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专家担心美国房地产业会成为第三大泡沫
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[ 王传军 ] 来源:[ 中华工商时报 ]
  近日,美国权威部门向外界透露,今年7月份,无论是旧房市场还是新建住房市场都仍然呈现较好的增长势头,房地产业已成为支撑美国经济复苏的主要动力。然而,越来越多的经济学家开始担心,美国房地产业可能是继网络公司和美国股市泡沫后的第三大泡沫,一旦此泡沫破裂,将使美经济再次陷入衰退。

  房屋销售市场依然火爆

  最新的统计数据显示,今年7月份美国新建住房销售量比6月份大增6.7%,经季节调整后按年率计算达到了101.7万套的创纪录水平,6月份的新房销售量为95.3万套。与此同时,7月份美国旧房销售也明显强于预期,比6月份上升了4.5%,达到533万套,为今年4月以来的最大增幅。

  分析人士指出,自2001年3月美经济陷入温和衰退以来,房地产市场就一直保持着较好的增长势头,成为美经济发展中的一大亮点,不断上涨的房屋价格、处于历史最低水平的抵押贷款利率以及低迷的股市等因素,都是促使美国的房地产市场保持了目前火爆势头的主要因素。

  首先,美联储将利率维持在历史最低水平。去年,美联储经过连续11次降息已将联邦基金利率维持在41年来的1.75%的最低水平,房屋抵押贷款利率也相应下调,30年期房屋贷款利率已从两年前的7%以上调降至目前的6.27%。

  其次,房屋价格不断上涨使更多消费者看好房地产投资。2001年以来,美国房屋价格就不断上涨。尽管最近房屋价格有所下滑,但今年第二季度的美国整体房屋价格还是上涨了7.4%,而美国大城市地区,尤其是纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山等地区房屋价格更是高居不下。《今日美国》近日进行的一项调查显示,今年美国整体房屋的价格年增长率将会与去年持平。华盛顿经济与政策研究中心主任迪恩·贝克指出,房价的上涨给美国7300万拥有房子的家庭增加了25000亿美元的财富,平均每栋房子增值35000美元。

  再次,持续低迷的股市也促使美国家庭将投资转移到房地产市场。今年以来,由于企业丑闻不断,投资者信心受到打击,华尔街股市全面持续下跌,为此美国消费者只好将投资从低迷的股市中撤出,转而投资到兴旺的房地产市场。总部设在波士顿的决策经济咨询公司经济学家艾伦·西奈指出,2000年3月以来,美国股市下跌已使美国投资者损失了7万(可能高至7.5万)亿美元,而这部分损失基本上已被房地产资产价格上升所弥补。

  此外,外国新移民的不断涌入及对住宅的强烈需求,也是造成美国房地产市场上升的原因之一。

  房地产会否成为第三大泡沫?

  占美国整体经济1/3的房地产业持续高速增长,无疑对美国经济的发展起到了举足轻重的作用,成为美经济去年躲过深度衰退的主要功臣。然而从去年下半年开始,越来越多的经济学家就开始担心房地产可能成为第三大泡沫。

  据报道,华盛顿经济与政策研究中心主任迪恩·贝克日前接受采访时说,房屋市场将是继网络公司泡沫和股市泡沫之后的第三大经济泡沫,一旦破裂将对美国经济和消费者产生更加严重的影响。贝克指出,看看房屋价格7年来上涨的幅度,就可以知道房地产泡沫是前所未有的,高于通货膨胀率30%以上。据统计,2001年,除了硅谷等少数地区房价出现较大幅度下跌外,美国多数地区的房价都是以两位数的比例不断上扬,全年房屋价格平均上升了9%。虽然今年以来房价有所下降,但第二季度仍平均上涨7.4%。

  贝克认为,低利率和房屋增值是促使房地产市场持续旺盛的一个主要原因。但抵押贷款利率不会永远保持这么低,如果它上涨到7%以上,房地产市场的泡沫就会破裂,一旦房地产市场泡沫破裂,消费开支将大幅度减少,美国经济有可能重蹈日本经济泡沫之后陷入长期低迷的覆辙。

  决策经济咨询公司的艾伦·西奈也于日前表示,通过对美国经济和房地产市场的跟踪研究,目前的房地产市场与上个世纪90年代股市飙升有相似的一面:股市上涨导致公司过度借债,而现在房屋价格不断上升则使房屋拥有者继续蜂拥贷款购房……,很像当年的“淘金热”,也与当时网络公司的心理类似……这可能导致泡沫出现。

  今年早些时候,摩根斯坦利经济学家理查德·伯纳和汇丰银行的经济学家莫利斯也都曾发表报告指出,美国房地产可能成为美国经济发展中的另一个泡沫。

  不过,部分经济学家认为,由于美联储将继续维持低利率,加上房屋市场供不应求,房地产市场不会成为第三大泡沫。

  全美建筑商协会首席经济学家戴维·塞德斯日前在接受采访时表示,从各种角度做过分析,比如从购买力和收入的角度,房屋价格和租房价格关系等,几乎没有发现全国范围的泡沫现象,即使地区性的也没有。有些大都市是存在一些房价可能会走软的可能,但这些地方不多。房价还会上涨,但上升速度可能不会像过去那样快。整个房地产市场还是健康的。此外,塞德斯还指出,由于美国经济目前还较弱,经济复苏前景仍存在一些不确定因素,美联储在明年6月份之前不会提高利率,因此房地产市场将继续受惠于政府的低利率政策。

  美联储也于近日发表声明指出,目前还无法看到房地产泡沫的迹象,房屋价格的上升主要是由低抵押贷款利率、日益增加的个人收入以及强大的外国移民潮带来的房屋需求上升等因素造成的。

  有关分析人士指出,尽管美国房地产业在近期内可能不会出现整体泡沫,但房地产市场火爆的场面恐怕不会持续太久。今后一段时间内,美国房屋市场将经历一场理性调整,届时,整体房价将出现不同程度的回落。

2002年9月6日09:24

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