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地产思考:居住空间的外延
http://business.sohu.com/
[ 董鑫 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  2002年11月1日下午,经济观察报《地产观察》主办的文化哲居系列论坛之二——城市公共空间·公园地产论坛在以文化感召力著称的万圣书屋举办。

  城市建设问题成为中国目前最重要的问题之一。如何建设充满活力的城市涉及到经济、文化、社会等等问题。对这个问题的解答不仅需要发展商和规划人员的意见,需要对城市问题的研究者的意见,还需要政策决策人员的意见,文化精英的意见,以及大众的意见。

  以往关于城市建设的问题,主要集中在学界的讨论,并未在公众中形成影响力。《地产观察》关注中国地产理性建设,一直以来注重在公众中推广关于城市建设的问题,旨在形成更大范围的讨论,最终使城市成为大众所爱的城市,成为子孙后代为之骄傲的城市,成为文化中充满生命力的源泉。

  城市化过程中的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心地带,人们在追求效率便捷的同时,身心遭受的压力也越来越大。鲜活的生命需要呼吸、散步、放松,需要沟通、交流、亲切。这一切多彩的生活决不仅仅是居室内部空间可以实现的,居住空间向外延伸到社区会所、园林,仍然是属于地产项目个体属性,再向外延伸就是公园、体育场馆等城市公共空间。于是居住空间、地产开发和城市的建设便发生了质的联系。

  正如美国城市规划委员会主席艾力所言:中国现在赢得的是建设新的优秀的城市范本的机会。这样的机会不多,需要每一个人自觉的认识和珍惜。《地产观察》作为大众媒体的自觉行为是为相关这个问题的可贵声音提供一席之地。(沈文景)

  主持人(《地产观察》主编张之鸿):

  感谢各位嘉宾,在暖洋洋的初冬的下午,能够抽空来到万圣书屋参加城市公共空间与公园地产的论坛。这个论坛我们希望在轻松的氛围中进行,所以选择这样一个阅读环境的空间。

  上期专题中,美国加洲博科利大学建筑学博士、美国建筑师协会城市与区域规划委员会现任主席艾力先生接受了我们的记者专访,他对理想的城市做了如下表述:“理想的城市应该是这样:贴近自然,疏密有致,建筑和开放空间之间存在着和谐。……理想的城市应该付出高额的费用,用于建设可利用的既有自然景观——比如清泉和绿树、又有艺术景观的公共空间。这样的空间有利于社区的形成和繁荣。”

  生命的存在需要空间,自由更需要空间,今天的话题从空间开始,首先请北京大学文学系博导张颐武老师从私人空间与公共空间的对话开始,与各位嘉宾进行更加深入的交流和沟通。

  张颐武(北京大学博士生导师):

  这儿就是我家楼下,五分钟以前下楼,马上进入这个地方。这也是我经常买书的地方,所以也算是地主,非常感谢大家的光临。这是非常荒诞的感谢。

  居住在这个地方,我经常在考虑一个问题:咖啡馆是一个公共的空间,回到家里就是私人的空间,这是非常明确的。在咖啡馆里,我们可以和很多人交流,讨论很多公共的话题。我们的社会关于公共空间和私人空间有一个很好玩的现象:在传统的中国社会里,实际上公共空间一直挤占私人空间。我记得小时候住在胡同里,我的舅舅到我们家做客,居委会老太太立即来敲我们家的门,问:这是谁?从哪儿来?做什么工作?老太太非常客气,非常有礼貌,并劝告我的父母立即去报一个临时户口,以使我舅舅有一个确定的身份在这个城市停留。我们很感动,千恩万谢。第二天老太太又来了,非常客气地继续跟我们谈:舅舅报没报临时户口,有没有介绍信……后来知道,这种人有一个专门的名称,叫小脚侦缉队。

  生活在这样的社区里你会觉得他们的存在有很好的地方:他们保证着社会的安全;但是从另一方面来讲这也是一件很糟糕的事情:他挤占你私人的空间。自己家里的事情她每天管,件件管。家里面任何异常的声响都会把他引到你们家里。公共的力量是那么凶悍,那么厉害。我们所说的公共其实就是人和人之间的交往;所谓公共空间,就是人和人之间交往的地方,就公共话题交换意见的地方。在我们过去的生活中,我们的家庭也是公共空间的一部分。七十年代末期,我们刚刚拥有九英寸的黑白电视机,所有邻居都跑到我们家里来,大家非常高兴地看着,一边看一边高谈阔论,比如苏小明是不是长得很怪。在黑白电视机面前,我们的家就是公共空间。15个人挤在我们家两居室的房子里,父亲烧茶,母亲端茶,给15人供应茶水和小食品。

  在座的很多人都曾经历过那段时光,私人的公共生活是那么紧密。那时候你会感觉没有自由,因为你的私生活、你的一举一动都被别人监视。但是因为大家都对你非常友善,或者应该说是互相侵入,起码他们进入你的空间,让你的生活变得非常有意思。这样的生活我们曾习以为常。我们有很大的安全感,周围的邻居,随时可以帮助照顾孩子,帮你做一切事情,随时照顾你们家的安全,出去两个月都不用担心。

  可是有一天我们突然发现,我们真正获得了一种自由,但是没有了安全感。门一关,私人的空间是非常幸福的,自由、安心、不被窥视,可以放纵往日的压抑。但我对外界有了防备和猜疑,我的安全不能依靠邻里,而是一群职业保安。这是非常伟大的变化,这个变化的最主要原因,是我们的房地产。

