作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（cricyjzx）
一、住宅篇
2018年一季度，中资发展商受资金管制措施影响，土地拍卖皆由本地发展商所得。立法会于1月初通过《2018年印花税（修订）条例》，该政策仅仅能活化二手市场的供应, 未能解决住宅市场供不应求的核心问题。2018年住宅落成量有望创下新高，或对香港的住宅市场房价增长有一定的缓解作用。
政策
印花税修订条例通过 , 料对房价影响不大
立法会于1月初通过《2018年印花税（修订）条例》，正式将「从价印花税」增至划一15%，并将“香港永久性居民转换住宅物业” 退税宽限期限由六个月延长至十二个月。在修订案之前，如果卖家购入第二个住宅，需要在6个月内出售物业，才可豁免额外支付印花税。
因应近年楼市炽热的情况，政府推出多轮需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税、双倍从价印花税，以及新住宅印花税，通过打击短期炒卖、遏抑外来需求和减少投资需求，以维持私人物业市场稳健发展。根据税务局数据，由2016年12月至2017年1月，须缴付双倍印花税或新住宅印花税的住宅物业交易宗数，约占交易总数的11%，较辣招前约占整体26%下降。另一方面，为杜绝本地投资者通过「一约多伙」来回避新住宅印花税，政府宣布自2017年4月12日起收紧新住宅印花税机制下为香港永久性居民提供的主要豁免安排。
投资需求门槛的大大提高, 非但没有令近年香港房价降温，反而使原本的二手市场供应更加短缺, 不少意欲换楼的卖家都因为担心在楼宇交易后, 无法在短期内重新买入中意的单位而令高昂的税额无法退还。政府此次延长退税周期, 正是为了减少卖家在这方面的疑虑, 从而活化二手市场交易。然而此项政策仍然未能解决市场供不应求的核心问题,相信政策仅仅增加二手市场楼盘选择的多样性, 对整体房价的趋势影响不大。
供应
土地供应充足，新财年住宅落成量乐观
香港政府在三月初公布了2018年-2019年的政府卖地计划，新财年卖地计划中有27幅住宅用地，共可提供约15,200个住宅单位。27幅住宅用地中半数位于九龙，其中15幅滚存自2017-2018年度卖地计划，总共可提供约11600个单位，其余12幅用地总共可提供3600个单位。铁路物业发展项目将继续成为私人房屋土地供应的其中一个来源。香港铁路公司（港铁公司）拥有的物业发展项目（位于油塘通风大楼、黄竹坑站、何文田站及日出康城），预计共可提供约4250个单位。2018年私人房屋土地潜在供应估计可供约2.55万个单位。
香港政府今年推出的首两幅地皮，均由本地主要发展商投得。其中华懋以31亿港元投得观塘一地皮，平均楼面尺价12,003港元。此外，九仓集团以125亿港元投得九龙塘地皮，每平方尺楼面地价28,531港元，创下九龙地区新高。两个项目预计合共可提供500个单位。相比起去年政府标售土地有70%是由中资发展商投得，2018年开局香港本地发展商的投地策略相比以往更为进取。
从施工量看，2017年全年施工量只有17,000个单位，相比2016年的高峰有较大的回落。施工量回复至2015年的水平, 预示着2019-2020年的平均落成单位亦将回复至去年18,000左右的水平。
由于前几年的落成量皆不及同年施工量, 2017年的落成量终回复至政府的目标水平。2017年私人住宅落成量录得17,790伙，按年增长22%，是近年首次接近预测的18000伙目标。随着2016年施工单位的集中完工, 未来两年落成量都将会有较乐观的预测。据差估署公布《香港物业报告2018》初步统计数字，2018年私人住宅落成量预计在18,130伙，2019年预计在20,370伙，两年合计高达38,500伙，约半数集中在新界。根据2017年数据估算，未来3-4年可以供应市场的一手私人住宅单位维持在约9.7万个的高水平，可以预期香港楼市供应偏紧的情况将会缓和。以地区细分，2017年的17,790伙私人住宅落成量中，54%位于新界，38%位于九龙，8%位于港岛，展望2018年，49%的新建私人住宅将集中在新界，九龙城区（包括启德）会有25%，荃湾区亦有17%。
港企投地策略更为进取，内地房企继续搜罗住宅物业
