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房贷保险降价 垄断利润高得吓人
2003年1月7日11:47   [ 王锐 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  尽管消费者一再抗议,个人住房贷款中保险的不公平“行规”一直没有改变过,然而直到市场出现真正的竞争,这个被坚守了多年的行规才发出了破裂的声音。

  可压缩的利润空间大得吓人

  去年底,杭州一家房产中介公司——中庆置业在各家媒体的房产广告上,登出了这样一行简短的小字:保险费以“贷款金额”计算,不再以总房价计算。

  这则广告的背后是杭州市商业银行,他们说服了杭州的平安保险财险部联手“压价”,抢夺房贷市场。事先没有张扬的这项“变革”,给购房者带来的是以千元计的优惠。

  按照这种算法,一套总价50万元的二手房,5成10年按揭,按照总房价的0.6%计算,本来需要支付3000元的全额保险金。而按照杭州市商业银行的新做法,则只需支付贷款额(25万元)的0.6%,消费者节省了1500元。

  同时发生变化的还有,住房按揭保险多出了一项重要的保障内容——如果贷款人因意外死亡或伤残,其他家庭成员无能力偿还贷款,保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。

  而此前,住房保险保障的内容只是:火灾、爆炸、水管爆裂、雷击、暴雨、洪水、台风、暴风、龙卷风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、突发性滑坡、地面突然下陷、空中运行物体的坠落,以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌等灾害使住房遭受损失,这简直是百年一遇。保费高,赔付率低的不合理性显而易见。上海各家保险公司1992-1998年房贷保险费收入达2.4亿元,这期间,他们只赔偿了一例,金额仅8万元。

  拿这些优惠与让步和原先的标准比较,不难看出,此前的住房按揭保险是怎样一个暴利的市场。

  因为,即便是在房贷保险中加入了人身意外伤害保险的内容,这种保险的赔付率也是很低的。此前,上海市保险同业工会请精算师计算的结果已经证明,这样的保单设计,保险公司的利润空间仍旧很大。

  是行规还是法规

  在杭州市商业银行做出种种优惠承诺以前的大约10年时间里,人们到银行申请按揭的时候,必须按照全部房款购买保险,否则就拿不到贷款。

  银行的理由是,根据人民银行的规定,银行向客户提供房屋按揭的时候,必须要求客户先为住房买保险。其实他们偷换了一个概念——投保并非等于全额投保,银行联合保险公司与消费者一直在进行着一场争论。

  消费者和法律界早就对此提出质疑——银行规避的是贷款那部分的风险,消费者自己首付的那部分价值并不需要保险,但为什么强求消费者以全部房价去投保呢?上海保险同业协会的一位工作人员告诉记者,当时很多保险公司的理由是,住房是一个整体,无法分割投保。而这种说法显然是站不住脚的——按照投保金额占总房价的比例来赔付就可以轻易解决这个问题。

  另一个引起消费者质疑的是,住房贷款保险应该以抵押房屋的建筑价格(而不包括价值高昂的土地价格),因为在商品房的销售价格中,土地使用的价格占了30%以上。但土地是几乎不存在风险的,一套房子被洪水彻底冲坏了,土地仍然安在。国内保险公司的以上做法,大大超过了作为抵押品的房屋的实际保险价值。

  据记者了解,尽管人行的官员表示,没有任何规定必须以全部房价投保。但这个行规却一直被银行和保险公司坚守着,消费者在很长一段时间内无法对此进行一丝动摇。

  垄断使然

  其实在杭州商业银行推出这项优惠政策之前,上海的保险同业协会就已经以行会的身份出面,用半官方的手段强制规定可以按照按揭额度进行投保等对消费者有利的措施,但这个措施并没有在其他城市很快地推广开来。

  业界人士认为,不合理的“行规”之所以得以维持,是因为银行凭借着房贷市场上的垄断地位和保险公司结成了非常密切的利益同盟——尽管银行向外宣称,在代收保险费的时候只按照保监会的规定留下8%作为手续费。但广州一个消费者在提前还贷的过程中却发现,原来银行从保费中获得的“好处”竟然达到了保费总额的50%。

  如果说,在上海,是保险同业工会出面维护市场主公道的话,在浙江,则完全是因为竞争的白热化导致了垄断局面被打破。

  在2000年以前,个人住房按揭贷款业务也是仅仅局限在建行等几大国有银行里,其他的银行根本不具备业务资格,即便在人行渐渐放开政策,各家银行都可以做住房按揭以后,有了市场竞争,但并非完全市场化的各大国有银行和股份制银行也懒得在这些方面动脑筋。直到渴望抢夺市场份额的中小银行加入,竞争才真正激烈起来。

  自从推出这项优惠措施以后,杭州商业银行的住房按揭贷款发放已经达到了6326万元,在房贷市场上已经成功地扮演了一个“争食者”的角色。杭州商业银行就像一条闯入沙丁鱼箱的鳗鱼,搅起了一阵喧闹。此后,杭州地区的工行等好几家银行也纷纷效仿,主动降低投保额度,在同盟者银行放弃之后,保险公司也只好老“降价”,这个行规终于在竞争之下变得更加市场化了。

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