  过去人们住在单位宿舍里,周围所有的人都跟你有联系;但住在房地产商卖给你的楼盘里,社区住户素不相识、毫无瓜葛。所有的人包括我们自己,经过了商业化、全球化的过程以后,越来越变成一个个的个体。我们享有安全的时候,在群体中生活,每个家庭其实都是公共的空间。现在我们自由了,成为一个个孤立的个体家,成了非常私人化的空间。如果有意外的门铃声,你会感到不安,高度警觉,因为除了推销员,没有谁会未经预约按你们家的门铃。你会通过猫眼反复观察门外的人,猜测他究竟是干什么的。但那时候的人们没有这种感觉,他会非常高兴地将陌生人作为朋友让进门来。我们有一部电视剧的名字非常适合现在人的心理:不要和陌生人说话。对公共空间的恐惧,对公共性的恐惧变成日常生活中非常有趣的东西。为什么我们会有这种恐惧?其一是在所谓全球化、商业化的过程中,人越来越变成独立个体。在这个城市里,无论你是上层还是中产,亦或小资,你与世界、与他人的关系,不是以距离来划定的,跟周围的人没有什么关系,你所认识的人都离得很远。

  这样的情况下,原来的公共空间变成了私人空间,公共空间被赶到了大街上。公共空间变得越来越无聊了,甚至缩减为购物中心、百货商场。但是在这样的公共空间里,大家仍然是孤独的个体。

  我觉得非常可怕的是,公共空间正日渐被私人空间所挤占。过去在公共空间可以讨论很多公共性的话题,比如关于邻里之间,注意防火,现在这些东西都是用冷冰冰的通知告诉你,不需要公共讨论。剩下的惟一的公共话题就是明星的私生活,比如高峰死了、李媛媛死了;我们到网上观察大家感兴趣的话题:莫斯科用的什么毒气,等等。这就等于把私人的话题变成公共的东西,用打听别人的私生活来占据我们所有的公共生活,甚至朋友聚会讨论的公共话题也离不开别人的私生活。别人的私生活成了惟一的公共性,这个转变过程非常有意思。

  我们发现自己越来越脱离原来的公共空间。当我们有了无穷自由的时候,却发现失去了公共的东西。人们只是一个个单独的个体,在某个地方像微尘一样浮游,惟一的亲人就是你的家人,但家人也不一定靠得住;也不要和陌生人说话。如果有一天你突然发现你身边的亲人是最陌生的人,该向何处去呢?

  我们的目标曾经是把个人从集体中解放出来,保护私人空间真正的私密性。我们不想让别人随便进我们的家,要求电话预约,我们努力普及这些现代文明的规则。但我们在保安的保护下,在防盗门的隔离中,在猫眼的审视后突然想念那些小脚侦缉队,想念他们所造成的邻里氛围,想念那种归属感、认同感。这时候你会发现我们需要夺回一些公共空间。

  公园是一个社会主义的公共空间,其传统的功能是让人谈恋爱,让人坐一坐、走一走。我们会在昔日的公园里,发现一对对情侣将公共空间转化成私人空间。现在人们都回到私密的场所,在公园里很难再找到这种人。把人找回来,是公园地产很有趣的概念。我没看过这些地产项目,但我想如果这些地产项目的边界能够向公园开放,让居住的业主和公园里的游人有一种巧妙的互动,看到并感受到游人的快乐。我们会发现,我们原来还是一个社群,我们还有公共性,而不是一个个孤立的个体,这可能是我们非常好的前景、非常有趣的未来。

  我想举一个电影的例子作为结束,《大腕》中有一个段落,我觉得特别有趣,当生活无着的摄影师优优被要求该怎么怎么着把泰勒一举一动记下来的时候,社会主义培养出来的他不太耐烦、愤愤不平,也提了一个要求:“我可以不干吗?”泰勒女秘书的回答也特别妙:“除非我不想让你干了”。说得太好了。全世界的情况就是这样,有的人想干而不得,有的人想拼命去干。比如伊拉克,美国人不想让他干了,就拼命打他,导弹、航空母舰、高科技的激光定位的产品紧着招呼。所有的地方、所有的百姓,都以疯狂的热情加入到全球化的浪潮。“除非你不想让我干,我不会再问这个问题。”问题问完之后,老老实实拿摄像机拍国际大导演的故事,最后变成消费主义的狂欢,大家在葬礼里边其乐融融,荒诞的葬礼。

  全球化把人分成一个个体,一个城市一个人都变成全球化大网之中的节点,一如个人电脑连上网络。最后大家都不得不这么干,除非上帝不想让你这么干。但是在这种情况下,原有社区中的公共空间,原有城市中的公共空间越来越变得脆弱。你在北京任何一个地方,可以直接到首都机场、到纽约。相对你家所属的房地产项目、项目旁边的村子比如张庄,你跟纽约的距离也许更近。张庄的老百姓跟你没有任何关系,而纽约的生意伙伴与你有更多的共同语言。这时候你发现地方上的公共空间已经破碎了。

  我倒觉得,我们现在需要重新思考:怎样从私人手里夺回公共空间,让公共文化有一点点生存的地方。我们在这儿栖居,这可能是我们需要重新考虑的:我们还需要一点点社会主义,还需要过去的那种认同感。对社区对公共空间的设想,就像今天我们在这个地方,构筑一个新的、想象的公共空间,我们讨论这些问题。在我的楼上,我是非常孤独的个体;现在到了大家中间,我感到非常温暖,确实是很温暖的一个地方,感觉熔化在大家中间,重新回到公共空间的感觉,回到过去小脚老太太管我的感觉。我说话的时候,感到周围有看着我的眼睛,他们在跟我交流,这是非常幸福的一件事情。