香港政府于今年推出的首两幅地皮，均由本地主要发展商投得，其中位于观塘的测量约份第3约地段第1068号用地批予华懋集团，另一幅位于九龙塘的新九龙地段第6579号用地则批予九仓集团。相比于2017年政府标售的土地有70%是由中资发展商投得，港企在2018年的投地策略十分进取。
另外相比于2017年港企大多组成财团合作拿地布局新发展区和新市镇扩展区以及市区优质地段，2018年延续了投资新界、离岛等香港边缘地区土地成本较低的中低密度住宅的趋势，但是港企的拿地方式有所改变，从原来的财团模式变成了更多的独立投地。
内地房企受资金管制措施影响投地未有以往豪迈，但是他们也会继续在港扩张，转而物色全幢、一篮子物业或并购机会。内地房企福晟国际首度进军香港地产市场，斥资9.2亿港元项永羲国际购入何文田喇沙利道6号项目，该项目将于年内落成，提供78个单位。中国奥园地产亦首次投资香港地产，斥资1.31亿港元购入西半山燕贻大厦5个单位，有意重建发展该厦。
需求
成交量价齐升, 市场依旧火热
从2018年1月和2月住宅交易情况来看，总住宅买卖宗数和价值都按月上升，虽然一手住宅买卖总数和价值都有显着上升（买卖宗数从1月的828上升到2月的1,168，买卖价值从140亿港元上升到172亿港元），但二手交易住宅买卖宗数和价值都有所下降（买卖宗数从1月的4,442下降到2月的4,314，买卖价值从358亿港元下降到337亿港元）。
豪宅市场持续火热，山顶洋房和联排别墅备受追捧
紧随2017年第四季度豪宅价格、销量稳步上升，2018年第一季度豪宅市场持续火热。其中薄扶林山顶洋房备受瞩目，1月一座洋房连三个单位以2.85亿港元或实用面积每平方尺60,216港元售出，洋房成交总价及尺价创屋苑新高。同时，山顶豪宅用地列入最新的卖地计划，2018/19年度政府卖地计划包括山顶文辉道2、4、6、8、9及11 号的罕见豪宅用地，该幅「L」型地块面积约为190,000平方英尺，最大可建楼面面积为95,000平方英尺。由于住宅发展用地供不应求，尤其是山顶及南区，预期该盘推出时将吸引本地及内地发展商的浓厚兴趣，价格亦将再创新高，促进未来豪宅市场进一步发展。联排别墅市场也毫不逊色，1月23日，“维港?星岸”联排花园别墅媒体开放日上，长江实业地产投资有限公司董事郭子威表示“对香港未来的豪宅市场很有信心,至少还有20%-30%的升值潜力”。这一系列最后9席别墅产品，目标客户群不仅是本地人，因为地理位置优越，离西九龙站只需八分钟，也会吸引更多内地客户。
香港豪宅市场正持续受到内地富豪的关注。2017年粤港澳大湾区战略布局的提出对香港是个难得的发展机遇，同时也成为连接内地市场与香港市场的政策桥梁。行政长官林郑月娥在三月最后一周访问深圳、中山、珠海，也向中国内地市场传达出未来联系会更加紧密的信息。硬件上，已经开通的港珠澳大桥和今年三季度即将开通的广深港高铁、5大机场互联互通、水上巴士等，均在大力拉近两岸的距离。因为战略互通、空间距离的拉近，香港楼市对内地富豪的吸引力愈加明显，而豪宅市场更是他们的聚焦点。
因为香港的发展用地短缺，面积较大、独立门牌的洋房都会获得来自有实力的客户的积极反应。预计未来豪宅市场能继续受到内地及本地自用买家的需求支持。在2018年，豪华公寓价格预期将再升5%至10%，联排别墅价格亦可能上涨10%至15%。
总结
总体而言，印花税修订条例对整体房价的趋势影响不大。2018年香港住宅市场的表现将与2017年高位持平甚至有所上升， 2018年房价增长趋稳，交易量下行几率较小且空间有限。
二、写字楼篇
截止2018年2月，香港写字楼租金及售价水平分别较去年同期上涨了5.8%和13.5%，租金售价水平较去年高峰有所回落。分地区来看的话，写字楼市场格局仍然经历着较大变动，供应上政府以九龙为重，但需求依然集中在中环、湾仔/铜锣湾等核心商区。2017年末中环写字楼空置率降至1.7%，推动租金按月上升0.4%，足以显示中区核心商区写字楼需求火热。港岛东亦因空置率低企租金按月增长0.8%，为各细分市场中表现最佳。针对共享办公理念的盛行及科技公司的进入，非核心商区写字楼打造共享工作空间吸引新客群。从2018年一季度表现，预计2018年全年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，但区域间租金差距会逐渐拉大。
