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房地产业调整压力渐显
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来源:[ 中国证券网 ]
  近日,央行发布了《2002年第二季度货币政策执行报告》,央行在报告中预期,房地产业经过了几年的快速增长后,存在调整的可能。这一预期值得我们重点关注。

  在GDP中比重过大

  就去年对我国GDP增长贡献率而言,房地产业明显偏高。据测算,2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点,间接贡献率为0.6到1.2个百分点,两者相加共计1.9到2.5个百分点。这表明,我国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。

  导致这种现象的原因在于:长期以来,我国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长,而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长,从而扩大了投资乘数效应,由此也提高了房地产业对GDP增长的贡献率。

  有关专家指出,我国房地产业之所以会出现快速发展,主要是依赖于金融的强力支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。所以,由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强,自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。

  由于房地产业对金融的依赖度太大,也导致了金融机构对单一产业发展的贷款集中度过大的风险。据统计,2001年我国房地产开发投资总额达到了6000多亿元,同比增长25%左右,2002年1-6月,全国累计完成房地产开发投资2821亿元,同比增长32.9%;另一方面,截止到2002年6月底,金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。因此,据有关专家测算,金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额,占全部金融机构贷款之比估计为10%左右。

  区域性泡沫已经产生

  有专家指出,目前我国虽然并不存在全国范围的房地产泡沫,但区域性的房地产泡沫已经产生,这主要体现在:

  迄今为止,我国房地产行业仍然是一个暴利行业,导致许多厂商纷纷进入该行业,整个行业缺乏有效的监管与宏观调控,导致该行业的无序竞争,加上地方政府不断变动的城市规划和一些地方性优惠政策,又导致房地产开发的土地数量成倍上升,地产价格也呈节节攀升的上涨势头,其中房地产商品正逐步向高档住宅和写字楼方向发展。另外,一个更为重要的因素是,居民的可支配收入增长远远低于房地产价格的上涨速度,他们的房地产需求正在逐渐下降。因此,在一定程度上,一些地方的房地产业发展的规模与速度,已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度,区域性的房地产泡沫已经出现。

  目前,我国整个房地产业发展的原动力主要来自于金融支持。许多房地产开发商从金融机构手中获得开发房产项目的资金,然后进行滚动操作,最后将楼盘以按揭贷款的方式进行销售,并将房地产投资的风险"套"在了金融机构身上。同时,个人住房按揭贷款的风险也在逐步凸现。

  调控将不可避免

  因此,若要较早防范和抑制房地产业泡沫从区域性演化为全国性的泡沫,首先应该从政府及金融方面对房地产市场进行宏观调控开始,这一点已成市场共识。建设部俞正声部长最近称,将采取有效措施,来抑制房价过猛涨势。从目前看,政府干预房地产市场的主要手段是大规模建设和推出经济适用房,国家计委和建设部前不久宣布,今年将投资1700亿元,计划建设2.25亿平方米的经济适用住房。

  另外,面对金融机构集中于房地产业信贷可能产生的金融风险,央行已经表明了自己的态度,拟通过防止信贷过度集中于房地产业,以及用信贷政策来引导房地产市场结构的调整,来对目前火热的房地产业进行适度降温。

2002年8月9日11:41

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