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房地产泡沫的生成机理
  时间:2002年12月31日14:14    作者:汪利娜 我来说两句我来说两句(0)
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  近几年,我国以住宅为主的房地产业高速增长,成为启动内需、推动经济增长的重要产业之一。但是,房地产业投资、信贷的持续增长是否会诱发房地产泡沫,这已成为政策决策者和业内人士关注的焦点。那么,房地产泡沫生成的机理是什么?如何评价中国房地产业的现状与问题,并防范房地产泡沫诱发的金融风险,则是本文的要点。

  房地产泡沫及生成的机理

  按照经济学的基本理论,资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀,严重背离其真实价值时,泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终,其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误,从而危及金融体系和整个经济的健康发展。自20世纪80年代以来,由泡沫经济引发的经济危机、金融危机已成为人们心头挥之不去的梦魇。

  综观世界各国泡沫经济、金融危机的经验,我们可以发现:股票和房地产是泡沫经济的主要载体,经济过热是泡沫经济产生的温床,而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。房地产之所以能成为泡沫的载体,这主要是由它的资产物理特征、经济特征和市场环境决定,突出表现为:

  1、资源稀缺、供给弹性小。众所周知,土地是一切经济活动的载体,而土地的最大经济特征就是稀缺性,与其他生产要素相比,土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性,必然会导致土地价格的上扬,从而使房地产价格偏离资产的实际价值,为泡沫的生成提供了基础条件。

  2、信息不对称。在健全市场环境下,房地产的价格应等于其重置价格,并受供求关系的影响。但是,在信息不对称的情况下,过度炒作(今天炒入世明天炒CBD)常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。然而,与任何市场一样,房地产市场的变化是永恒的,各种动态因素的变化,都会引起房地产市场的变化。但是在信息不完全的情况下,投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之,房地产的建筑周期长,使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求,从而加快泡沫的生成。

  3、逆选择和道德风险。房地产是一个资本密集型产业,其发展离不开金融的支持。但是,在金融体制不健全的情况下,信息不对称会给银行带来逆向选择问题,使那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人获得贷款,从而给银行带来信用风险。此外,银行体制不健全,盲目地追求市场份额、信贷规模,忽略对借款企业或个人资信的审查、跟踪调查,低估了投资项目潜在的风险,这种道德风险在房地产价格上扬、抵押物市值不断盘升时常常是不易被察觉的,大量银行资金的介入,会加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。

  4、政府干预失误。由于以住宅为主的房地产具有投资品和消费品的双重特性,因此,政府对房地产的干预比其他市场都要多得多。其干预的方式除以城市规划、土地政策、利率政策和税收政策鼓励和引导企业和私人投资外,还包括政府直接投资或以转移支付方式等。但是,同市场不是万能的一样,政府的干预也有正、负两种效应。利用手中的权利为自己的短期政治目标、经济目标服务,就不可避免地导致政府干预的失误。

  更值得人们关注的是,房地产业是一个与诸多产业高度关联的产业,这意味着房地产不仅自身投资规模大,其乘数效应也比较大。在房地产高速发展时,它会带动诸多产业的共同发展。但是,当房地产业发展违背了价值规律,产生泡沫,其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。

  中国房地产业的现状与问题

  近几年,我国经济的发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是有些局部的、结构性问题也应引起足够的重视。具体分析可归纳为:

  1、房地产投资稳步上升,地域热点显现

  2001年在全球经济下滑时,我国经济实现7.3%的增长率,其中投资贡献率高达3.6%。随着产业结构的调整,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的5.6%,逐步上升至2001年的17%,其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

  从总量分析,全国房地产投资增长率与固定资产增长率基本同步,近几年略高于固定资产投资增长率,例如,在1997~2001年间,全社会投资增长率分别为8.6%、13.9%、5.1%和10.3%,房地产开发投资增长率分别为-1.2%、13.7%、13.5%和21.5%,但并没有出现1992~1993年增长率高达117%和165%的过热现象。

  房地产开发投资结构基本合理,2001年住宅占投资总量的比重保持在66%,其中普通住宅占51%,别墅和经济适用房分别占6%和9%,办公楼为12%,商业用房为12%。

  从房地产持续投资热点的分布来看,它主要集中在以广州、上海和北京为主导的三大经济带。从2002年1-9月的统计数据来看,北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%、31.4%、30%、33.4%、31.4%和40.1%。

  2、销售率空置率,地域分化明显

  近几年,购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素,2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是88.4%和75%,其中商品住宅的销售率达到历史最高水平。

  但是,在销售率回升的同时,空置率也在上升,达到12000万平方米,其中,空置期一年以上的为4000万平方米,占当年房屋竣工面积的13.4%,高于国际警戒线10%上限。

  鉴于上述分析,我们认为:全国商品房屋的销售率在稳步上升,总体形势乐观。但是,对连续几年销售率低于全国的平均水平、且施工面积和新开工面积较大的城市和地区应给予关注。

  鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果,因此,全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系,才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

  3、价格基本平稳,结构变化突出

  2002年1-9月份,全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快,其中,宁波、南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为119.2、109.3、108.4、108.7、107.9和104.4,涨幅超前。但是,全国总体平均价格的走势基本平稳,特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小,在北京等大城市还出现了小幅回落。

  可是面对走低的价格,广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房,这就需要我们仔细分析平均价的构成,或者说住宅的结构。

  因此,总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理,单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京经济适用房单位价格虽有政府控制,但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高,造成每套住宅总价位过高,结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意,靠公交车上下班的工薪阶层多希望

  购买京城四环以内的住房,可低价位的住宅多在五环和郊外,在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下,这类的低价位住宅无人问津也就不奇怪了。

  实事求是地讲,北京作为全国政治经济文化的中心,房价高于其他城市有其合理的一面,但是,土地市场的不规范,炒地圈地热是造成京城房价盘升的根本原因。特别是2002年7月1日之前,许多港澳地产大鳄借“旧城改造”之机大肆圈地,国内大房地产商也赶在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地,以增加自己的土地储备,致使2001年北京购置土地面积增幅达到174%,在全国名列前茅。

  4、房地产信贷发展有喜也有忧

  正如前所述,房地产是一种投入大、价值高的资产,无论其投资与消费都离不开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析,将抵押信贷机制引入住宅市场,对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破,对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长,不仅改善了银行资产结构,提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”,也促进了住宅生产与消费的良性循环。

  从房地产开发信贷方面分析,我们可以看到:这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小,致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较,自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么,在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况下,自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外,相当一大部分来自银行贷款。因此,无论资金以何种形式出现,多是从银行出去的。换言之,房地产投资与消费的稳步增长都于银行信贷支持密不可分。

  那么,靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会,银行借贷作为一种融资的手段,其本身并不是泡沫,分析房地产业是否存在泡沫,银行信贷的规模、增长速度只是一个变量,关键是看资金的投向和资产的质量。

  此外,银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括:资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在我国银行资本金不足,不良资产率居高不下的情况下,个人住房信贷和房地产企业贷款在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况,如何提高房地产信贷的质量?这些都是亟待解决的问题。


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