  主持人:

  自从上周去张老师家做客,我就羡慕张老师,他可以很悠然从楼上两分钟下楼,到对话的现场。平时去北大上课可以骑自行车。私人空间和公共空间自由的切换,是现代城市居民最缺乏的一种东西。在城市化的过程中,聚集带来的密集让人与人物理距离越近,心理距离越远。地产观察创刊时讲过一个故事,首都经贸大学袁家方老师讲的:一位离家多年的华侨退休后回来,幼时的发小到机场接他。二人上车,没有直接回家,而是直奔大栅栏。归国的老人在大栅栏从这头走到那头,再从那头走回这头,深深叹了口气说:“兄弟回去吧……”多年不见、梦绕魂牵的一个场景、一些店铺、一些人声构成有着共同记忆的人们的公共空间。记忆载体的逝去不止让人神伤,更让人深思。

  袁家方(首都经贸大学教授):

  坐着汽车,穿过漫长的街道,一个多小时才匆匆赶到万圣书园,张教授的私人空间的下边。我的童年有三年是在海淀区的首都体育师范大学度过的。看到已经矮了多半的古城被诸多的水泥所包围,看到童年我曾经在小溪流中钓青蛙的那些地方已经荡然无存,记得大钟寺的周围是玉米地和菜地,我们经常做长跑训练的时候跑过的地方,现在已经没了。

  八月份的时候,北京报纸上有一篇文章叫“北京拒绝摊大饼”,说完了看完了,北京在拒绝摊大饼的同时仍在继续摊大饼。一直想写一篇文章,叫做“三哭中关村”。三四年前,听说中关村要搞科技园区。美国硅谷园林一样的园区规划给我留下非常深刻的印象。于是我幻想:中关村会不会比它搞得更棒?会不会有中国传统园林的风味在里边?冲进中关村水泥丛林时我发现,哭也没有用了,因为一切都已经来不及了。北京的空气质量好了,但水泥丛林的挤压却显得更加严重。北京人每到周末胜利大逃亡,到郊区寻找空间以便得到瞬间的喘息。十九世纪末英国社会活动家霍华德提出的“田园城市”概念,成为设计者、规划者、居住者共同的梦想。但现在,“田园城市”演变成了我们现在所谓的“卫星城”。

  今年年初北京发布规定:三环以内取消集贸市场,理由是发展现代物流业,似乎现代物流通业不能容忍传统集贸市场的存在。集贸市场被指为假冒伪劣的大本营,偷税漏税等等,以至见责于市场经济。

  很不幸也很巧,我就看到好莱坞一部电影,《旧金山》,主人公的爱情故事以一个非常古老的集贸市场为背景展现出来,完全是我们到处追击堵截、必欲除之而后快的“占路市场”、“摊棚市场”。集贸市场有春夏秋冬四季轮回,给人非常亲切的一种公共空间,一种交流。现代物流就是走进超市匆匆忙忙购物,走进百货商场员工和售货员不断过来问好,在华堂商场每隔不到30秒售货员一定要说欢迎光临,就像一种机械鸟的叫声。超市的购物完全机械化、公式化,人们只有维系生存需要时才会有购买欲望。而集贸市场则让人寻回往昔的商业交流环境:有的人讨价还价、争执、比较和交流。

  想到北京大学生运动会时,外国教练运动员不爱去我们花费14亿人民币、用了八年抗战的时光搞出的金街王府井,反而争相来到秀水街,用学会的第一句话——“哥们”去和秀水街的小摊贩讨价还价。他们走进超市不会对售货员说哥们,走进百货商店更不会对员工说哥们,只有在秀水街,一句“哥们”沟通了两国文化的交流,带来一种鲜活的生活的撞击。在现代物流中集贸市场应该是一个最古老的活化石,也应与时俱进而不是强制禁止,就连最时髦最新翻译出来的一本书——《新消费者理念》中也写了相当一节关于集贸市场的东西。

  公共空间包括长期的、永远的公共空间,也包括临时的公共空间,比如说我们刚才提到的集贸市场。这种长期与临时往往可以随实际情况互相切换。我觉得衡量一个公共空间与周边建筑的关系,首先应考虑它能不能感动邻里、感动社区。比如我们搞商业街,比如王府井,针对外地和外国的旅游者,但是如果王府井首先不能感动北京人的话,又怎么能感动那些外地的乃至外国的游客呢?

  只有感动邻里、感动社区的空间才能体现一个城市的个性文化,最近几次会上我经常琢磨一个数据:使北京成其为历史文化名城的文物古迹已经只剩下十分之一的面积。如果北京人能够冷静看待自己的城市,我们是不是应该心含愧疚地把“历史文化名城”的牌子摘下来?当然,说得极端了。如何更好地保护这个历史文化名城的遗迹、许多文化的传统(不但是建筑的,还包括人文的),是每一位有责任有良知的人所应思考的。

  主持人:

  刚才发言的两位老师都是老北京,对北京的城市变迁不仅仅是有感而发,甚至切痛到心灵深处。下面请吴耀东老师谈谈公共空间与周边建筑的关系、空间的风景与场景的营造。

  吴耀东(清华大学建筑设计研究院副总设计师):

  我没想到这么快排到我,刚才张先生讲话有点像二十一世纪情报社会的速度,很快,我很难捕捉。我是建筑学出身,喜欢从建筑角度看问题,张先生更多从社会学角度看问题,对公共性的恐惧,公共空间被私人空间挤占,浮游生物,公共空间变成了狂欢的葬礼,等等,我觉得好玩,对我有一点触动。包括一句很伟大的话:夺回伟大的公共空间,我觉得这话很伟大,可能建筑师死活也想不到这样非常有感染力的话。袁先生讲的东西,有更多的思古忧情,建筑师更关注,我相信在座的地产商与我们是一样的。现代城市就是这样在走,该怎么办?我零星理了一些想法,有些是问题,也许提出来在座诸位能够思考,比较好玩。

