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恶意套取资金 银行遭住房贷款“假按揭”寒流
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[ 鞠娟 袁朝晖 ] 来源:[ 中国证券市场周刊 ]
  愈来愈多的房地产商通过“假按揭”贷款恶意套取银行资金,此举已经引起有关部门警觉

  ■套取银行资金

  北京某律师事务所汪律师前些日子遇到了一件咄咄怪事。

  几天前,汪律师碰到这样几名客户,他们当时正在办理京城某个楼盘的按揭。汪律师原以为他们会和其他的客户一样详细咨询相关的购房事宜,打破沙锅问到底。毕竟,买房子对于大多数人来说还是一生中的大事,动辄几十万甚至上百万的投入可不是小事。可眼前的这几个人,一不问问题,二不看相关资料,也根本不和汪律师交谈,埋头就签字。

  汪律师在颇感惊讶之余产生了怀疑,这种有悖于正常购房人的蹊跷行为引起了他的注意。随即,汪律师展开了仔细的调查,终于查明了事情的原委。

  汪律师发现,原来这些客户大都是开发商的亲朋好友及职工,他们这些人有的连首付款都没交,居然就拿齐了所有本应在签订真实购房合同后,开发商才提供的单据和证明来办理手续。汪律师指出,这些人根本就不是真正买房,他们不过是在替开发商签订贷款协议。因为根据现行的房贷政策,银行将钱按揭给业主,而这笔钱实际上要转入开发商在银行办理的监控账户中。也就是说,他们的行为在实际上达到了为开发商恶意套取银行资金的目的。

  这就是被银行界和房地产界称为“假按揭”或“套现”的一种做法。据业内人士透露,某家全国著名的房地产商便采用了如此办法让楼盘迅速按揭,造成表面热销的假象,并使资金迅速回笼,从而使企业资金实力充足,有更多的财力进行扩大经营。

  在知道了事情的真相后,汪律师将情况及时通知了负责此楼盘按揭的一家国有商业银行相关部门,银行马上就该问题同开发商进行了交涉。开发商明知理亏,遂停止了假按揭的行为。通过多方反复交涉,开发商把按揭款如数还给了银行,此事才算偃旗息鼓,而银行考虑到没有损失,便未将开发商告上法庭。

  ■纠纷异常增多

  随着我国房地产规模的不断扩大,个人住房贷款的风险也愈加凸现。目前整个房地产业发展主要依靠银行的支持,许多房地产开发商从银行手中获得开发房产项目的资金,进行滚动操作,然后将楼盘以按揭贷款的方式进行销售,并将房地产投资的风险套在了银行身上。

  近期,北京市朝阳区法院连续受理了96起业主不还房贷诉讼案,涉及贷款总额已超过亿元。中国建设银行、中国工商银行等下属支行纷纷将贷款购房不还的借款人及作为担保人的开发商诉至法院。据法院方面称,从2002年1月到10月,朝阳区法院已受理涉及房屋贷款纠纷的案件将近400件,数量与往年相比有了较大幅度的提高。

  针对这种情况,汪律师指出,由于真实的购房者都是付出了可观的首期房款,就算出现经济困难无法按期还款,也多会选择自己去卖个好价钱,不会轻易让银行来处理的。这种大范围的集中不还房款的情况是不正常的。

  根据法院的统计,上述诉讼中较为引人关注的特点是,从贷款形式看,这些案件中的业主主要通过商业贷款方式向银行“借债”,仅有极少数是通过公积金与商贷组合贷款方式借钱;另一个就是,贷款人中有相当一部分在与房地产有关的公司任职,有的单笔贷款额度即达到355万元,而且呈现出集体贷款购房的倾向。

  “假按揭”恶意套取资金的行为形成了银行最直接的贷款风险。事后,开发商如果再将房屋卖给其他购房者,由于此房已登记了房主并在银行有按揭,就会导致很多购房者交钱后办不到房产证或根本无法办理银行按揭。

  “假按揭”使大量银行资金在这种恶意套现的行为中流入了房地产开发商的腰包。中国民生银行(相关,行情)的有关人士表示,开发商采取“假按揭”这种铤而走险的办法对商业银行是极其不利的。

  ■央行警示

  实际上,各大商业银行对于这一行为虽讳莫如深,却也是早有警觉,而央行也在近期发布了警惕房地产泡沫的通知。

  央行在《2002年第三季度货币政策执行报告》中指出,房地产业快速发展,商业银行在支持房地产业发展的同时,要警惕房地产泡沫的出现。现在信贷资金应从两方面对房地产业进行支持。一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。近年来,个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年9月,个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7423亿元、4974亿元。

  然而,人们不得不正视的是,在庞大的个人住房贷款数字中究竟有多少水分要被“挤干”?

  为此,央行强调要强化个人住房贷款管理,严禁发放“零首付”个人住房贷款,规范个人商业用房贷款管理,进一步改进住房金融服务,加强住房金融业务监管。

  央行指出,应当保持房地产开发贷款和个人住房抵押贷款以适当比例适度增长,防止出现新的房地产泡沫。商业银行要禁止降低消费信贷标准,禁止发放个人无指定用途消费贷款,查处“假按揭”套取银行资金的做法,防止个人消费信贷过度竞争,促进消费信贷健康快速发展。显然,央行的强硬态度表明对“假按揭”等存在于房地产发展中的问题的关注以及对商业银行的严格要求。

  近期,建设部又和人民银行等六个部委联合下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》,重申了央行在2001年颁布的《关于规范住房金融业务的通知》的要求,强调在支持房地产业发展的同时,要严格审查住房开发贷款发放条件,控制住房开发贷款增长过快,贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目,企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%,开发项目必须具备“四证”。

  管理层加强房地产市场规范管理的良苦用心可见一斑。

  ■银行有苦难言

  然而,商业银行也是有苦难言。

  个人住房贷款已经成了商业银行嘴边一块“唐僧肉”,截至今年6月底,全国金融机构的个人住房贷款余额已达6630亿元。另据权威人士预测,今后5年内个人住房贷款的潜在总量可达4万亿元。在这种情况下,有的商业银行对于这种“假按揭”就只能是睁一只眼闭一只眼。

  另一方面,查处“假按揭”的难度也较大。中国建设银行信贷综合处工作人员指出,该行对于这种“假按揭”早就知晓,并且在实际工作中也提高了“警惕”,但这种事件的出现还是防不胜防。现在在按揭贷款过程中,商业银行一般会派出工作人员到购房人家中进行“家访”,实地考察情况。但是,这种做法很难做到有效防范。很明显,购房人如果是想要骗取银行贷款的话,做一些假是很容易的。

  虽然发放住房贷款确有风险,但是不能因有风险就不做,促进个人消费信贷毕竟是推动经济发展的有效手段。商业银行目前正在纷纷采取各种积极的防范措施,以预防恶意的金融欺诈,降低银行风险。

  据了解,有些银行还专门成立课题小组来研究和制定策略,各家对开发商的资格审查和监管也越来越严格,对没有开发实力的开发商关上了其敞开的大门。而且,商业银行办理新的个人住房贷款业务品种必须报经中国人民银行批准。

  其中,中国农业银行目前已经通过集中审批权的办法来控制风险。除了发展商要提供住房按揭可行性报告之外,农行也要出具一个可行性报告,最终提供给由专家和指定评估公司组成的“贷审委”审查。

  中国建设银行信贷处的工作人员表示,建行已经加强同土地房屋管理部门、产权部门和中介机构之间的沟通与联系,以便将不良的房地产按揭贷款降至最低。

2002年11月11日09:38

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