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银行嗅出房贷泡沫 光大率先急刹车
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[ 石朝格 李利明 ] 来源:[ 经济观察报 ]
  面对来自各界的关于房地产业出现泡沫的警告,部分商业银行对于房地产开发项目开始谨慎放贷

  作为新兴的股份制商业银行,中国光大银行在规避房地产开发风险方面走得更远。光大银行信贷管理部姜明处长在接受记者采访时说,针对目前大中城市房地产开发相对过剩的问题,光大银行采取了一系列措施来规避房贷风险。例如,他们对楼堂管所、写字楼的开发就非常谨慎,一般不做这样的项目;压缩对房地产开发的投资,主要把资金集中在配合市政建设的项目以及商品房加按揭的项目。

  今年以来,光大银行对中小房地产开发商的贷款提高了门槛,利率有的上浮高达30%,而在往年,利率上浮的可能性很小;对于总资产和销售收入在5000万元以下的小客户,光大银行不提供房地产开发贷款;对不了解、合作时间不长、楼盘销售前景不明朗的大客户也会提高利率。

  但是这并不意味着光大银行对于房地产开发项目惜贷,姜明告诉记者,对于像北京的城建集团、住总集团、建工集团这样的优质客户,他们又会采取另一种做法,不但不提高贷款利率,还会适当放宽一些政策去争取项目。对于有人传言的光大银行不向房地产开发商贷款的说法,姜明给予了否定。他说:我们只不过更慎重、更细致,对市场环境始终都保持一个清醒的头脑。即使对于大开发商也不会通过降低利率来吸引对方,因此光大银行在这方面没有失败的案例。严控非个人住房

  中国建设银行每年的房地产开发贷款金额高达1600亿元,占到了全部商业银行房贷总额的一半以上。建行房贷部崔建处长在接受记者采访时说,建行已经认识到了房地产开发中的一些问题,越来越警惕,在把关上也变得严格了一些,但还没有刻意去压缩房地产开发贷款,而是按具体项目来定。

  据崔建介绍,今年以来,建行在项目审查上实行层层把关,只有在对市场做出准确的判断之后才会发放贷款。现在建行主要搞住房项目,而且90%以上的住房都是针对个人销售的,其开发商必须四证齐全,自有资金要达到总投入的30%以上。对商用房、办公房、写字楼的开发加以严格控制。

  中国工商银行房贷部刘先生告诉记者,“从房贷金额来看,工行没有压缩的迹象,而是更多地把资金投向有实力、销售前景看好、户型合理的项目。工行按照人民银行有关规定,实行‘低层封顶,高层要完成项目2/3’的原则加强对客户的监控。”

  中国建设银行市场研究与产品开发部总经理孙涤博士在分析银行调整房贷的反应时说,5年以前,房地产市场经营不规范,曾一度出现过开发商挪用银行贷款的不良现象。当前银行调整房贷是市场理性的反应。现在大中城市房价有点偏高,这就容易产生泡沫。银行要防范房贷风险,首先要杜绝像假催款、假销售这样完全不必要的风险,现在这种情况造成的不良资产相当严重,银行的出发点不能只看利润,对风险很高、利润也很高的项目要有一个严格的控制;再就是加强对客户的管理、评估,成本、效益核算要非常科学,选择优质客户以规避风险。(上接B1版)

  崔建认为,对银行而言,房贷是一个高回报的行业,任何银行都不可能退出这个行业,反而会在控制好风险的同时增加投资。建行在具体贷款条件上对一些资产不良的中小开发商会更严格一些,如缩短贷款期限,提高贷款利率等。

  姜明告诉记者,房贷在光大银行占的消费信贷比重最多不会超过10%,但是房贷是一个高风险与高利润共存的行业,压缩这方面的信贷,势必要影响银行信贷的收益。一般来说,银行是不可能不放贷给房地产开发商的,近两年来银行对房贷的竞争已经白热化了,各行都看准了房地产业下一步的发展前景,并投入大量的人力、物力、财力来开发新品种吸引优质客户。”中小地产商受打击

  银行对于房地产开发谨慎房贷,是否会影响房地产业的发展,抑或减少房地产业的泡沫?

  励雅敏认为,银行严格房地产开发贷款对于一些大的地产开发商可能影响不大,中国有好几万家房地产开发商,大部分是没有太大实力的,其中很大一部分资金实力不大的房地产开发商会因此而受到影响。

  中国工商银行房贷部刘先生指出,要压缩肯定是一些规模不大的银行,这些小银行的风险控制手段达不到要求,恐怕资金链出问题,是迫不得已的行为。因为谁也不想放弃房贷这块“大蛋糕”。他认为,“其实担心房地产泡沫完全没有必要,因为现在经济发展迅速,带动了房地产的发展,这是市场运行的必然结果,这几年房地产业每年拉动GDP增长1.6—2%就是一个很好的证明。如果银行真正压缩房贷,将对于整个房地产业是个致命的打击。”

  姜明认为光大银行压缩房贷对房地产开发商的影响不是很大,但是对个别销售不理想的开发商则可以说是致命的打击,个别得不到银行贷款的开发商因为没有资金继续投资,其开发的楼盘就会成为烂尾楼,投资也化为泡影。但是资质好的开发商反而从中得益,因为竞争没有那么激烈了。姜明认为整体而言是利大于弊,压缩房贷,通过市场的优胜劣汰使一些好的开发商脱颖而出,对老百姓有利,对整个房地产市场有利。

2002年11月20日15:02

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