  有些事我自己也没想通,包括公共空间的概念,因为每个人心目中对公共空间的理解是不一样的。到底什么样的空间叫城市公共空间,我相信每个人心里都有不同的概念,有的会想到身边小脚侦缉队这样社会学的故事,有的会看到残留的公共空间,或者存在于人的意识中。我觉得到底什么是实体的城市公共空间,这个问题我想提出来。另一个问题是,到底什么叫公园?我相信东西方,包括东方社会是有差异的,但我们至少应该有一个概念的认识。

  所以我这么理了一下,城市公共空间从我们业内来看,是一个公共的东西。我觉得它和四类大的因素相关。我把第一类因素归结为政府的因素。政府的政策法规,其实跟公共空间的形成关系重大。可能你去过欧洲,去过日本,我们就会比较,为什么我们不提倡“公共空间”,反而叫城市的“多余空间”,或者叫“剩余”空间。政府是一个重大的因素,这只看得见的手决定了城市的发展。中国的千城一面、城市发展的方向……关键的决定性因素是由政治而不是专家系统决定的。政体是单一的政体,沿着这条线走下去,从政者要想获得政绩必须这么做,这是我不愿意涉足的话题。

  在座的开发商和建筑师有一个明确的感受,当你拿到一块地的时候,政府几乎已经把你困死了。比如说绿地,政府把绿地摊到每一块建设用地上,每块地都是30%的绿地率。不会像新宿,可以有100%的建筑,把所有的绿地集中起来建一个大的中央公园。我们没有这样的概念,政府把指标下达给开发商,他所肩负的责任也就卸下了,绿化没做好,可以说:你看我有规定呀,是他不好好做。开发商同时要做教育家,配套幼儿园、中小学,建起来以后怎么办?政府是不管的。这些问题是整个社会的,不可能是简单的谁的责任,全社会都应该思考这个问题。

  市民的传统很重要。我们自古谈公和私的概念,中国这个社会比较麻烦,大家私的概念是很强的,东方城市和西方城市有着根本差异,此“城市”非彼“城市”,北京在发展,大家怀念四合院,我们有更大的四合院,各个部委围墙圈的地更大,都没有向公众开放。有人曾提出“拆墙透绿”,我觉得很好,清华园里的绿化,北大燕园的绿化,把围墙拆掉,进不来,能看到也行呀。最大的绿就是长安街旁中南海的绿,是不是先拆掉大红墙,让老百姓看到里边的绿?我觉得效应比北大、清华拆墙要轰动得多。只是玩笑,这话比较让领导反感了。

  我们没有市民的传统,我们有多少真正意义上的市民?真正触动地产发展的根本因素是业主,是买房人。其实我也做了几个楼盘,风林绿洲是我们做的,诚品建筑也是我们做的。但我跟客户交谈的时候发现一个可悲的现象:我们真正消费这些房子的业主,只看自己门里边那块地,很“私”的。门里边户型好,就OK了,并不关注楼道怎么样、电梯厅怎么样,甚至也不抬眼望望窗外,窗外的绿地是不是这样,所以我们才有了“会飞的湖”这样的故事。一旦签了约买下来,为什么开发商会有很多的变故,有这么多纠纷,我觉得原因跟消费者不成熟关系重大。客户买风林绿洲或者诚品建筑,我总劝客户,别问我好不好?用自己的眼睛看好不好?送你一套厨具、一套实木地板都是次要的,有钱你可以自己买回来,但有些东西是买不回来的。

  我还可以告诉大家一个底细,北京90%的地产项目销售模型是放大楼体间距的,这就是欺诈。为什么能欺诈成功?为什么从来没有人问间距是否就是这么大?因为这是公共空间,所有的消费者眼睛还只盯着自己的家里这块地,当然这是个比较大的问题。

  我想举一个特别好玩的小例子,二战以后欧洲很多城市被炸毁了,包括波兰。炸毁之后的波兰,残破的房子刚刚恢复,但每家阳台上都摆着花。你在打扮自己的同时,也为城市空间增光添彩,无形当中私的空间变成了公共空间。这两个空间两个是相互转化的,这是另外一个话题。

  另外一个与城市公共空间相关联的问题:公共空间本身的品质到底怎么营造。香山公园,很好;长城,OK。我没有说不好,我的脑子还有另外的问题,很多楼盘叫长城脚下的公社、香山艺墅。香山底下该不该建艺墅?在长城脚下该不该建公社?这是很大的问题,也是我们难以控制的,开发商有钱,土地方愿意出让就成交了。更大的问题在于,这也是很多人的疑虑,该不该在香山盖这么多别墅区?挨长城这么近,该不该做地产?