注：甲级写字楼定义 - 新型及装修上乘；间隔具弹性；整层楼面面积广阔；装潢讲究；大堂与通道宽敞；中央空气调节系统完善；设有良好的载客及载货升降机设备；专业管理；普遍有泊车设施。
供应
九龙新区仍为供应主力，长远商用土地供应有限
根据香港地政总署过去一年的卖地纪录，2018年未有任何商业用地成交, 2017年度成交的商业用地仅有4幅，其中纯商业用地仅为2幅。5月16日成交的香港中区美利道以232.8亿成交，刷新了香港卖地的地价及平均尺价成交记录。长远来看，土地供应可来自于九龙东、东涌等新发展区和新市镇扩展区等，但供应的稀缺将持续令成交价继续保持在高位。
使用量大跌，区域分化持续
2017年私人写字楼的落成量为19.8万平方米，较2016年高出29%。甲级写字楼的落成量为18.6万平方米，当中39%来自观塘。乙级写字楼的落成量为1万平方米，主要来自中西区。
年内，写字楼的整体使用量大跌77%至2.3万平方米。甲级写字楼的使用量录得正数4.9万平方米，乙级写字楼的使用量则为负数2.6万平方米。年底空置量增至9.5%，相当112万平方米。甲级写字楼的空置率上升至9.6%，乙级写字楼增至10.4%，丙级写字楼则维持在7.0%。按分区计，尖沙咀的甲级写字楼 录得双位数字的空置率。
预计2018年的新供应将微跌至18.1万平方米，但在2019年将再回升至25.2万平方米。2018年甲级写字楼的落成量将有17.8万平方米，主要集中于东区和观塘，占预计供应量的77%。2019年甲级写字楼落成量将有22.6万平方米，沙田和观塘合共提供65%。
乙级写字楼于2018年的预测落成量偏低，只有1000平方米，但在2019年将增至2.3万平方米。丙级写字楼在2018和2019年将分别有2000平方米和3000平方米楼面面积落成。
从供应的地区分布上来看，中环仍然是供应最紧张的地区，目前中环新落成的写字楼资源近乎枯竭。未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限，且后者的实施易受各方声音阻挠。因此，中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。
供应最充足的当属九龙区，根据港府的“起动九龙东”计划，预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出，大量的供应加上需求并未完全转向九龙区，导致空置率居高不下，尤其是九龙东的空置率，过去三年内空置率7%-7.8%，在2016年末达到了11.2%，由于供应的增多，2018年空置率还会有轻微的上升。
而放眼港岛的其他地区，港岛东成为新的热点，鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点，虽然充足的供应仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租户增长趋势显著。2018年一季度开云集团就预租鰂鱼涌太古坊一座两层共37,300平方尺写字楼，用作整合目前位于铜锣湾的营运空间；RGA再保险公司于太古港岛东物业组合中更换写字楼，承租多盛大厦26,000平方尺写字楼以满足扩张需要。大热的势头显现出未来港岛东或将相对九龙更受益于中环外溢的需求，现有供应能被较好地吸收。
总的来说，未来写字楼整体供应仍将增加，但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应，而九龙区则是供应大头，港岛东部及南部也有充足供给，港岛东或成下一热点。
需求
2018年第一季度的写字楼交易基本延续了去年的火热态势。回顾2017年，上半年写字楼交易较为火热，下半年逐渐趋于保守。2017年3月录得高达230宗成交宗数，大幅高于2016年最高点159宗。随后恒基拍下中环地王的消息导致中环商厦交易市场冻结，二三季度交易宗数有所下降，四季度有所缓和，但长期来看写字楼交易市场仍然火热。
中资机构来港潮带旺香港甲级写字楼需求
