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任志强:一流房地产企业的发展战略
2003年10月24日11:50   来源:[ 搜狐财经 ]
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  结合中国汽车、钢铁、房地产等行业的发展状况、政府监管和新产业政策走势,国务院发展研究中心产业部会同国家发展和改革委员会、商务部、建设部、中国钢铁工业协会、中国汽车工业协会、中国房地产协会的主管领导和专家共同举办“2003中国产业发展论坛暨2004中国重点产业发展走势和政策展望”。主办机构还将吸收、提炼各方面的意见和建议,为国家制定相关产业政策服务。搜狐网进行图文直播。

  任志强:

  大会让我讲一讲一流房地产企业的发展战略,我也不能讲一流房地产企业的发展战略跟二流的企业有什么差别。我想作为一个企业来说,不应该有一个固定的发展战略,应该是随着市场变化而变动的发展模式。企业战略确定的时候有这么几个基本前提,中国目前和世界各国不一样,就是因为我们是一个转型国家,特别是我们社会制度上还有很多适应性条件,这就是我们经济制度的要求。在座的可能有大量的国有企业还有一些非国有企业,在国际上来说,所有国家的经济制度都没有国有企业和非国有企业政策上的限定条件,但我们国家不同。过去有一个全民所有制企业登记条例,有个《公司法》,现在有的不是按照《公司法》确定的,企业在确定的时候第一个受到限制的可能是经济制度的限制性条件。比如我们这个企业是全民所有制企业按照《公司法》规定应该有董事会,但是按照企业登记条例处理的话就没有董事会,也没有公司章程。在不同的法人治理结构下可能会有不同的治理方法。法人治理结构里面也涉及到你的融资方式、财务公开、激励机制,都会影响到企业的发展战略,随着企业在发展战略的处理过程中要看能不能相应的转换调整,如果不能转换调整的话永远不可能突破一个瓶颈,一个部长拿的工资和大型国有企业拿的公司可能不如一个私有企业拿的工资,你的人员队伍、战略发展的一些要求可能会难以实现。从人才发展角度来说,过去有一个最简单的话“没有钱的事不能干,没有人的事不能干,没有利的事当然更不能干”。没有相关的人才就不可能发展,比如要进行高科技产业的研发,没有相应的人才你的技术进步就很难进行,所以要不断依赖于外来的合作伙伴。作为高科技软件业来说更显出人才的重要性,而人才的变化涉及到这个企业的产品、客户以及技术进步。从这样几个前提条件下确定企业发展战略,可能会有利于作为一个管理者如何研究我们怎么样去决定企业的发展战略。

  房地产市场的发展情况有几个阶段:80—88年,国有及国有控股的垄断性市场,89年—91年少数开放地区初步市场化,92—97年以住房分配为主的半市场化,98—01年货币化和住房个贷支持的市场化,02至今土地垄断供给的市场化。房地产企业的发展过渡:80—88年拥有土地、简单的生产,89—91年清理整顿、维持生产,92—97年注重成本控制和规模化,98—01年产品升级、品牌与技术,02至今资本与金融的结合。从企业发展战略来说,我们研究了国外的一些发展特点,在美国房地产不是一个简单的服务概念,而是一个金融概念。15号刚刚在美国和很多基金发展商开过会,实际上真正作为发展商而出席会议的非常少,大部分是信托基金和其他各种基金,他们在从事真正的房产。这和中国的情况类似,从现有的情况看中国如果目前不能解决资本与金融和地产相结合的概念,中国就改易进行下一步房产规模的扩大。50亿以下销售额不应该算中小企业,到目前为止中国还没有一个完成的,可以称得上是大企业的房地产概念,其中一个原因就是没有和资本市场结合,或者说中国金融市场没有完全开放。

