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二手房交易活跃房贷业务有突破
http://business.sohu.com/
[ 张隐隐 ] 来源:[ 中华工商时报 ]
  专门为二手房交易而设计的住房贷款“转按揭”业务已经推出很久了,但是由于受制于二手房交易的活跃程度,以及各家银行之间的壁垒,一直没有得到长足的发展。记者近日在采访中了解到,今年会成为“转按揭”业务大发展的一年,跨行“转按揭”将能够实现。

  银行纷纷推广“转按揭”

  转按揭业务是国外发达国家和港、澳、台地区普遍采用的一项购房贷款业务,其实质是已购房产的借款人主体变更。购房人未还清住房贷款时,可以卖出房屋;买入者可向银行申请二手房购房贷款。

  其实,建设银行下属分行早在2000年就已开展了“转按揭业务,现在上海、广东、深圳、四川等省市都已开办此项业务。目前,建行总行正在着手“转按揭”办法的制定;农总行也在制定相关的办法,预计年内即可出台;中国银行北京市分行在明年年初也将有可能出台住房贷款“转按揭”业务。

  据了解,想拿“按揭房”再交易的买房人大致有三种:一种是有“住房阶梯消费”理念,想卖掉旧房换好房的买房人;一种是因各种原因还不起贷款的买房人;一种是贷款买房投资,以租还贷,却因今年租金市场下滑,想赶紧退出的买房人。由于各种原因,想把房子卖掉的北京住户直到今年才日渐增多。因而与二手房市场交易活跃的上海、广东等地相比,北京人认识“转按揭也相对晚了些。

  北京市场发展滞后

  从法律上看,“转按揭”的操作没有问题。只要银行同意,银行或公积金管理中心对新买主进行资信审核后,再让原来的买房人和新买主到有关部门进行购房合同、借款合同和抵押权的变更就行。

  但是,此前北京地区并没有大规模推广该业务。农总行房地产信贷部表示,主要是因为北京二手楼市场不健全,相应的客户需求也不多,这样“每做一笔‘转按揭’业务所耗费的人力、物力、财力成本非常高,客户也更加不愿办理这项业务”。

  其实,北京市场业务的滞后,与银行的风险考虑也有关系。在银行看来,抵押物再评估的风险时时让银行坐在刀尖上。若遇到抵押物即住房的价值降低或者市场价格走低,而“转按揭”时仍按照原价甚至高于原价评估贷款的话,一旦贷款人无力偿还贷款,银行必须收回抵押物时,抵押物变现能力降低将直接导致银行风险。手续繁琐并不是银行不能做“转按揭”业务的根本原因。

  当前核心问题是银行以及购房者如何与房管部门的产权登记衔接上。只有过户以后,新的买房人才能办理银行抵押贷款。在到房管部门进行长达近三个月时间的产权办理、过户登记的这段时间里,“谁来担保”成了又一个障碍。原贷款买房人在没有拿到现金的情况下,当然不放心将自己的房子过户给新的买房人,新买房人也存在同样风险。而银行方面也相应承担“转按揭”风险。新的买房人首付到位、各种审核通过,银行按新规定就应该给新的买房人发放贷款,并同时解除原来买房人的抵押合同,但在新买房人办抵押登记手续之前,房子该归谁,谁来给他做担保?

  一段时间以来,北京二手楼市渐渐活跃起来,于是各家银行开始注意到了这个市场。为此,专家呼吁银行(包括公积金管理中心)、购房者、房管部门三方共同协作,制定可操作办法。

  跨行“转按揭”呼之欲出

  目前已推出或即将推出的“转按揭”业务都仅限于同“行”,隔“行”如隔山,不同银行间的转按揭业务操作可能性很小。这与我国各银行利率统一有很大关系。境外各家银行利率不同,业主通过办理转按揭手续,可以最大限度地减少利息支出。而我国各银行之间利率统一,短期内这种需求将不明显。但是,随着外资金融机构的增多,竞争的日益激烈,银行之间的“转按揭”将成为需求焦点。

  上海银行界目前正在积极酝酿,打算推出一个跨行的住房转按揭业务。所谓住房贷款跨行转按揭业务,简单说来就是原购房者房子已在一家银行办了住房贷款后,如果要将房子出售,买房子的人可以将住房贷款转到他所希望的另一家银行继续办理。

  据了解,目前在上海的购房人群中,以投资为目的的购房者比例已经占到了两成左右,其中不少人的投资依赖于银行借款。由于银行间按揭无法转让,要再卖出去很困难。房子到手后,绝大多数人只能通过房屋出租来获取收益。而如果银行之间跨行转按揭业务推出以后,这个问题就能引刃而解了。不过,有关人士也承认,推出跨行转按揭业务有相当的难度,主要是牵涉到的环节太多。

  另据透露,目前交通银行上海分行正在率先探索住房贷款跨行转按揭业务,他们已经和其他相关银行完成了这项新业务的试运行工作,估计将在年内正式推向购房市场。

2002年8月23日11:47

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