发布会介绍
??时间：2018年3月15日
2018年3月15日，新城控股2017年全年业绩公布投资者简介会在香港举行。新城控股管理层对2017年新城的业绩进行了详细介绍。
业绩发布会全文如下：
1.管理层：
2017年对于公司来说是丰收的一年，我们公司坚定的贯彻既定的战略在多方面取得了比较好的成绩，是近几年公司表现最好的一年。在核心地产业务方面，集团在2017年实现合约销售人民币1264亿元，同比增长近一倍，超额完成业绩目标。销售面积同比增长61%，达到928万平方米，合约销售均价同比增长了20%至每平方米14520元，现金回款率达到85%。
财务表现方面，年内营业额上升44.6%，达到408亿元，合约毛利润约136亿元，同比增长105.6%。毛利润率升至33.3%。归属上市公司股东的核心净利润约人民币30.9亿元，同比增长167.1%。派发股息每股 0.162元。
多年来我们依然坚持稳健谨慎的财务管理，致力优化财务结构，提高资金使用效率，降低融资成本。2017年本集团的加权平均贷款利率下降至5.3%，财务成本会进一步下降。
在土地储备方面，继续贯彻区域聚焦，快速周转，产品多元化等发展战略，实现自身规模化的稳步增长，到2017年年底，本集团合计拥有土地储备超过6740万平方米，能够支撑公司未来3-4年的发展。其中长三角的土地储备占比为56%，位于渤海湾、中西部、珠三角的土地储备约44%。新城实现了全国化布局。
集团年内新增土地储备122块，合计新增土地储备面积约3393万平方米，平均收购成本约2634元/平方米。集团持续判断宏观经济和货币政策，积极把控各个城市的供求关系，已经先后进入了60个城市，为本公司未来持续健康发展奠定了坚实的基础。
物业投资方面，年内集团已经落成了23个吾悦广场，日均客流量达到4.3万人，出租率达到98.4%。总租金和物业管理费收入达到人民币10.6亿元，同比上升了205.4%。集团2018年全年合约销售目标为人民币1800亿元，租金及物业管理费收入为20亿元，年内3家金融机构肯定了本集团的销售执行能力，顺畅的融资渠道及稳定性，我们对今年上调评级充满信心。集团在2018年会纳入恒生中国大中型股票指数，以及沪港通股票名单，反映了资本市场对本集团的信心。
融资方面2018年1月本集团成功发行了首次股份配售，以及可转债。整体融资2亿美金，本人的介绍到此为止。
2.管理层：
首先是我们的合约销售，去年我们销售已经涨到1214亿元，比去年目标850亿超出1.1倍。今年我们的合约销售目标至少1800亿元，我们均价也已经达到14520元/平方米，比2016年平均均价增长22%。现在的情况我们管理层觉得2018年和2019年，总体的结转的表现来看，是总体继续改善的。
我们整体的合约销售按照地区的分布来看，在2017年我们总共有42个城市有销售的贡献，加强了集团全国布局的计划，当中有几个城市是超出100亿元的，包括：苏州、杭州、南京、常州，尤其是苏州贡献了200亿的销售，管理层觉得2018年还有不同的城市能够贡献超过100亿的销售。
我们合营公司在去年1200多亿的销售里面，贡献了319亿人民币。接下去是我们整个销售按照不同区域来分做个统计，我们还是深耕在长三角，中西部、环渤海、珠三角这些地方我们整个销售在未来的几年会慢慢增加。截止到2017年年底，我们的土地储备已经达到了6740万平方米。我们的土地储备平均价格是2905元/平方米。已竣工但是未结转的有500多万方，在开发的2600万方，待开发的3500多万方，已竣工的500多万方里面超过一半是我们的投资物业。
在2017年我们新购了总共122块土地，大概60%是通过招拍挂渠道获取的，新增的土地储备大概是3397万方，总货值超出4000亿人民币。新增土地成本大概是3175元/平方米。有超过840万方已经预售未结转的，我们已经锁定的销售达到1290亿人民币。