  恩我们现行的环境背景,一个是国家垄断的土地一级市场,从92年以后土地市场完全被国家垄断的现象越来越严重。第二就是逐步完善法律体系,目前的法律体系在过去几年比较落后的状况下越来越多地倾向于按市场规则来进行法律体系建设。第三防范风险的金融管制也开始越来越严了,前一段时间争吵最多的是101号文件,到目前为止还没有101号文件细则。防范金融风险的管制里面限制了不动产基金和信托基金以及相关基金的发展,而这些融资条件实际上是解决银行风险的一个重要渠道,但是恰恰因为房地产风险而被限制和禁止。第四,住房社会保障体系也开始建立了。这次18号文件特别强调要把经济适用住房列入到社会保障体系当中,而不是列到商品房中。为什么我会说到现行的环境背景呢?当经济政策发生变化的时候,这些企业一定会面临着因为政策的变化而改变自己的发展战略。第五是信誉市场中的资本融资。在我们和华润的合资中,我们94年和华润进行合作,96年开始在香港资本市场上市,从96到98年几年中我们从境外拿回5亿美元,当时我们的总资产数和融资量都远远大于88年上市的万科。从信誉市场中进行资本融资的时候要求企业的透明、企业的经营能力以及增长情况都有所变化,这样对企业发展目标提出的要求也会有一定的影响。

  为什么我很特别提出今后房地产可能和资本职业相关,我们可以从实例的分析中看出这样的一个情况,美国房地产金融的情况,从1960年房地产缺乏资金开始,出现了不动产信托投资,这实际上是一种股权投资,到目前为止每年大概是2千到3千亿美元,这个数量远远大于国内现在所担心的贷款。在70年的时候又出现了住房抵押贷款证券化,美国的银行除了少数是全国大型、统一的银行以外,很多是地方性银行。而地方性银行的资金常常难以和其他银行进行转换,当时在美国是西部地区住房信贷发展比较快,而银行没有资金难以继续维持信贷,所以70年美国开始发展了抵押信贷的证券化。到现在为止每年是500到1千亿美元,为什么数量会逐渐减少呢?90年的时候商业不动产抵押贷款证券化,到现在为止从85年到03年房地产金融融资是5兆亿美元,这个数量远远大于我们国民生产总值的多少倍。也就是说美国人在住房问题、商业用房、办公用房上的投资我们可能几十年都达不到这个要求。特别应该提醒大家注意的是这个数字远远大于该期间的国家政府公债。也就是在一个行业里所发的各种债券、信托贷款远远大于美国一个国家所发行的国家公债。我们中国可能没有任何一个企业和行业敢和国债相比。

  我们目前的企业资本情况是什么样的?应该说是非常差的。到6月份为止到位的开发资金是6788亿人民币,自有资金是两千亿,在总比例中占29.5%,这个数量接近于中央文件所要有的自有资本达到30%的属于,但是在不同地区有很大的差别,东部地区占了75.6%的比例,但是东部地区的自有资金最低,26.1%。因为东部地区银行业相对发达,融资也相对发达,所以东部地区更多是用银行的钱或者是借来的钱以及市场发展的回购资金,也就是买房资金来做补充。中部地区自有资金比例最高,达到43.8%,反过来说明中部地区房地产企业对融资认识不足,或者是融资条件不足,没有更好地利用金融产品、银行贷款进行发展,所以中部地区房地产企业发展速度远远慢于东部。西部地区也很差,自有资金达到36.2%,由于他们借贷能力差和中部地区一样使他们的发展速度远远差于东部地区。东部地区不管在生产总量和各种数量上来说都占有70%左右的比例。中部和西部地区大概分别占有13%,从总量关系来看东部发展速度远远大于西部地区。从反面说明房地产急需要和金融业相结合才能取得发展,是确定我们战略发展的前提之一。