  城市真正的公园周围到底该不该建很多的地产?或者到底该建什么样的地产?是不是对它的高度、容积率、建筑风格有所限制?要建有很多要建的问题,不建有很多不建的问题。我想把这个话题提出来,希望有更多的人思考这个问题。

  即便说公共空间或者公园本身,我们现在的营造也是远远不够的,包括北京。十年前营造过全国的文化街,天津文化街,北京琉璃厂文化街,建了很多,结果成风。中国人很爱刮风,这比较讨厌。北京前两年开始,又开始了全国性的“城市文化广场风”。这是不是真的在营造积极的城市空间?要打一个很大的问号。公共空间一定要有人的聚集和参与,才真的叫公共空间,并不是留出一块空地就叫公共空间了,否则只是一块死的空地。要做到让大家喜欢这个地方,是很难达到的。

  在城市尺度或者城市规模上的公共空间,全世界看有两类,一类就是中心广场。广场的概念来自西方,中国的公共空间从来都是线性而不是面的。欧洲古罗马的广场很多,去欧洲可以看到,文艺复兴的,威尼斯的,包括圣马克广场,广场周边围合的建筑特别精彩,咖啡店、酒吧、商店,人文的东西占了主导,没有一棵树,但是非常的漂亮,因为围合广场的建筑太漂亮了。还有一类叫公园。公园基本上是以绿为主的,建筑只是点缀其中。

  公共空间肯定是为大众服务的,私人空间是为极少数人服务的。是不是公共空间一定要被大众拥有?可能这个话题比较好玩,大家可能有的去过威尼斯、戛纳的海岸。戛纳的海岸线本来是上帝给的,可以叫大公园,地球环境类的公园,但它们属于各个海岸边的宾馆,这些空间正因为划分给了私人,所以才打理这么好,才这么优美。在欧洲开车,看到的绿地都是精心打理过的,这种空间肯定是属于私人的。我一度特别困惑:我跑到苏州看江南园林,江南园林属于私人,保护的非常好,如果属于国家,很难想象它们的命运。公共空间营造出来之后,有一个维护、打理的问题。中国有太多的没有打理好的“公共”空间,特别典型的例子是贝聿铭——世界一流的建筑大师做的香山饭店,二十年之后,今天再看香山饭店,已经一塌糊涂了。不是房子不好,是我们管理水平太差,这个工作我们做得太差了,即使再造一个公园也没有用,数年之后又变成一个垃圾满地的场所。

  国外有很多建筑师有这样一个观念:把房子本身建成风景。这是特别重要的。在抱怨城市的同时,对这个城市有种乌托邦幻想的同时,我们更应该关注到底怎么办才可以,我们到底该做些什么,怎么是合理、科学的,或者比较人道地利用人类的占有欲,保持私人空间与公共空间的尺度,可能是比较重要的。我暂时提出这些问题,随着大家说,我再谈。

  主持人:

  今天之所以选择这个地方,就是要进行交流。刚才吴老师给大家提了一些问题,我想有更多的问题,有待各位嘉宾来解答。博雅西园杨总跟我们聊天的时候,对公共空间、对建筑有一些很深刻的见解,想请杨总说几句。

  杨珍平(北京世纪兴业房地产开发有限公司总经理):

  我今天是抱着学习的态度来的,因为诸位都是专家、学者,同行里也有比我资历更深的。我有一个问题请教一下吴老师,什么样的公共空间才是我们需要的?

  吴耀东:

  我觉得您这个问题很大,不同的人对公共空间有不同的需要,有钱人可能需要到海边度假,普通老百姓可能只想到农贸市场走一走。您能不能稍微收一下?

  杨总:

  我的家乡旁边全是山,旁边全是水,我曾经在农村的小河边抓过虾、螃蟹、小鱼,但是在村里,人们看了一辈子,并不觉得有什么好。后来我到了城市,城市的高楼大厦让我惊讶,可以说国人上百年来的渴望就是住高楼大厦。转眼十多年,最近回到家乡,感到家乡真是非常的漂亮,但是我一打听我的发小们,一个个都跑到城里去了。所以我就想,住在城里的人天天讲山水好,农村好,但是如果让你生活在农村你是什么感受?我自己也喜欢山喜欢水,但是我自己为什么不搬到农村去住?

  吴耀东(清华大学建筑设计研究院副总设计师):

  很难回答。您说的概念,实际上是人类的一个问题,《围城》写过,《宽容》写过,深山沟的人从来不知道外边的世界,跨出去看到之后,就有了更多的欲望,尽管自家山水很美,但你希望得到其他的东西。我更愿意说这是人类本性的问题,而不是中国的问题。是人都有这个问题。我想起圣经的故事,最初上帝造人的时候,实际给人只有10岁,人哇哇大哭:为什么猪可以15岁,猴子30岁,人只有10岁?猴子、猪也都替人求情。OK,上帝说可以,就让人多活一些年,但是对不起,人之作为人的年龄只有10岁。这就说明人越长越坏,了解的东西越多越坏,所以社会发展方向不敢说是美好还是怎么样,因为资源逐渐枯竭,个人的生活可能更好了,可以更多地满足自己,这是人类的大问题,不是个体能控制的。

  主持人:

  人是从树上下来的,从原始的心理上有一种回归自然、回归绿色的冲动和欲望。听说京贸国际公寓搞了一个比较大的活动?

  李爽(京贸国际公寓副总经理):

  今天有这么多专家在这儿,还有好多业内的朋友们,好像自吹自擂。我们那个项目在这个会上还是比较合适的。为了营造一个属于自己的、永恒的公共绿地,我们领养了一块三万平米的市政绿地,期限与项目地块使用年限一样:70年。从1999年开始,国家开始提倡以私人名义领养树林,以呼吁市民关注绿色关注环保。复兴门一带就有邓捷和张国立夫妇以私人名义领养的市政绿地。

  10月6日是国际住房日,今年的主题是“走进绿色”。中央电视台大型晚会心连心剧组、同一首歌剧组选中了我们这块地方。人们会问是不是有炒作嫌疑?其实开发商也好,客户也好,重要的是关注绿色。我们领养这块林子,也希望有更多的开发商去领养绿地,首先给国家减轻财政支出,其次让人们关注环保意识,最重要的,是让业主在一个私密、安全、优美的空间找到放松和交流的机会。我们在林子中做了中式园林,水景与绿色让人感觉舒缓,踏实。