中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币汇率震荡的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。近年新兴起的科技公司也看好了香港的国际化市场和优质人才供应，纷纷落脚香港。除此以外，港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。2017年四季度香港甲级写字楼整体空置率进一步下降，中环、湾仔、铜锣湾几尖沙咀这四个传统核心商务起控制水平目前已经处于或接近历史低位，租务需求主要来自内地金融服务企业的扩张。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。
2017年7月3日，债券通正式开通，内地与香港债券市场互通合作带动中资金融公司进入香港。同时，保监会允许保险公司投资深港通，金融市场方面在香港回归20周年之际释放的各种利好消息促进了中资企业进军香港，也带动了香港写字楼租赁需求。受到中环租赁需求强劲影响，邻近上环地区租金上升，7月上环租金上升45%。
共享办公理念成写字楼新卖点
科技公司以及其共享办公理念成为香港写字楼租赁市场稳定的新需求来源。共享办公理念自2017年底开始的盛行，如今已经成为香港写字楼的大租户来源之一。此前由于九龙东写字楼的审批时间较长以及开发不完善、中环甲级写字楼租金超出共享办公商业模式水平等原因，湾仔/铜锣湾等租金稍低的核心商业区以及非核心商区的乙、丙级写字楼成为共享办公单位心仪地点。2017年四季度WeWork于铜锣湾谢斐道Tower 535承租9层93000平方尺办公室打造旗舰共享办公空间；总部位于上海的Naked Hub于上环文咸东街泰基商业中心租下十六层共55000平方尺写字楼。而现在九龙东也成为了共享办公的理想选择。早前Wework租用东九龙丰树中心逾5万平方尺的楼面，2018年1月Naked Hub又大手笔租下观塘全新商厦Two Harbour Square25及26两层，总楼面达5.8万平方尺，这反映该行业已由核心区拓展至九龙。未来随着九龙东不断开发完善，期望有更多的共享办公空间开发商会转战九龙，对九龙高居不下的空置率也会有极大的帮助。
港岛东引流外溢需求，九龙开发趋完善吸引租户
传统中环租客虽然正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地，2017年的空置率甚至低于中环。2018年一季度港岛东亦因空置率低企租金按月增长0.8%，为各细分市场中表现最佳。供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。
九龙东之前受累于交通和城区规划的不便利，空置率高企不下。九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘，交通不甚方便，但现在这些较早落成且非港铁沿线的分层写字楼以更相宜的租金和其他优惠条件也正在吸引更多的租户。同时，香港政府也在实施一系列措施振兴九龙东地区，现在区内已经有多个已完成和在不同规划和建设当中的基建项目，旨在开创香港第二个核心商业区：启德邮轮码头及观塘海滨长廊发展计划把九龙东重新定位于现代化的版图之上；再配合沙中线将于2021年落成，届时九龙东核心商业区将会四通八达。同时，九龙东的供应非常充足，仅2017年新增供应就有Mapletree Bay Point(66万平方英尺)、港丰中心(33.2万平方英尺)及Two Harbour Square(47.9万平方英尺)。九龙东未来五年还有约410万平方英尺的新增供应。我们预计未来九龙虽有大量供应，但需求也会逐渐上升，空置率有望放缓上升步伐甚至下降。
总结
2018年，香港写字楼市场持续升温，租金售价齐升。中资金融公司为香港写字楼市场带来了更多的需求，将成为未来香港写字楼租赁增长主要动力。共享办公理念的兴盛以及科技公司的涌入进一步拉动中区核心商业区尤其是大单位的需求。香港政府已经在着力开发核心商区以外的新发展区和新市镇扩展区，以平衡过于集中的写字楼市场，但是由于新区开发有较长的周期，加之核心商区一直以来的集聚效应，短时间内核心商区的优势不会受到影响，但新区的吸引力已日渐突出。2017年全年香港写字楼市场表现创新高，但受限于长期供应的不足，2018年一季度写字楼市场租金售价的增长趋势仍旧不减，中区供求差距进一步扩大，预计未来区域价格分化进一步加剧。
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