我们的土地储备按照四大区域的分布，长三角还是我们的本营，占比56%，主要城市包括：苏州、杭州、合肥、南京、上海、南通，之后是我们的环渤海，环渤海主要的城市包括：天津、济南、青岛。珠三角我们2个最大的区域是惠州和佛山。中西部我们主要的城市是：成都、重庆、西安、长沙、武汉等。现在我们在60多个城市有土地储备，已经提早实现了全国布局。我们除了在大本营长三角以外，我们还在中西部增加我们的土地储备。
最后是我们的吾悦广场，截止到2017年年底，我们已经有68个吾悦广场。大家也看得到，我们从2015年到2018年整个工程的节点，2017年年底我们总共有83个吾悦广场已经竣工。2017年我们新开有12个shoppingmall，预测在18年年底，总共会有41个shoppingmall，去年我们达到10亿的租金，今年我们的目标要超过20亿人民币。下面请我们的CFO来讲总体的财务表现。
3.管理层：
各位来宾大家好，下面由我来向大家介绍下公司2017年年度的财务情况。
公司2017年主营业务收入是408亿，增长46%，无论是归属股东净利润增长174%。每股盈利是0.67元。2016年是0.24元，增长了179%。2017年公司董事会的意愿是按照每股0.162元进行分配。这个分配的金额是去年的3倍多，整体上占到公司核心净利润的30%。当然这也需要股东大会进行决议。
在我们目标收入构成里，房地产的销售收入占到95%，整体是387亿，交付面积达到了383万。整个的结算均价从去年的8834元/平米增长到2017年的10107元/平米，结算单价增长14.38%。公司的结算收入来源，跟我们的销售贡献是相同的，整体的区域分布比较均衡。我们列举了比较重要的贡献项目，我们在2017年度为公司贡献20亿以上的结算收入的项目达到了7个，包括：南京的香悦澜山、武汉的璟悦城、宁波、桐乡、徐州的吾悦广场，包括杭州项目，以及镇江的吾悦广场都为公司贡献了20亿以上收入。
那么看2017年整个的销售成本，公司的平均销售结算成本从去年的6439元，略有增加，增加到6490元，增加了51元/平米。应该说随着销售价格的提升，公司的整体毛利大幅增长，达到135.8亿，毛利润率也会随着增长。归属于上市公司股东的净利润是37.5亿，核心净利润是30.88亿。无论是归属母公司净利润还是归属母公司核心净利润整个的2017年年度都有明显的上升。我们16年归母净利润是13.8亿，占到总利润是56%，现在是63%。大概是7个百分点的增长。
从公司的负债和现金指标来看，公司截止到17年底的现金总量是246亿，其中受限制现金41亿，非限制现金是205亿，年底的现金总量较2016年底有近80%的增长，公司的有息负债总额是493.81亿，增长81%，基本上与销售业绩的增长趋同。
我们1月份做了配股，如果按照1月份配股的影响，结合17年的指标来看，我们的净负债率在90.6%，较16年略有增加。公司的总资产规模也是继续保持增长，创了新高，2016年的1048亿增长到2017年底1813亿。
债务结构：公司整个融资渠道更加丰富畅通，可转债、公司债、公司票据、中期票据等都占据了一定的份额，我们不依赖于单一的融资渠道，从境内境外数据来看，境内负债占到了88.9，总体来看还是以中长期的为主，份额占到了69.2%，包括了我们的基金以及银行的授信额度未动用部分，我们整体可动用的资金总额达到792亿。对公司下一步的发展做出很好的准备
2018恰逢新城成立25周年，展望未来，我们中长期的目标是希望进入房地产企业前十的队伍，也会去力争创造进入前五的成绩。我们会继续关注市场的动态，把握好市场的战略趋势，进行多元化业务布局，不断提高利润率、流动性和周转率，进一步提高整个公司在市场中的地位。我们对于过去公司取得的好的业绩充满信心，也希望给广大投资者提供更好的回报。
问答环节Q&A
1、问：公司定了1800亿的销售目标，背后支撑的可售资源是怎么样的，推货的节奏是怎么样的？我们公司作为高周转的公司，相对已经有比较高的毛利率了，持续性怎么样？公司过去一年多买了很多地，地价也比较贵，这些对之后毛利率会产生什么样的影响？
