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房产证券化年底“破壳”
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[ 石朝格 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  商业银行力推住房抵押贷款证券化的目的不仅仅是把债权再“卖”一次,更是为了打通银证两个市场做准备。

  房地产证券化是指通过发行基金权益单位,将小投资者的资金汇集后购买房地产,或将房地产按价值单元分割成小的产权单位,出售给投资者,实行房地产所有权和使用权分离的一种投融资方式。住房抵押贷款证券化是房地产证券化内容之一,就是用住房作担保,把抵押贷款集中在一起发行证券。

  截至12月份,中国建设银行、中国工商银行都已连续3次以上向央行与国务院上报了有关开展房地产证券化的业务方案。记者从两家银行的债券按揭处获悉,如不出意外,两家银行将有望在年底之前实现住房抵押贷款证券化。

  央行有关人士透露,央行已经召集了各方面的专家正在对两家银行的方案进行论证,问题的核心是央行与证监会的权力分配、责任分担的划分及央行对四大行如何进行有效监管。中国人民银行货币政策司正就个人住房抵押贷款证券化方案向国务院办公厅做最后的细节解释工作,待细节解释工作结束后,个人住房抵押贷款证券化可能正式实施。

  证监会的考虑

  “现在,我们正在开会,讨论的就是这个问题”,参与论证的国家货币政策委员会委员李杨证实。但对于两家银行是否将在年内开办住房抵押贷款证券化业务,李杨不置可否。

  据了解,这两家银行的方案在央行最终获得通过的可能性很大。央行的一位不愿透露姓名的人士告诉记者,“央行的态度很鲜明,自从建行的抵押债券模式(即表内融资)被央行认同后,央行已经开始考虑放开个人住房贷款证券化业务;就此事,央行曾多次与证监会高层接洽,并拿出了一整套方案送报国务院”。

  一消息人士透露,国务院已责成央行与中国证监会共同拿出一套可行性方案。

  央行认为,由于房地产价值大、周期长、位置固定、整体不可分割性等不利因素,形成其投资金额大、市场流动性差的特点,使得一般企业或个人很难涉足于该行业的投资;房地产证券化通过有价证券形式对房地产价值进行分割并出售给各中小投资者,是启动我国房地产市场的一个突破点。

  据悉,要实现人均居住8平方米的目标,约需投资2000-7000亿元,但我国目前的公积金、住房基金的积累还远未达到发展的需要;我国银行储蓄存款虽已逾10万亿元,但其中绝大部分都是5年期以下的存款,而房地产抵押贷款的一般期限都在10年左右。

  央行的这位不愿透露姓名的人士坦言,“房地产证券化,不失为当前最可行的方法之一。就银行方面来说,由于房地产证券化在银行业务中是不反映在资产负债表上的,与传统的贷款相比,它可减少央行对银行的准备和资本要求,具有更大的利润”。

  但证监会却认为,大部分商业银行的个人住房贷款的业务才刚起步,房地产抵押贷款占总贷款比例不足1%,与国外30%-40%的比例相比仍有相当的差距,对于现在的各商业银行来说,需要考虑更多的是业务的发展,抵押贷款证券化还不是当务之急;此外,证监会有关房地产证券化的一系列配套措施尚未成熟。

  央行态度转变

  虽然在我国进行个人住房抵押贷款证券化的呼声一直很高,但是各商业银行在先期向中国人民银行上报的个人住房抵押贷款证券化方案却都很难说服监管部门。“最主要的原因是:央行希望商业银行通过表外融资的方式出售资产,而各大商业银行的方案,则要求表内融资,即把银行的证券化资产拿来抵押”,李杨解释道。

  “表内融资” 是指被证券化的贷款资产保留在银行的资产负债表中,所有者权益仍属于银行,这样,住房抵押贷款证券的发行人实际上就是银行本身。这些住房抵押贷款还作为商业银行倒闭时清算的资产。而“表外融资”则不然。

  建行市场部总经理孙涤博士指出,表内融资方式,其真实目的是想借此搭建好连接货币市场与资产市场的平台,为银行未来的各种信贷证券化树立一个好信誉,并最终降低自身不良资产比率。

  而央行认为,拿来出售才是标准意义上的个人住房贷款证券化,而后者则只能叫做住房抵押债券。此前,建行已被批准试点的方案也只能是一种抵押债券的概念。

  “央行一再要求商业银行一步到位进行表外融资,并且,双方围绕着个人住房抵押贷款证券化方案进行了多次协调。”央行的有关人士告诉记者。

  谁是最终受益者

  “房地产证券化后,银行、房地产商、购房者、投资者都将是最终的受益者”,工行的周先生如是说。

  他分析,房地产证券化实施之后,各投资主体就能直接到市场上寻求资金来源,减少了相互依赖性,降低了串联系统风险,并有效地缓解了银行资金紧张的状况,增加了银行信贷资金流动性;对于房地产开发商而言,能够最大限度地解决空置房积压,盘活存量资产,促进其资本加速流通和改善资本结构,从而实现其房地产营销目标,解决房地产开发过程中的巨额债务,使其房地产物业得以“解套”,也同时使得银行等债权人的债权能够实现;购房者可以摆脱银行由于资金来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件,还能减轻购房还贷利息负担;由于房贷信用质量较高,房贷证券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新型投资方式。

