房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
2016年，房地产市场在“去库存”的背景下经历了新一轮快速上涨。面对热点城市房地产市场明显过热现象，中央经济工作会议坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。在国庆节前后，各地政府进一步加强对房地产市场的调控力度，确保房地产市场平稳健康发展。从市场发展看，目前仍存在以下突出问题：市场分化加深加强，三、四线城市“去库存”依然艰巨；长效机制尚未形成，政府主体责任有待加强；租赁市场任重道远，住房租赁制度亟须完善；棚改建设仍存不足，住房保障效率有待提升。展望2017年，世界经济增长形势依然不容乐观，全球货币宽松不断蔓延，资产荒、资产泡沫与负利率在全球市场普遍存在。国际资本市场的轮动，也将进一步增加国内资本市场风险。控风险无疑是2017年国内房地产市场的主题。房地产市场分化将进一步深化和强化，分类调控和因城施策仍是房地产调控主调，但不同的城市仍存在市场机会。
据中经未来产业研究院发布的《2017-2021年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》显示，2016年，全国房地产开发投资为102581亿元，投资总额首次超过10万亿元，是1997年投资总额的32.3倍，同比增长6.9%，增速比2015年提高5.9个百分点。其中，住宅投资为68704亿元，同比增长6.4%，增速比2015年提高6.0个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%，同比增长6.4%，增速比2015年提高6.0个百分点；办公楼投资为6533亿元，同比增长5.2%，增速比2015年减少4.9个百分点；商业营业用房投资为15838亿元，同比增长8.4%，增速比2015年提高6.6个百分点。房地产开发投资增速回暖，主要指标表现好于2015年，更有利于今后3年左右的住房供给。
2016年，全国房地产开发企业土地购置面积为2.2亿平方米，是2001年以来新低，同比增速为-3.4%，但增速比2015年提高28.3个百分点，2014年开始同比增速为负增长态势，但2016年幅度减小。土地购置面积的下降，将影响3年左右的住房供应。
2016年全国房地产房屋新开工面积为16.7亿平方米，同比增速由2015年的-14.0%上升到8.1%，扭转了连续两年负增长的态势。其中住宅新开工面积为11.6亿平方米，同比增长8.7%，增速比2015年提高23.3个百分点。新开工面积增速上升有利于今后1-2年的房屋供给。
2016年全国商品房销售面积继2013年的13.0亿平方米后再创新高，为15.7亿平方米，同比增长22.5%，增速比2015年提高16个百分点。其中，住宅销售面积也是又创新高，为13.8亿平方米，同比增长22.4%，增速比2015年提高15.5个百分点；办公楼、商业营业用房销售面积分别为0.38亿平方米、1.1亿平方米，同比分别增长31.4%和16.8%。
2010年之后，房价的普涨阶段已经结束，开始进入结构性分化的阶段。这一转折性的变化在房地产新开工面积和销售面积指标上较早显现。但是对房价的影响，直到2015年下半年才逐渐体现出来。房地产市场分化的结果是：越受人们青睐的优质城市，其公共服务就越有可能进一步提高或改善，从而导致城市间的房价梯度越来越明显。
因此，我们看到在一、二线城市房价节节攀升的同时，三四线城市房地产市场岌岌可危。这种结构性分化开始之后，还将经历一个较长时间的深化和自我强化阶段。即一、二线城市继续分化，支撑房价继续上涨的城市范围不断缩小，直到房地产周期规律完全显现，最终形成市场拐点。但是，中国经济具有广阔的市场纵深，政府对房地产市场的调控既缓和了热点城市房价高企的矛盾，又延缓了市场分化进程，从而维持房地产的平稳发展。政府对一线城市和二线热点城市的限贷限购政策，则是迫使房地产市场需求在空间上外溢，缓和热点城市市场压力，维持房地产市场平稳发展有效的政策工具。
2017年，我们对于房地产市场的整体判断是进入量价调整阶段，房地产市场分化将进一步深化和强化，但不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间被不断压缩，城市产业结构升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来房地产市场的主题，房屋租赁市场有望成为房地产行业发展的新机遇；二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”是大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，如天津、郑州、武汉等城市受益于城市群发展，城市潜力将逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市，如重庆、成都、西安等城市房价相对较低，市场发展有望进入新阶段。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显着的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。
内容摘自：《2017-2021年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》（中经未来产业研究院）
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