答：新城为了保十争五的目标，那我们必须改善高的销售和毛利率还有减少费用，我们从去年开始已经在开始改善成本包括销售的布局。那为何我们的毛利率好呢，一个是因为我们做的是综合体开发，综合体的地价一般会比纯住宅地块便宜20-30%，这可以改善我们的毛利率。二是因为租金的增长，租金的毛利率接近90%。今年我们的目标是1800亿，还有租金的目标是20亿人民币，所以对毛利润率还是充满信心。现在的可售资源在4000亿左右，那么1800亿的目标是不是保守呢，我们在半年的时候还是会再观察一下再做调整，目前是力争1800亿。关于地价我们是有点压力，但去年我们有很好的布局，增加同行并购，去年我们有60%的土地是通过招拍挂获取的，意味着40%可以保持着比较低的成本。我们6700多万方的土地成本中，平均成本约2900元/平米，所以还是比较有信心。
2、问：你们是一个控股公司，主要通过A股的平台运作，新城发展的执行董事都不在A股的执行董事吗？你们是两套班子运作还是怎么样？你们最近配股20亿港币资金，这些资金对新城发展是用来做什么呢？非A股公司的收入只还有3亿2千万左右，其他的405多亿都在A股公司，那么港股公司配股的钱是做什么用呢？另外总部的费用算在港股公司，是不是对港股投资者不公平，毕竟大部分运作都是通过A股的？还是股权的问题，董事长对A股和港股是怎么看的，未来是不是会有私有化的意向？
答：新城发展是A股新城控股的母公司，占了67%的股份，管理层是按照上市公司治理的要求，必须是完全独立的，但新城发展是新城控股的控股股东，所以我也是新城控股的董事，但是不担任行政职务。
关于港股这边融资需求，这次配股也好，可转债也好，用途主要是两个方面：我们主要业务是房地产为主，新城发展在B转A之后，发展层面上的一些商业地产已经全部归入了A股，所以我们整体还承担着创业的责任，我们团队的精力也放在这些上，所以有一部分的激励需求。我们也有一些房地产项目的投资，包括美国一些房地产项目公司，去年我们也收购了香港的一些金融公司，包括国内我们也有一些与房地产配套的业态，依附于吾悦广场的门店、影院建设、快递行业建设，也是有一些资金需求的。另一方面，是优化发展的债务结构，因为发展层面上的一些债务在B转A之前就已经存在，但是债务仍然留在了发展层面，所以我们需要调整我们的债务结构，有一些债务偿还的需求。
关于费用，整体来说与房地产相关的管理团队和销售团队的费用开支都在A股，我们与A股之间的关系在经营层面分的很清楚，但是从战略层面上，还是会有些参与，我们对战略方向、经营目标都有参与。新城发展层面的费用还是专属于发展业务的一些费用，发展的一些董事，包括董事长的薪酬都是列支在A股公司的，所以还是根据管理职务来列支费用的，这一块还是分的很清晰的。
3、问：多元化业务公司打算怎么发展，因为看起来并不是很赚钱？银行按揭贷款额度越来越紧张，会对公司的销售回款和未来的销售造成多大的影响？
答：由于历史的特殊性，新城集团形成了两个平台，一个是在港股的发展，另一个是在A股发展，既有控股子公司的关系，也有业务独立发展的问题。按照我们集团的构想，过去新城是装修公司，是提供房子空间的，从做住宅到商业，都提供了物理空间。按照我们对市场的判断，除了物理空间，我们还要将物理空间加入更多的内容。就好像我们现在讲的美好生活这个热门的词，美好生活的涵盖内容非常多，新城积累了那么多的客户，除了住宅和商业空间需求之外，还需要健康服务、文化娱乐、财富管理、教育服务等，这些恰恰是会为新城的未来提供很大的想象空间。
这些业务发展和以前地产是完全不同的模式。业务能力的培养是需要长时间探索的。这也是未来需要注意的。未来新城除了提供住宅还有商业空间之外还能提供更多的服务。这个业务也在逐步在做准备工作。第二，它很难形成规模，但是一旦形成之后竞争能力以及可持续性会很强，它和地产销售模式完全不同。这对新城来说既是挑战也是机遇。所以我们是在整个地产的上下获取纸质网的销售房子和无人商场的物流空间是越来越快，我们希望围绕整个的物流空间放入更多的内容。这是我们今后发展需要做的。
