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房地产市场“泡沫”会破灭吗?
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[ 谢然浩 ] 来源:[ 经济日报 ]

  今年1至8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%,增幅比去年同期增加13.2个百分点。空置商品房占压资金已超过2500亿元,居各行业不良资产之首,且房地产开发投资仍继续快速增长——国家统计局公布的“国房景气指数”显示,今年1至8月份,全国商品房空置面积同比增长14.1%,增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中,空置一年以上商品房面积为4397万平方米,同比增长11.5%。

  指数公布后,社会各界对我国目前房地产市场是否过热,有无“泡沫”话题再次热起来。认为过热的理由是,目前全国空置的商品房占压资金已超过2500亿元,居各行业不良资产之首,已引起中央银行的警惕。而目前房地产开发投资却仍继续保持快速增长,空置住宅的压力在进一步加大。并认为,如果措施不当的话,将出现1992年前后的房地产热,导致“泡沫”破灭。认为不过热的理由是,目前市场房地产价格仍在进一步上涨,据国家统计局最新统计,三季度全国35个大中城市房地产价格与去年同期相比,房屋销售价格上涨了4%,土地交易价格上涨了6.3%,房屋租赁价格上涨了1.1%。说明当前房地产市场还是有实际需求的。如果真是过热的话,房屋土地交易价格是不会在去年上涨基础上继续上涨的。商品房空置量增加,只能说明当前市场供给结构有问题,需要调整。

  其实,自1998年我国房地产开发在住房制度改革推动下出现快速增长以来,关于房地产市场过热、出现“泡沫”的说法一直没有停止过。最典型是去年底有位学者预言,由于房地产开发过热,今年将会是房地产市场的“冬天”。此说一出,还引起了高层领导的注意。今年已经过去9个月了,房地产市场依然红红火火的事实证明,“冬天”的说法有点耸人听闻。同样,只要分析一下目前房地产市场与1992年前后房地产热的不同,便可发现目前的房地产市场除局部过热外,总体上是正常的。认为目前房地产市场会出现1992年前后的房地产热、并预言会出现“泡沫”大破灭的说法也同样有点故作惊人之态。

  为什么说当前房地产市场不会出现1992年前后的“房地产热”呢?原因主要有以下5个:

  一是完成投资的增幅远低于当时的增幅。2000年以来全国每年房地产开发投资增长和销售面积增长均在20%、30%左右,投资与消费基本保持了协调增长比例。而1992年全国房地产开发投资增长117%,销售面积只增长了40.4%;1993年开发投资增长164%,销售面积只增长了55%。

  二是土地供应量的增速明显低于当时的增速。2000年以来全国每年完成开发土地面积增长为20%、30%。而1992年比1991年增长175%,1993年比1992年增长96%。

  三是房地产开发项目贷款受到严格限制,增速明显低于当时的增速。2000年以来房地产开发中,国内贷款每年增长速度保持在23%、25%之间。而1992年国内贷款比1991年同期增长141%,1993年比1992年增长77%。

  四是商品房价格稳中有升,但涨幅远低于当时的上涨水平。2000年全国商品房价格涨幅为6%,2001年为6.1%,今年仍保持了上升态势。价格上涨原因,一是低价位商品房供应减少,这是最主要原因;二是土地交易价格上涨;三是为提高房屋建设质量,建设安装单位成本有所上升。而1992年年底与年初相比,全国房价平均涨幅达到51%,海南等热点地区和一些城市涨幅超过1倍。

  五是商品房供求基本平衡,投资增长主要是由需求拉动,个人已成为住房消费的主体。2000年商品住宅销售面积占同期竣工面积的比例达到82.4%,2001、2002年达到98%左右。而1993年只占53%;商品住宅销售面积中,去年以来个人购买比重都在93%以上,而1991年和1992年商品房主要是集团消费,个人购买的比例仅为33.9%和36.1%。

  此外,目前的住房消费环境和法制环境与上世纪90年代初期相比也有了很大变化。鼓励住房消费的税收政策体系基本形成,在中央政府层面上开放住房二级市场的政策障碍已基本消除,城镇居民特别是中低收入家庭的购房积极性基本调动起来,适应中低收入家庭购买的低价住房供不应求。银行或银行附属机构直接投资房地产已被严格禁止,银行信贷已由开发贷款为主转向个人消费信贷为主。《城市房地产管理法》等一系列法律、法规的出台,以及上海、广东、四川等省市通过提高商品房预售条件、限制土地炒买炒卖、控制土地过量开发等手段加强房地产市场的调控,“炒楼花”等容易引发泡沫的市场行为已被严格限制。

  从各地的调查看,随着百姓收入的增加,改善住房条件仍是多数居民家庭最先考虑的事。加上随着我国城市化进程的加快,目前全国年都有三四百万人进入城市,可以说住房市场发展前景十分广阔。目前影响居民购房的因素主要有两个,一是住房性价比太悬殊,即房价高,房屋在环境和居住方面综合功能太低。二是购房环境不理想,面积缩水、合同欺诈、广告吹得天花乱坠,使购房者的合法权益得不到保证。因此,对当前房地产市场来说,需要警惕过热,但摆在首位的工作仍是发展。围绕发展同时需要我们做好三件事:一是各级政府和开发商从各自的角度出发,进行土地出让和产品结构调整,特别是政府要注意纠正片面追求“以地生财”的倾向。通过调整,向市场提供更多适销对路的住房产品。二是治乱,政府通过制定法律法规,打击欺诈,规范经营,净化购房环境;开发商通过行业自律,诚信经商,让百姓放心购房。三是进一步完善住房各项政策,如按照房改政策,尽快把职工住房补贴发放到职工个人手上;降低住房二级市场门槛,完善和活跃住房二级市场;提高政府职能部门办事效率,让百姓轻松买房等。

2002年10月22日11:05

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