美国「次贷危机」的经济学人士，都知道，危机的源头是零首付没错，但问题的核心出在中间过长链条的监管。
中国的房地产金融，无论是对于需求端的购房者来说，还是对于供给端的房企与政府来说，在金融制度上仍然远远落后于美国。若以 1938 年美国成立半政府机构 Fannie Mae（联邦住房按揭贷款协会）为标志，中国在需求端的房地产金融足足落后美国 80 年。若以 1960 年美国总统艾森豪威尔签署 REIT 法案为标志，中国在供给端的房地产金融也落后美国 50 余年。
中国的房地产金融，不是简单的「杠杆太高」，而是创新不足且监管不力，在创新不足的时候就已经监管不力。这一切跟我们普通购房者息息相关。为什么我们今天要各种限贷，房贷利率已是历史最低水平却还远高于境外水准？其中一个原因是房地产金融发展滞后。
但是，黄先生对于金融的判断，拥有广大的民意基础。他在演讲中提出的「房企购地需用自有资金」，乍看起来确实非常有道理——事实上，住建部与国土部在今年 4 月 1 日联合签发的文件中已经明确作出相同要求（《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》）。但足足两个月过去了，至今没有一座城市在该文件下发之后公开响应。为什么？
原因太多。我们只知道，就长期而言，「房企购地需用自有资金」必然增加房价成本，若供求紧张，这些成本终有一天是要转嫁到购房者身上的。
拥有类似副作用的政策，还有「需现房销售」「提高交易税」等。黄先生在「长效机制之三：税收」中说：「把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。」
你知道的，当前香港楼市是有多火爆。如果香港是一个封闭的香港，那么加税当然有效；但中国内地的无数富豪总能找到办法，跑到中国香港买房，加税的威力就只好大打折扣。
我们只是以「房企购地需用自有资金」为例，来强调一个问题：那些看起来很美、听上去很过瘾的政策，得经得起经济学逻辑的推敲。
我们今天很多人对待房地产金融的态度，跟 20 多年前很多人仇视「按揭」这个新事物，没什么区别。
4th
黄先生另一件被人称道的政策，是「地票」制度。他在演讲中把「地票」也列为了「长效机制」。
我们国家有「18 亿亩耕地红线」，所以中央给地方的建设用地指标是恒定的，耕地不能少，如果你这个城市想要有超额的建设用地，那么可以造出更多的耕地来补足。
黄先生的「地票」制度，就是用巧妙的办法来发动群众，主要是鼓励农民造出更多的耕地，「把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地」；这些复垦的耕地通过有关部门验收之后，可以拿到一张「地票」，然后再拿到「地票交易所」卖掉，换成钱。
对于政府来说，耕地增加了，就可以腾出更多土地用来作为城市建设用地。
事实上，不是只有黄先生治下的重庆才有「地票」。在不少城市，也有类似的制度，只不过不叫「地票」，而媒体也不太报道而已。你是不是常听说不少地方在围海造田？其目的就是为了增加耕地，以换取城市建设用地指标。
而且，这些建设用地指标，不仅可以在一座城市内使用，如果有得多还可以卖给省内其它城市，来增加地方财政收入。甚至，还可以进行省际交易。
重庆没有海，当然不能围海造田，就只能搞「地票」。以现在中国的农业技术，围海造田没有问题，照样可以保证农业亩产量；但「地票」就未必了，围海是规模化的，「地票」制度复垦的则是把那些零散的「杂地」「废地」，即使验收机制再严格，也难以实现高生产效率的规模化耕地，因为它是零散的。如果验收机制在执行中不那么严格，那就变成了做表面功夫。
当然，「地票」是在当前制度下一项非常有创造性的举措。但是，我们不能因此而神化「地票」。而是要认识到，重庆的「地票」制度，其实是「18 亿亩耕地红线」之下的一个变通办法。
简单说则是：「18 亿亩耕地红线」是「上有政策」，「地票」是「下有对策」。这是换汤不换药的变通办法，而不是治标的药方。
如果我们要彻底解决城市建设用地不足的问题，需要重新审视的是「18 亿亩耕地红线」，而不是在上头这个大「政策」下面寻找各种变通的小「对策」。
5th
黄先生的演讲，还有一样东西让大家看得既过瘾又解气：房地产商似乎都是坏蛋。
当然，黄先生没有这么明说。但我们很容易在他的字里行间读到房地产商为非作歹的案例。我们是随便摘取一段——
比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。
各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。
房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。
还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了 10 倍，什么活也不干，利润增加 10 倍。
……
当前的房地产市场，是否存在黄先生所说的这些问题？当然有，但绝对不是主流。以「变换容积率」为例，现在哪座稍微文明一点的城市官员，敢随意变换容积率？这是一条高压线，碰它就是给自己一个最耀眼的腐败嫌疑，绝大多数官员恐怕都避之不及。这个现象什么时候比较普遍？十年前，甚至二十年前。这个现象现在哪里还有？吏治比较不堪的城市。
黄先生拿少数房地产商的为非作歹个案，来定性整个房地产行业的状态，有失客观。
6th
最后说一下，媒体都说重庆既能保持低房价，又能实现 GDP 高增长，为什么？甚至，黄先生一离任，媒体上就出现了炒房团打飞机赶赴重庆。
我们只能说，看问题得全面一点。就讲一个小细节：2015 年中央补助重庆的转移性收入是 1348.3 亿，上海是 650.9 亿，天津是 410 亿。这是我们根据各地的统计公报计算的，不知道有没有算错。请诸位指正。
另外，房价涨不涨，真的不是市长说了算。像重庆这么好的城市，只是当时的火候未到而已。你再看看现在的重庆，以及此后的重庆。
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