  从开发商的角色来说,很多人定位我们买个地、挖个坑、盖个房子卖出去,实际上开发商既是企业家又是风险管理者和团队的建设者,从这样三个角度研究问题的话,可能就容易一些,对其他企业也是一个借鉴。发展商的目标包括创造财富、确保公司的常服能力和创造对社区有长期正面影响的资产,从国际上来说更多发展商不是说盖个房子把它卖掉就行了,这是最消极的,从基金的投资者来说最消极的方式是买一个已经有租约的楼然后把它租出去。一个是土地、一个是房子,第三是现金收益,第四是增值收益,因为房地产在发达国家来说房屋增值部分是远远大于买入卖出的差价的。所以如果一个建筑物在发展之后能够对社区有长期正面的影响才能使资产产生一个高的收益。这和我们现行的中国发展商是不同的。中国房地产厂商很难提出我建房子对社区有什么影响,而是我盖一个房子卖出去就完了,我提供套件就可以了。

  从房地产企业发展的阶段情况来看,确定战略的时候都要和企业自身的条件做一些比较。第一个阶段就是存活问题。作为一个公司如果没有土地储备,中间停这一段人怎么办?物怎么办?办公楼怎么办?就会对企业生存产生影响。第二个阶段也同样是存活问题,从很多个体户发展企业来说基本上采取的是直接监督作用,老板说了算,万事巨细,必须通过我同意,这不是一个正常的企业发展战略。后面三四五阶段称为是功能化,房地产企业在一定阶段之后就开始区分产品结构,一种是类似沃尔玛的企业,就是成功的方式进行同类型拷贝,比如万科在11个城市开展的大多数项目基本上都类似。第二种是百货店的方式,就是杂货铺,里面什么都有,既经营土地,又经营中低档房子,又经营住宅,同时还有办公楼,同时还有公寓、酒店等等。国际上达多数是百货店的投资商,所以经营的品种比较多。还有一种是专业店的方式,只经营某一种单一产品,在这个过程中才出现企业战略的确定。比如万通就类似。这种方式有利于扩大市场和赢得更多的客户。房地产企业在前三个阶段的比较多,而最后成熟的企业还是少量的。到目前为止能和资本市场直接结合的上市公司大概是43家,占所有上市公司的3%左右,间接从事房地产都加起来大概是103家上市企业,不到7%。信托债券到现在已经发了40个亿,真正企业债券发行的时候更低了,到现在为止98年宏观调控以后基本上没有什么企业债发行了,只有上市公司发行了一些。全国现在大概有三万家企业,从这三万家企业看,我个人认为实际上真正出资和主导的企业大概有四千到六千家,大概每一个地产公司都带有五六个项目公司,多的可能有十五六个项目公司。能和资本市场融合,或者说真正企业具备了功能化管理或者是资源成熟管理的企业大概不超过50家,这个数量更是非常低了,大部分企业在研究发展过程中都在注重于自己的发展战略。而这个发展战略一个基础条件是处于哪个发展阶段。

  从长期发展战略确定,我个人觉得第一要建立与发展要求相适应的治理结构。这一点我们是非常重视的,从华远集团来说脑袋是全民所有制的,把底下的都进行股份制或者是合资,或者是让管理者、个人参股等等。这样集团公司就是一个投资型的公司,只对下属企业投资,而有的控股、有的不控股,由现代法人治理结构来管理。第二是建立与国际资本市场接轨的财务制度。很多公司的财务制度是难以公开的。第三建立与国内资本市场结合的机制,这需要我们有强大的人员能力,有一整套结合的方式。有没有和国内资本市场结合的机制,今后对于房地产企业来说是一个巨大的层面。第四建立适应于发展的团队。团队的发展越来越被人们重视了,最主要的不是吸引一个人才,挖一个人才很容易,最主要的是能不能把有用的人才留在企业里。在房地产企业里面这种挖角的现象是很严重的。最后一个是建立能赢得市场信赖的服务体系。包括技术、产品品牌和最终的客户服务。换手率最高的是手机,第二是房子,冰箱、洗衣机的换手率都低。时间关系,就讲这么多,谢谢各位。

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