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央行房地产政策的新基调:从严控制土地供应

BUSINESS.SOHU.COM 2003年8月21日13:28 [ 冀志罡 ]
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  从严控制土地供应

  ——房地产政策的新基调

  ¨ 安邦集团研究总部助理分析师 冀志罡

  对于中国房地产开发存在的主要问题,例如高档房地产开发过多,房价与居民收入相比过高等,大家看得很清楚,各方分歧不是很大。但对如何对所存在的问题定性,以及应该采取什么样的治理措施,分歧却大得惊人。这从央行新政六月推出后各界激烈的反应中可见一斑。

  不过到了七月底,事情又有了微妙的转变。温总理在国务院常务会议上,对当前的房地产政策问题定了调。重点所在,与央行房贷新政有着明显的不同。考虑到央行新政推出后实施细则的迟迟难产,以及房地产界和商业银行对房贷新政的消极反应,分析师判断,中央对于房地产业的宏观调控政策,已从重点控制信贷,转向了重点控制土地供应。这个转变,对于中国房地产业的未来发展将有着深远的影响。

  央行新政的“杀手锏”

  从手段上看,央行新政的目的是要收紧房地产信贷的“口子”。从央行121文件的具体条款来看,其杀伤力主要集中在以下几点:一是商品房封顶才能做按揭。这对实力不济的小地产商,或自有资金不多的开发项目会有很大的影响。那些指望着楼还没盖好就能回笼现金的地产商将发现,他们的现金流很可能会断掉。结果自然是烂尾楼的出现;二是购买第二套房的按揭比例最高只能到7成。相对于现在动辄8成以上的按揭比例,这条规定的实质是提高了买第二套房进行投资的门槛。而央行的期望是,这可以对房地产投机行为有所抑制;三是商业用房———指写字楼、商铺等要竣工验收才能卖。这一点跟上面的第一点类似,都是对开发商的自有资金提出了更高的要求。

  如果央行121文件能够得到较为彻底地贯彻的话,大致会带来以下几个结果:一是短期内房价上涨。因为消费者预期买房成本将会上升,而这种预期将推高即期需求;二是一些小地产商可能会出局,则房地产巨头们正可以大肆扩张;三是高档住房以及商用物业的开发将可以在一定程度上受到遏制。

  但央行新政的负面影响也不容忽视。除了收紧贷款限制对开发商非常不利之外,对商业银行来说,如果产生大量烂尾楼也会在短期内增加坏帐风险。此外,对卖地收入依赖性较高的地方政府也对央行新政缺乏积极性。正是因为有这些负面影响的存在,才使得央行新政刚一公布就引来非议无数,以致到现在一月有余,依然没有实施细则出台。许多地方都在等待和观望。

  房地产泡沫的真实现状

  自去年以来,关于房地产泡沫的警告之声就不绝于耳。上届政府如是,本届政府亦如是。正是在这个大背景下,央行推出了它的房贷新政。据央行自己的调查结果,目前国内房地产开发投资额中约45%来自于银行贷款。而建设部等部委的调查则显示,目前房地产项目中61%的资金来自于银行,其中房地产开发企业的项目投资中约20%-30%来自银行贷款,30%-40%来自建筑施工企业的垫付资金,而这部分垫付资金也是源于银行贷款,此外至少一半以上预付购房者申请了个人住房贷款。

  从宏观经济层面看,我国固定资产投资占GDP的比重已经达到42%——远远超过韩国和泰国在亚洲金融危机前的水平。而在固定资产投资中占到了20%以上份额的房地产投资,今年上半年增长率更达到了34%。这些数据说明,房地产投资不仅有增长过快之虞,而且对商业银行的间接融资存在着过高的依赖性。换句话说,一旦房地产泡沫破灭,最终兜底的将是商业银行。

  这种风险,是央行不能不注意的。实际上,央行新政的着眼点正是商业银行的信贷风险。而如果央行还有更多一重考虑的话,那就是今年以来货币供应量一直增长较快,M2的增长率高达20.2%,上半年贷款增加额更接近了去年全年增加额的水平。信贷增长的井喷之势,使得通货膨胀的威胁在急剧加大。而如果控制住了房地产信贷的增长势头,对化解通胀风险自然也有所帮助。

  不过对于央行的判断,地产商们显然并不认同。具代表性的看法是,滥放贷款是银行的错,不是地产商的错;房地产业的高速发展,是有真实需求作为基础的,不能算是泡沫;对房地产投资和消费实施双紧缩,与中央拉动内需的政策方针不符。

  综合来看,分析师认为,去年下半年以来房地产开发的确有过快之虞,但主要的问题,恐怕还不是速度太快,而是结构失调。在普通商品房和经济适用房方面,开发严重滞后于需求;而在高档别墅和商用楼宇等建设方面,开发又严重超前于需求。这使得一方面房地产开发越来越红火,另一方面迫切需要住房的老百姓又只能面对高昂的房价叹气。高档房地产空置和普通房地产紧缺同时存在,是当前房地产结构失调的主要表现。而究其原因,政府的土地政策,以及土地批租中普遍存在的黑箱操作,是造成地价水涨船高,促使地产商为追求高利润,盲目发展高档房地产项目的根源所在。

  温总理讲话重在土地

  7月30日,温家宝总理主持召开了国务院常务会议,听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报。会议要求重点做好以下工作:一是完善供应政策,调整供应结构。要加强经济适用住房的建设和管理,增加普通商品住房供应,控制高档商品住房建设;二是改革住房制度,健全市场体系;三是发展住房信贷,强化管理服务;四是改进规划管理,调控土地供应。五是加强市场监管,整顿市场秩序。

  显而易见,温总理的讲话重点已不在“资金”,而是在“土地”。也就是说,如果要对房地产政策作出调整的话,着眼点将不是控制房地产信贷——至少主要不是房地产信贷——而是土地供应。事实上,以中国目前的土地制度,政府最容易调控的就是土地供应这一环。首先,土地供应为政府权责所在。政府对此进行调控,名正而言顺,不像干预贷款那么容易遭到非议;其次,对土地供应进行调控,能够获得比较高的调控效率。原因在于房地产开发对土地的需要是单一的,不像资金,银行收紧了贷款,还可以通过其他渠道融资;第三,调整土地供应比较容易设定具体的政策目标。政府可以在批出土地的同时,在开发项目的类别上对发展商有所限制。例如北京今年出现的经济适用房开发热潮,就是土地供应政策导向的结果。

  结论

  在政府将全面调整土地供应政策的前提下,我们可以得出以下几个结论:

  一、“以民为本”作为本届政府的执政思路,将在房地产政策上有具体的体现。落实的主要方式将是大量增加经济适用房的建设。显然,这将导致政府批租土地的收入有所减少。不过值得注意的是,目前许多地方财政对土地批租的依赖性相当高,有些甚至达到了60%以上,调整有相当难度。所以,这一政策的推行可能会有较强的地方性。某些地方——主要是大城市——经济适用房会建得比较多,而另外一些地方会建得比较少;

  二、温总理“珍惜每一寸土地”的讲话精神显示,中央对土地开发将有较强的政策约束,会更强调统一规划、统筹安排,近几年以“经营城市”为名一哄而上搞开发的情形将大大收敛;

  三、土地市场得到规范后,开发商的行为也将相应地规范化。专以倒地为生的“地耗子”的生存空间将被大大压缩,而土地储备较多,资金实力较强的开发商将占据发展的制高点。

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