来源：苏宁财富资讯
作者：赵卿 苏宁金融研究院高级研究员
房地产企业融资渠道受阻，最近又成了热议话题，银行、信托、债券等渠道纷纷收紧，加之房地产政策趋严，销售渠道也并不顺利。面对不断高企的债务，如何玩转资金链成了不少房企的头等大事。
房企债务规模快速扩张
据Wind统计，107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，而2010-2014年五年间的新增有息债务总和8200亿元。显而易见，2015-2016年这两年有息债务规模增加的金额超过了此前五年的新增有息债务，债务规模扩张非常快。
同时，负债率也不断攀升，并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看，整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%（参见图1）。
净负债率是扣除货币资金后的有息债务与净资产的比例，更能反映出房地产企业的债务压力。净负债率过高，说明房企的净资产对有息债务的保障力度弱，在107家上市房企中，净负债率超过100%的企业共有46家，最高的企业甚至超过了500%。同时，通过比较发现，国资房地产公司的净负债率明显高于非国企——2017年3月末，国资房地产公司的净负债率的中位数为109.27%，而非国企的净负债率中位数仅有34.91%。一方面，国资房地产公司在规模扩张上整体风格更为激进；另一方面，也反映出国资房地产公司在外部融资上具有明显优势，资金来源更有保障。
此外，对于房地产而言，除了有息债务以外，另一块重要的负债即为预收账款，占到房地产企业总负债的30%左右。虽然有很多房地产企业在计算资产负债率时，考虑到预收账款为预售房地产收到的资金，无需偿还，所以在计算资产负债率时，会刻意将其去除，以压低资产负债率。但从实际情况考虑，一般房企在取得预售许可证时，仅要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可，所以后续仍需持续投入资金，融资压力不减。
从目前房地产开发的资金来源看，国内贷款（银行+非银）占到15%左右，自筹资金占比在35%左右，其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）占比在50%左右。就此，从比例上看，国内贷款和自筹资金二者之和与其他资金的比例在1：1左右，对应预收账款，房地产企业需要通过内外部筹措相应规模的资金，潜在融资压力不容小觑。
房企融资渠道遭遇严控
从目前房地产企业的融资渠道看，主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”——鉴于房企融资利率高，有利可图，很多金融机构会想尽办法给房企输血，但房地产行业风险不断积累，资金链断裂、房价下跌或政策风险，都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看，对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势（参见表1）。
从房地产开发贷款看，自2015年一季度以来，增速持续下降，从26.05%降至2017年一季度末的7.02%（参见图2），特别是拿地贷款的发放受到的限制较多。
从房地产信托发行规模看，近年增速也呈下滑趋势，自2012年以来，多个年份出现负增长（参见图3），这与信托投向房地产行业的监管加强有关。
从107家上市房企看，在2016-2017年定增的企业一共有26家，根据新规“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月”，这26家企业在2017年定增渠道将受到一定限制。
房企如何度过“资金荒”？
一方面，加速去化，提升公司资产组合中的现金比率。目前各城市面临的需求状况差异较大，部分城市如深圳、宁波、昆明等城市5月楼市成交量并未放缓，地产公司可在这些城市快速去化。按照规律，一旦楼市产生观望情绪，即使楼盘降价也不会刺激销售，因此，在观望情绪产生以前，实现快速销售是最佳策略。
另一方面，合作开发，降低风险和成本。目前关于楼市的走向分歧较大，虽然政策调控严厉，但一二线城市可售库存还在低位。在这种环境下，如果开发商对未来市场走势看的不是很清晰，那么最好不要储备太多高价地，同时可以通过合作开发模式来降低企业风险，比如在拿地阶段，通过与土地出让方共同成立项目公司的方式、或股权收购的方式间接获得土地使用权，减少购买土地的资金支出；在资金获取方式上，可以通过设立房地产投资基金等方式，借助外部资本实力，实现房企本身的轻资产化运作。
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