关于按揭应该说这个政策确实也有一些松和紧的波动。实际上经历了这么多的房地产的周期，最紧的时候都这样过了，短期上可能在一个销售时点或者销售项目前期会影响到快速回笼的表现。但是从整个项目周期来看，不会影响到最终的尾款比例。目前我们跟银行还是主观性的战略合作关系，所以在按揭计划上我们也是排在最前面的，只要银行有额度，可能会优先考虑到战略客户的需求。确实现在按揭业务最大的可能还是受制于非普通住宅这一类，对这一部分的评估18年来看对周期的影响应该是大于房地产调控的。
4、问：有一个问题需要请教，我看了除了我们公司的销售有一个突飞猛进的增长势头，我们的租金还有管理费的目标增长也很喜人，今年要再翻倍，在我的理解这里面应该有新的商场的贡献，我们可不可以确认一下旧商场租金提升的占比跟新商场的租金的贡献大概有多少？然后新商场的预租率有多少？然后长远来看，销售这一块是要冲前十前五的势态。资源分配上商场跟建设怎么去平衡？
答：有关我们今年的二十个亿的租金目标我觉得是能够达到的。首先2017年我们有23个收并购，有十个亿的租金，如果今年我们达到41个收并购的话，总体来说一个MALL贡献五千万的租金，因为公告里面23个项目贡献的能力是蛮强的，一些是来源我们新的MALL，因为我们新开18个嘛。一些是老的MALL，在未来2-3年的租金的增长也是不错的，因为它也是经过几个培养期了，所以整个管理层对租金的增长还是比较乐观的。
5、问：公司的建设成本从16年3650元/平米下降到17年的3200元/平米，想问一下是什么原因，还有就是今后的费用是怎样的费用率。第二个问题公司的18年的拿地计划。
答：我先解释一下成本的变化。应该是公司在成本控制也就是管理方面也是非常的重视。公司内部整个报价结算部门团队对整个项目前期招标等等的控制有着一些严格的程序性工作。一方面也是随着公司规模的扩张，公司整体的采购的战优势也越来越明显，这样对公司的报价是带一些空间。第二个就是整个成本控制管理更加精细化。在一些设计方面，户型结构有进行优化，优化的工作也是很大提升了产品的性价比。在有限的面积下能够创造更多的空间,进一步节约一些不必要的成本。另外的就是整个公司成本管控体系，近几年我们也在不断地进行强化，也给公司成本带来很大的一个空间。未来来看，这个趋势也是看市场的整体波动，市场的建设材料波动的影响，我们也会密切关注。我想在未来成本控制方面我们会有一个比较平稳的表现，不会出现大起大落，对此我们也是有信心的。
我来说一下土地吧。今年我们的销售目标是1800亿，我们按照归属的部分大概是7成的3/45，按照一个回款率与去年一样，归属我们的部分大概回款大概是1155亿，如果是投在土地的话权益的部分今年回款大概是600亿。
6、问：我想问一下土储值归属我们新城土储的面积大概是多少，我们公布的是权益这部分的土储吗。第二个是有没有按照一线二线三线口径去统计土储的分布，我们是按照区域来统计的。第三个是我们对于华东市场18年19年整个市场走向是怎样的看法。还有今年可能有十几个吾悦广场要开业，这些新开业的大概在哪些城市？
答：首先解释一下土储，现在我们ppt里面是按照A股权益公布的，是6700万方，如果测算港股的层面，要乘以67个百分之比，大概有三千多万方。按照港股层面大家会觉得不合理的部分，其实都是按照A股控股权的权益部分。有关你提到的今年有18个MALL开业，在PPT13页我们有排出来，比如说昆明、扬州、句容、青岛、福州等等，你都可以看到，一共有18个MALL。
7、问：我有三个问题，第一个是关于核心净利润的，公布出来的大概是31个亿左右，然后我发现高息的产生，大概还有1.9亿的费用，其实我们也可以理解成把这个加回去的话我们的核心净利润大概是有33个亿？第二个是关于跟评级机构沟通，有没有说大概在今年什么时候会有一些好消息公布呢。第三个就是可以给我们过一下17年的现金流以及18年的预测吗？