  孙涤认为,房地产证券化的实现将推动房地产投资与消费两方面的实现,使房地产业成为新的经济增长点和新的消费热点。购房者可以通过购买有价证券,对房地产实现保值,中小投资者也可按自己的意愿换房,更多地得到实惠。另外,证券让资产的持有者更加分散,将有利于整个房地产风险的分散,这对市场的长期发展大为有利。

  亟待解决的问题

  住房抵押贷款证券化在我国还属于试验阶段,现有的有待完善的法律体系将是我国开展住房抵押贷款证券化的首要障碍。

  “目前,实行房地产证券化,除了会遇到专业机构和人才缺乏等技术性问题以外,还会有3个显性风险:商业银行对房地产行业的贷款面临着巨额呆账和不良资产的风险;缺乏健全的个人信用制度;我国的证券法没有对国有商业银行金融资产证券化作出单独的规定和描述”,赵锡军分析。

  房地产证券化推行前期,必须要求银行房地产贷款应当是那些风险小、还本付息违约率低的信贷资产,以便降低证券化以后的风险,保护投资者的利益。目前,我国的个人住房按揭贷款的呆账及不良资产迹象已经“显山露水”,更有一些房地产企业为了骗取房贷而不惜用“假按揭”的手段。因此银行要加强对个人住房按揭贷款的审核工作,房地产企业要按照国际惯例和市场整合的规则进行股份制改造,减少不良债务,提高企业经济效益。

  “个人住宅抵押贷款虽然安全性强,但其期限长,现金回流慢,加上日益增长的住房抵押贷款,其资产项目中的长期资产所占的比例越来越大,去掉央行的法定准备金和巨额的不良债权,稍有不慎,海南发展银行的悲剧就有可能重演”,李扬提醒。

  现今,我国还没有完整意义上的个人信用制度,银行很难对借款人的资信状况作出准确判断,对个人信贷业务的贷前调查和对贷款风险的评价显得“软弱无力”。银行为了降低风险,只好在贷款方式上进行严格控制。这就无形中制约了个人信贷业务规模的扩展,而规模过小的住房抵押贷款初级市场对证券化的推行是没有多大意义的。因此,建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度,就成了当务之急。

  由于历史的原因,我国现行《证券法》的相关条款中,缺少对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定,甚至在有关规定和条款中根本没有提及证券化这种新的金融创新工具,这势必增加房地产证券化的推行难度。“可以通过制定《房地产抵押贷款债券管理条例》等相关的法律、法规来弥补证券监管体制的这一缺陷,用市场经济的手段和法律手段对未来的房地产证券市场进行监管”,李扬建议。

  背景

  自从1992年海南三亚推出“地产投资券”以来,我国的房地产证券化探索走过了10年的历程。如今,即将推出的住房贷款证券化则可以算作是中国大规模实现房地产证券化的关键性一步。

  1993年,我国房地产业一直处于低迷状态,如何促进房地产业和金融业的有机结合,成为迫切而又现实的问题,房地产证券化的呼声越来越高。在此之后,蚌埠、烟台组建了两个区域性的住房银行券,进行房地产证券化的试点工作。

  90年代中期,深圳等一些地方也进行了房地产抵押贷款证券化的试点。继深圳之后,上海在此基础上,逐步开始了房地产价格证券化等直接融资方式的试点工作。

  1999年,海南省海口市颁发的“海口市处置积压房地产工作方案的通知”显示,海口市开展房地产证券化运作试点的工作已为时3年。

  2000年4月,中国建设银行被中国人民银行批准为住房抵押贷款证券化的试点单位,其它各商业银行也向央行提交了进行住房抵押贷款证券化的申请。

  2001年,澳洲最大的投资银行麦格理银行与中国最大的房贷银行中国建设银行达成合作协议,在上海成立了首家房贷服务和房贷证券化的公司——麦格理管理咨询有限公司。到2001年年底,我国2.5万余家的房地产企业中只有50多家实现了在证券市场上市融资,它们普遍要求央行为房地产证券化“放行”,以便在证券市场上获得充足的资金。从此,我国的房地产证券化被提上了历史的日程。

2002年12月24日15:00

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