  北京的绿化有其独特性。近几年风沙比较严重,人们更加关注大面积的园林绿化,包括城市绿化。在寸土寸金的曼哈顿,生长着一块巨大的绿地,差不多有153条街,大家认为这是纽约的骄傲,更感觉到当时设计者的远见。纽约中央公园建立于1885年,提议人也是设计师,他坚信城市需要绿肺,不是与权力地位相关的,而是能够缓解压力、能够让人们沟通的舒适的环境,由此创建了现代景观设计的先河。

  王昀(北大建筑研究中心副教授):

  刚才我听张老师和袁老师的谈话中,实际上我感觉有一个非常中心的问题,就是现在城市在不断的发展过程当中,空间的风景在不断地消失。袁家方老师讲到从海外回来的发小到大栅栏寻找。他寻找的是什么?他在寻找他童年时代就留在头脑当中的那片记忆的风景,但他失望了,不是因为大栅栏变坏了,而是记忆中的风景消失了。刚才杨先生也谈到这个问题,为什么城市的人要到乡村去,乡村的人又要到城市中来?

  人总在寻找一个与自己熟悉的环境所不同的风景,或者在梦境中到过,或者一直非常向往。城市的诱惑在于这儿有非常多的风景,各种各样的风景。比方说,我们进到超市,超市本身的内部环境布局就是一个风景;进到百货大楼,就有一个百货大楼的风景,咖啡店有咖啡店的风景。不断变化的风景实际上符合了人求新求变的心理希望。正因为如此,城市的风景感觉比一般的乡村或者郊区风景来得丰富来得多。

  什么是城市?我感觉就是一个多种风景、多样文化、多样的人的综合体。

  因为我是做村落研究的,走过国内很多村落,也走过地中海的村落、非洲的村落。每到一个村落,我都看到完全不同的风景。我们的社会也在不断地发展,刚才张老师谈电视的出现,计算机网络化的出现,实际上空间的风景在不断地变化。过去家里壁炉是主要的风景,中国南方传统民居会供有祖宗牌位,现在这些风景被电视、计算机所取代。因此城市空间,包括生活空间如何营造风景的问题,显得比较重要。

  另外一个问题,张老师从他的家里直接进入这个公共空间,但是相对外面这些人来说,我们这里又变成非常私密的空间。实际上人的空间场景不断从一处到另一处,只是过去我们有胡同、院子作为过渡,现在这个环节不存在了,经常从大马路直接就进到家了。或者说相当于过去的城市街道这样的过渡空间的门厅、电梯变得过于短小。从大的空间一下子跳跃到狭小的空间,是不是符合人类心理的跳跃适应度,这在我们的设计当中也是应该注意的问题。

  我回到国内,看到北京的风景发生着天翻地覆的变化。我并不认为旧的风景应该永远保留下去,我想问的是:应该创造什么样的新风景?能够体验我们这个现代社会的新风景应该是一个什么样的状态?这一点是非常值得我们深思的。

  做欧陆风情也好,极简风格也好,讨论公共空间也好,公园绿地也好,我们究竟要给人一个什么样的风景,我感觉这个概念是不是应该在做主要项目的时候,从一开始就有一个大的好的框架。物质的东西很容易达到,但是在物质之上,我们要营造什么样的场景,这个问题确是一个非常精神的问题。我只是想在这里提出这样一个话题,供各位思考或者是有一些讨论。

  主持人:

  今天谈公共空间从精神层面上好像多一些。人有两个家园,一个物质的,一个精神的。公园边上的家,这样的概念是不是能够把两者通过空间切换更加有效地统一和结合起来?公共空间对周边地产的投资价值有何影响?请李总为我们分析一下。

  李忠(威格斯中国有限公司总经理):

  我就两个现象做一个对比,北京的地产和旧金山地产同样有公园,但它是两种完全相反的概念。旧金山的豪宅规划中,公园周围一定是最贵的房子,主要的公园有三个,维多利亚住宅联排别墅最密集,俄罗斯山也是一个豪宅区,第三个是富人山,公园的一个个山顶是一座座豪宅。到了中国,我们规定绿化率、容积率,我们政府没有新建很多的公园。但是人的本性都是希望靠近绿色。于是我们的开发商就都去做中央绿地,形成了一个很好玩的情况:在西方是四五个项目围着一个公园,我们则是四五个项目互相肩并肩,谁也不肯在你的项目中间和你我的项目中间留绿地,而是在自己家里留绿地。地图摊开时看到的形态差不多,房子中间有绿地,但产权关系和实际应用差很远。

  旧金山的公园可进入的地方很多,而且可参观可利用,最典型的是九曲花径,旧金山最公共的地方。在每一个拐角处一进门就是一座豪宅,可以叫零距离接触了。东西方人对公共空间的看法有很大的不同。我们既不能够拿西方城市的评判标准来评判东方城市,也不能够拿昨天城市的评判标准来评判今天的城市,最不能拿乡村的景观概念评判城市景观,这是非常错误的。城市有城市的魅力,城市是人的欲望的集合体。人类最美好的东西会诞生在城市。在这里,不同的人有不同的机会,因此联合国教科文组织说,把世界一半人搬进城市用了六千年,把余下一半人搬进城市只需要八十年。