答：首先核心净利润我们一般不会把提前赎回的那些费用加进去，因为它是一次性的。所以我们的1.9亿没有含在里面。其实在2018年需要提前赎回的高息债已经没有了，所以我们的核心利润在2018年还可以有改善空间。第二个是有关我们的评级，去年好不容易已经三家拿到BB-，是比较乐观的，今年已经具备条件要拿到BB。三个评级机构也已经做出来,已经公开了，现在看起来应该是已经达到。但是你也知道评级机构也可能提出额外的要求，我们再争取吧。我们相信新城会越来越好，所有对公司有利的我们都会努力争取。另外就是17年18年的现金流我给大家汇报一下，新城2018年我们整个现金回笼大概是1155亿，那个是权益的部分，地价我们大概是用600亿，工程是420亿，营销管理费是45亿，税费是40亿，分红是10亿，利息是35亿，应该是可以打平的。2017年来看也是非常特别的一年，我们董事长还有高管觉得是一个好的拿地的时机，也是增加我们整个销售的时机。我们整个预算在2017年的时候已经有改变，因为我们去年中期做了一个媒体发布会，私有化的计划我们会再考虑。
2017年的现金流我们回笼资金是780亿人民币，整个土地权益部分是530亿，工程是270亿，其实工程的比例已经是全覆盖了。第二个是我们的销售，营销管理费大概是35亿，税费另外也是35亿，分红是3亿，利息是25亿，其实我们土地跟开发去年是超标了，我们整个收入也超标了，但是我们知道去年是一个很好的时机。去年新城排在全国18名也是因为我们布局的一个改变，今年我们会加强我们的整个现金回笼还有整个去杠杆的方案，所以管理层觉得整个2018年现金流还会继续改善。
8、问：刚才有问两个问题，土储是按一线二线三四线的分布有没有和对华东市场的看法。
答：华东市场是新城的根据地，起家是在华东市场，所以按现有的表现来说，销售已经过百亿的城市都占了不错的市占率。所以我们对华东市场的看法是正面的，使我们新城的传统的优势。
关于土地储备，这上面应该有分布。对于新城来说，主要的城市就是在华东市场。销售额和土地储备都在华东市场，那么从近两年开始，新城在一方面是新城的规模越来越大，集中在一个区域市场化，另外一个，市场空间也非常拥挤，华东市场是兵家必争之地，所以新城也在谋求全面布局。到17年年末新城的土地储备来看，已经完成了60个城市基本完成了整个的布局，那么这个在一线城市少，像上海，土地供应量非常少，竞争很激烈。
实际从新城本身的历史经验来看，盈利能力最好的并不是在一线城市，一线城市可能在市场波动的时候抗波动能力比较强，但是它的盈利能力并不如其他城市。新城做过统计，新城盈利最好的城市是在南京、苏州，不是在上海，尽管去年在上海有非常好的销售业绩。所以在这样的城市，它的价格弹性很大，市场需求也非常保守，市场空间足够大，所以这样的城市也是新城非常重要的市场。
那么对于三线城市来说，由于房产是由于当地的整个供应和需求决定的，再好的市场供应过大，也会出现问题，再差的市场如果供应非常稀缺，需求基本在，那么这个市场也是很好的，所以每年在不同市场都会出现波折。今年可能集中在某个区域市场，明年可能在另一个区域市场，所以具体某个企业你要具体跟踪市场，你要把控节奏，才能有好的表现。
其实这几年表现好的房企都是跨步最大的，节奏踏错了，可能几年之后你就消失了，在排名中就没了，到后面去了，节奏踏稳了，就往里面进去了。其实大家都能懂，但是对市场的判断，对进入市场的选择策略是最重要的，是每家房地产企业自身的经验和眼光。
9、问：我有一个小问题，刚才讲2018年我们拿地拿的比较进取一点的，同时2018年也是我们现金回笼的一个很好的年份，这两件事对我理解来讲有点冲突，能不能解释多一点点？
答：刚才我讲2018年我们拿地是预算600亿，其实我们回笼大概是50多个项目，因为看我们17年的时候大概是超出60%，其实总的金额我们总的和去年差不多，但是比例上其实是下滑的，如果我们说我们不拿地，也是不对的，因为我们今年说要做到1800亿嘛，或者可能我们明年后年的销售目标会更高，因为我们要继续跑进10名，虽然我说拿地会继续拿，但是比例上会和销售部门会帮忙上涨，但是回款率我们要加强，比如基本要做到和去年的80%左右，还要就是拿地，我们也要通过其他的方法，比如我们去年的市场营销是要交给M&A的，它的成本比较低，就是那个并购，所以我说增加土储的时候我们也需要考虑怎么去增加土储，不一定通过招拍挂市场。