  东方和西方的城市是不一样的,这归于根基西方城市的本质是城邦制,是市民社会。市民社会是什么概念呢?市民对于自己的公共性和私密性的认知很清楚,黑白度拉得很开,公共的部分很热爱,私密的东西也很看重。意大利人可以带你看遍所有罗马,甚至细到大广场中心的圆形点,但他不会带你到他们家里,或者最多在客厅里小坐。一位西方朋友非常惊奇地跟我讲:我在北京的时候,一位不太熟的朋友带我去看他的别墅,本以为在客厅坐一会儿就可以了,没想到又带我到起居室去了,我觉得已经很不礼貌了,谁知他又领我到楼上,看孩子的房间,我觉得这已经到了极至,最让我难以理解的是,他又打开主卧室,打开主卫生间,让我看他60多万的浴缸。在西方人的概念中,主卧主卫是最私密的,这样的展示说白了就像脱了衣服向人显示内衣一样,朋友表示极不理解。我告诉他,那位先生花60万买这套洁具的时候就是为了这一刻的炫耀,他认为这也是一个景观,跟意大利人带我看广场的圆心是一个概念。

  我们这些人虽然都住进城市了,但是我们未必是市民,从农耕文明到商业文明需要一个过程。为什么西方的建筑漂亮,建筑和建筑之间的部分都会很用心地打造?因为他只有维护好周边的环境,才能有自己美丽的家。当公园里的草皮出现问题的时候,附近的居民组织委员会把它恢复起来,为什么呢?因为如果公园破坏了,我来住的理由就没有了。评估员估房子价值的时候,公园等环境指数是很重要的评价因素。商业社会是利益的契约体,如果没有利益做关联,仅仅号召大家爱护古都,我相信不会有人真的有动力。

  说到底公共空间,包括地产旁边的东西,实际上是一个经济利益在驱动,经济利益立足于公共意识、私密意识和契约意识或者统称市民意识的培养。这种培养不可能通过呼吁或者速成来解决,必须通过人们搬进城市,一代人两代人三代人的潜移默化,逐渐把村民进化为市民的时候,有了公共意识,公园地产公共空间这一切的问题才能解决。

  林洁(伟业顾问总经理):

  首先我觉得大家刚才说的都非常精彩,而且我也跟张教授一样,家也住在上面。从那个私密空间到这个公共空间来,我也有一个非常强的感受。这个感受就是我想说的第一点,我认为我们所谓的公共空间也好,地产也好,其魅力所在,应该是混合性、多元化的东西。比如这个万圣书屋,除了卖书还有咖啡厅,还有人在这儿胡说八道,还有户外运动的东西,所以这种公共空间和私有空间之间的混合性,是非常有意思非常好玩的东西也是最有价值的东西。

  第二点,对公共空间的理解,我觉得要创造一个积极的公共空间,尺度的把握、规模的把握是特别重要的。我觉得北京无论如何也做不出人性的尺度、平民的尺度。以前是皇城的尺度,现在是首都的尺度。所有的可能都是给国宾车队的,我指的是道路。我倒是觉得,在社区之间小绿地和大绿地之间的组合,有小有大,有东方也有西方,这样的组合可能是更有意思的也更符合人的活动需要的空间,而不是权贵的空间、皇族的空间。因此包括道路,包括建筑,包括公共空间,尺度感觉是我想说的第二个问题。

  第三点,我也同意李忠先生和吴老师所说的,我们应该考虑最根本的利益驱动,也就是商业价值的问题。无论我们要营造公共空间还是周边边缘的私密空间,商业价值都是很重要的必须考虑的因素。

  最后一点,我看好多人在评论地产与文化的时候,总是强调要保持什么样的历史风貌,实际上我认为我们也是在创造历史。可能再过五十年,博雅西园就是很好的历史。我们不能够完全将历史和现在隔离开来,历史是延续的。只有这样,才能够让城市健康、良性地发展。我觉得我们更应该关心怎样做到真正的、彻底的人文关怀。我是在清华的教工公寓长大的,也就是筒子楼。记忆中我爸爸从来没有睡在床上过,他是睡在桌子上的。我们做功课时把床掀开,就是课桌,这是非人道的。批判钢筋混凝土的同时,我们也应考虑让大家生存的空间有一个最起码最人性的改善。

  概括一下,我主要想说的就是公共空间与我们的居住空间之间,应该强调三个性:混合性,平民性,商业性。三者都是非常关键的。

  黄岚(家春秋置业投资顾问公司总经理):

  今天讲公共空间的话题,我忽然想到在12年前,我的一位老师——上海的白桦,有一次下飞机打车从机场回家,经过衡山路的时候,司机把车灯关上。白老师不明白,让司机把灯打开,立刻看见在树林下面有一对对的情侣拥抱在一起。白桦很后悔,马上关灯。在这样的城市中,我们感到一种东西就是情感的交流。

  房地产项目的空间,我认为可以分为三度。第一个是建筑的空间。这是理性空间,完全用物理方式划格的空间;第二度是人文的空间。我们做地产的同时,要结合区域文化、社区人群进行文化资源的整合挖掘;第三度更高的空间是情感的空间。真正好的地产项目不单纯是做文化概念,现在做文化概念的项目也不少,但是流于空泛,真正达到情感交流的空间地产项目极少。

  北京过去讲街坊、胡同,我们讲情感空间促成交流的空间,现在站在家门口,你几乎找不到能够驻足停留、跟邻里打招呼的空间。公园地产这个题目提得太好了,我们在这方面做了几个案例,比较大的项目是文化资源护区,在北展后湖,把动物园、海洋馆和北展结合起来做。所谓公园地产项目大多数是借景、卖景,与风景并没有直接的交流关系。我们尝试让二者互动,把真正的河水引入社区,把区域的文化价值与社区的建设在前期规划阶段就结合起来。不但是借景、造景,还要从文脉与地脉结合的高度来整合。