10、问：提一个行业的问题，你们怎么看房地产行业未来一二三四线城市的价格的走势和总的量以及行业的集中度的趋势是不可逆转的？
答：关于行业是每年必提的话题，是非常关注的因为一方面市场需求基数很大，另外一方面是政治的影响非常重要。我们对市场有两个基本的判断，第一条就是中国现在整个的房子多还是少，是不是已经满足了，中国城市化到现在经过这么多年的努力，差不多6成还没到，按照基本标准，中国要进入中等发达国家水平至少要达到70%，每年1%的话至少还有10年的发展空间。所以这是我们的一个基本判断，这个市场还是在的。因为所有进入发达国家，包括中国。要解决中国的持续增长，要解决中国的经济结构，城市化是绕不开的，就是要把大量的农民搬到城里面来住，这些农民是要住房子的，现在的城市居民，其实现在我们的城镇化率远远没达到70%以上，所以这是一个基本的市场内容。
至于每年的短期的包括中期的政策的影响，会影响市场短期的波动，但是整个市场的基本是不会变的，这是我们坚定看好的房地产的一个基本的判断。第二点，在市场应对短期和中期政策的影响各种影响因素的时候，企业有什么办法？企业就是以快，唯快不破，新城是以快著称的。
其实大家看到行业的优势企业，都是非常快的，这种快即表现在销售回笼，周转率，同时也表现在你对市场的应变能力上，反应快，公司运营的整个执行力要高，节奏要快。如果大家到新城去看看，晚上整个大楼灯火通明，员工们非常努力，再这样的市场面前，就像我们董事长提出来的，过了年以后找我第一次谈话，说今年我们公司要8进8出，早晨8点上班，晚上8点下班。这个是管理层要求的，开会晚上开，星期天开。
就是因为你这个企业你只能比别人更努力，才有可能支撑，这个市场变化这么快，如果你说你要按部就班，你慢慢吞吞，那你就没机会了，所以对市场就是这样，对市场的判断一个就是市场的需求空间到底在不在，我们处在一个什么样的城市化水平。第二，你公司短期的应变怎么办，那你只能更快更高效，那你就不会特别在意短期的政策影响。
11、问：有两个问题，一个是刚刚提到的拿地节奏的问题，问下今年的策略，更看好哪些城市，第二个是问下商场的回报率是如何的，特别是对于一些成熟的商场，他们的回报率和销售额是多少？
答：首先我讲一些回报率，我们在年报里面也有公开的，也是一个会计的要求，如果我们重估的话。我们的MALL一般我们做的是综合体，比如是香港的太古城，绝大多数是住宅，中间有个MALL，这个MALL是不卖的，是用来收租金的，所以没有说估售的情况是怎么样的，所以说年底的话呢，大概是41个吾悦广场，他的出租率已经达到98%。
拿地呢其实总的来说一方面我们继续完成年报的数据，应对市场波动，第二个是根据各地的承受情况，其实我们拿地的情况非常好，现在我们进入市场已经有300多个城市，并且对每个城市的了解程度不断加深，然后我们最老的做法就是我们进入一个城市都会做一个城市的统一推进进度，了解一个城市的供应情况。
因为拿地不是一个简单的取决于整体的市场，而在于具体的区域市场。另外一个是，我们看好的地方，是有唯一性的，但是不是能够拿到合适的权益是不确定的。尽管我们天天在和政府在谈，政府到我们这里来谈，但具体是不是能落地是不清楚的。整体来说我们会坚持全国部署。第二个是我们在不同的区域市场能够经营推动；第三个就是我们会根据年份，当地市场的供求关系来选择是不是今年要拿这个土地；第四个就是我们坚持我们的成本控制，因为土地不在于好坏，很大程度上在于是不是会便宜。土地就是流动资产，所以我们在土地方面坚持几条策略，不会错过市场。当然现在我们看来坚持在长三角区域，但是随着市场纵深，我们会不断去加大土地储备去应对市场的发展。
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亿翰君
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