  刚才谈到关于公园地产值不值得开发以及风景区的开发价值问题。最近大家都知道西山的项目被封杀了,或者说冻结了。究竟西山属于谁?这个问题蛮尖锐的。是属于权贵阶层、富有阶层,还是平民阶层?西山谁在保护?前一段媒体也报道过,按照目前很多老头老太太的进度,西山的水再背下去就枯了,土再背下去十年后西山就夷为平地了。换个角度讲,资源占有不是罪过,关键在于资源是不是得到了保护、实现了更高的开发价值。文化保护区或者公园区域的地产开发首先要有社会责任感,站在保护的角度去做。如何把这些资源利用好,是做房地产开发的诸位都要考虑的问题。

  杨珍平:

  我现在开发的博雅西园就在公园的旁边,还不止一个公园,大的是圆明园,旁边有一个小的,2000亩绿化隔离带的一部分。我也琢磨很长时间,到底圆明园对我影响大,还是旁边的小公园对我的影响大?这个问题我不明白。后来很偶然解开了我的难题。我在盛唐饭店旁边买了一套房子,三居室,装修也不错,把父母接来住,父母当时很高兴,总算实现了上百年祖辈的理想:住上高楼大厦。我在北大的旁边还有一个很小的一居室,后来父母跟我说:其实我们真正想住的就是你北大西门外的那一居室。为什么?北大西门外有一个万柳文化广场,这个小空间有活动的地方,老头老太太到那里去活动觉得很方便,我老妈还学起跳舞了,在盛唐饭店这边就没有这样的地方。

  我就发现空间其实不在大小,万柳绿化隔离带更大,但是对普通人而言有什么意义呢?那个地方建成了高尔夫球场,想进去都不行。为什么公园对业主来说那么重要?当然首先是看,打开你的门,看到满眼绿色,很漂亮,是不是能够代表一切?景观景观那当然是观了,沙漠也是景观,北冰洋的冰川也是景观,但是没有人选择居住在哪里。人最主要是生活,我老爸老妈可能比我更懂得公园边的房地产意味着什么。因为他懂得到那个地方,我就可以活动,可以聊天,可以跳舞。所以我们在做地产的时候,应该从生活这个角度出发。

  回到我的问题,圆明园和绿化带公园差异在哪儿?圆明园很大,但是一进门就要十几块钱,谁能成天进去?小公园则随时可以进去,钓鱼,聊天,活动,健身,什么都可以,你为它付出的代价可以享受到。

  农村进城市,为什么?因为农村欠缺得太多了,现在还好,那个时代连电视都没有,更不要说剧院,大医院,更不要说网站、网吧之类的。当你走进城市拥有这些东西的时候,你又发现生活有欠缺,那就是自然。我觉得我们做房地产无论做景观也好,还是其他的什么,真正对我们有附加值的,可能就在于从生活上能给客户多少东西。

  王如君(北大博雅投资顾问):

  非常荣幸,第一次参加这样的论坛。城市的空间让大家都感到受挤压的状态。我参与过一些项目的规划,比方在朝外商业街,当时我们提出有效地利用周围的环境,靠近日坛公园我们做了一个大概15万平米的规划。但是实际上完全是做不到的,因为从政府来讲,要解决的是最实际的问题,比方人的居住、周边的交通。现在形成了所谓的CBD,从商业概念上来说,我看已经达到了疯狂的程度,不知在座有没有CBD的人。

  从城市的地域来说,北京目前的感觉,生活空间越来越被压缩了。虽然现在很重视修路,拓宽了一些道路,同时也搞了一些所谓的特色公园、主题公园,但是我想这是远远不够的。人们更要关注商业的空间利用能不能考虑到人文的关怀。

  在紫竹院公园的西北角上突然盖了一些楼,楼里的住户感到庆幸,他们每天能看见西山、看到活水,但是是否与周围的景观相融呢?有时候我从外面回来的路上,经常想象:能不能透过水泥丛林看到一些绿色。原来市政一直在刷灰色,现在有一些彩色的变化,但总是人为雕琢的东西,这样一个国际化大都市,为我们提供了绝好的机会,能不能借此重新考虑规划,让它能够更自然、更人文呢?

  我们专门做项目融资,融来钱的时候,我总是非常忧虑开发商会把钱怎么用。为了尽可能挤占营利面积,很多的人文空间都被取消了。大家能不能多一点留白,很多来访的国际友人非常欣赏我们的天坛,包括占地、规划,古人的智慧对我们是莫大的财富。

  李香玉(北京人济房地产开发集团销售总监):

  五年以前,我们拿下了紫竹院公园那块13.8公顷的地,2000多户的棚户区,政府做拆迁,苦于没有资金,我们拿出了7.3亿拆迁款,把2000多户迁到清河镇,为政府节省了一些资金,也是造福于人类。我们那边住的人比2000棚户多得多。我们原来宣传过“公园里的家”,因为我们确实占了公园的地,这是实际的情况。我们离湖最近的只有40米,在家里面看下去眼下就是湖,真的很美。最远的楼离公园步行也只要一分半钟,与公园之间现在是一个围墙,将来会换成很漂亮的栏杆。我们希望小区将来的部分绿化重新规划,会比紫竹院公园更漂亮,公园与人济互相借景,公园的老人能享受到我们这边的环境。去年参加生态环境的评比,北京一共中了六家,我们是六环之内惟一一家。这里的生态环境真的是非常好,附近80岁老太太头发都还是黑的,很奇怪。

2002年11月12日16:53

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