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发展个人住房消费信贷业务的对策分析
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[ 刘力耕 李白宁 ]
  摘要:发展住房消费信贷、启动住宅消费是国民经济新的增长点,但当前在居民收入、住房消费心理机制、金融服务与风险控制等方面存在深层次矛盾和问题,为此需采取缩小房价收入比、进一步深化住房制度改革、建立健全住房及住房抵押贷款二级市场、完善消费心理机制和加大金融创新等对策。

  关键词:个人住房贷款;对策

  随着我国住房制度改革的深入,以住宅为主的房地产业成为国民经济的先导产业之一,其对整体经济的连带效应已众所周知。因此,加快住宅建设、启动住宅消费,成为新的消费热点和新的经济增长点。住房消费信贷作为启动住房消费的重要手段之一,从1997年4月28日人民银行颁布了《个人住房贷款管理办法》以来,围绕着启动住房消费,政府相继出台了一系列政策与措施。各商业银行也把发展个人住房抵押贷款业务作为房地产信贷业务工作的重点,加大了发展个人住房贷款的力度。但由于历史、经济、社会和现行金融体制等多方面的原因,我国个人住房贷款的规模很小,相比发达国家仍有较大差距。

  1影响和制约我国个人住房消费信贷的因素

  1.1高房价与低收入的矛盾

  高房价与低收入的矛盾致使居民购房承受力受到限制,成为制约我国住房消费信贷发展的主要因素。对比国外住房抵押贷款的经验,合理的房价收入比应在3~6倍之间,否则就会因为居民的承受力不足而导致住房信贷风险加大,而我国的这一比例高达10倍以上,即使按“安居工程”房价计算也大致为12倍,个别大城市甚至超过15倍。房价居高不下的原因:一是城市拆迁安置费用过大,地皮炒卖严重;二是前几年我国政府干预过多、政策不稳定,对房地产业采取限制措施,各种税费偏高,税种较多;三是房地产商追求高额回报等。据调查,2000年湖南省在岗职工年平均收入为6515元,现在以三口之家计算,家庭收入不超过14000元。如普通市民贷款10万元购房,除去首期付款外,分10年还清,每月还本付息1089.2元,一年需累计付款13070.4元;分20年还清,每月还本付息692.4元,一年需累计付款8308.8元。显然,相对于目前普通职工收入状况而言,这种还贷购房无疑会令许多贷款购房者望而却步,巨大的潜在市场需求由于价格过高无法转化为现实购买力,住房消费贷款失去了市场原动力。

  1.2居民负债消费观念尚未完全形成,贷款手续繁杂。

  由于传统的福利分房体制,使得居民在心理上对住房商品化存在抵触情绪。究其原因,一是几十年来我国一直实行福利性分房,职工对低租金住房、优惠价购房习以为常,心理上在短期内难以克服“自己掏钱买房”的障碍;二是我国居民历来崇尚节俭,多年“量入为出”的传统消费观念妨碍负债购房;三是目前的住房租金较低,许多居民宁肯租房也不愿意买房;四是部分职工对国家的房改政策心存疑虑,住房的解决和改善仍寄希望于福利分房等。此外,过于繁杂的借贷手续,也令消费者望而却步。根据个人住房贷款的操作程序,办理过程涉及银行、房地产商、保险公司、房地产交易所、房产评估所、公证处、本人工作单位等多个部门;在支付利息之外还要承担高额费用,如保险费每年按房价1%,房地产评估费按房价的5%,抵押物登记费按房价的3%,公证费按贷款额的0.5%~2%计算,贷款10万元大概要承担4000元左右的费用,增加了购房人的负担,不可避免地影响住房贷款的积极性。

  1.3商业银行住房贷款品种单一,实际贷款期限较短

  目前商业银行的住房消费贷款基本上实行固定利率的等额偿还方式,无法满足不同收入、不同年龄和不同偏好的居民需求,从而缺乏足够的吸引力。个人住房贷款期限最初规定最长为20年,1999年,人民银行进一步放宽贷款条件,规定最长可为30年。在实际操作中,由于种种原因银行贷款期限多在10年左右,有的甚至只有3~5年,造成居民还贷负担过重,难以承受。比如,10万元贷款,期限10年的月均还款额为1089.2元,30年的月均还款额为572.82元,后者几乎仅为前者的一半,居民每月的还款负担有较为明显的区别。

  1.4银行的个人住房信贷风险难以得到有效控制

  1.银行难以对借款人的资信状况作出准确的评估以及借款人的未来收入的不确定性。一般来说,银行方面只了解贷款申请人的一些普通资料,如在什么地方工作、从事什么职业、性别、年龄等,对于申请人的实际收入、信用状况就不那么容易了解了。按照国外消费信贷通行的规则,为了保证家庭住房消费信贷的偿还能力,住房支出与收入比率一般控制在28%~33%之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和“灰色收入”,并且普遍存在国营企事业单位开出的收人证明往往偏低,私营企业开出的收人证明往往偏高,银行无法确切计算和查证贷款申请人的实际收入水平。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查及个人破产制度,银行也无法调查确定申请人目前是否有负债,过去是否有不良信用记录,个人信用难以准确把握。此外,随着市场经济改革进程的深入,出现宏观经济波动、企业兴衰变化是正常现象,借款人在还贷期间可能出现收入下降或下岗失业等情况,也会导致贷款本息不能如期偿还。对于贷款申请人的信用调查的种种不确定因素以及借款人未来收入的不确定性,迫使银行在发放住房消费贷款时不得不小心谨慎地进行,无形中放慢了个人住房贷款的发展步伐。

  2.抵押物处置令银行倍感头疼。虽然个人住房贷款规定借款人如发生违约,连续6个月不能按期偿还贷款本息,银行有权处置抵押物,但需经借款人同意,否则只能通过法院强制执行,银行需耗费大量人力、财力和物力,有时甚至得不偿失。对此,法院首先进行调解,调解不成,才进行判决。而法院在判决时考虑的问题很多,并不是纯法律问题,债权人银行只是其中的一个方面。特别是因客观原因导致职工下岗、失业、疾病或收入大幅下降等因素影响还款的,法官作出的判决往往对银行不利。即便银行费尽九牛二虎之力,通过种种途径取得抵押物的处置权,最令银行头疼的就是抵押物的处置问题。因为现阶段我国房地产二级市场还没有完善,处置抵押物的执行机构也不明确。可以想象,如果没有一个较好的法律环境,银行不可能把抵押物收回;如果没有完善的住房二级市场,收回的房子也较难变现或足值变现。

  3.第三方担保形同虚设。目前,办理个人住房贷款,银行要求提供第三方保证,以此来承担连带责任保证,但这往往是形同虚设。首先,提供第三方保证的是自然人或法人,很难预测其长时间的担保能力。在提供担保的形式上,银行一般采取由房地产开发商提供全程担保方式。与其他企业相比,房地产受政策等因素制约更大,自身的资产负债率更高,其发展也呈明显的波浪型,往往几个项目失误,就会面临亏损甚至倒闭的风险。因此,在个人住房贷款过程中,第三者为借款人提供担保保证,对银行贷款风险的防范与控制效果不佳。

  4.银行还面临首期付款虚假的风险。依据个人住房贷款的规定,借款人以所购房全部价款的30%或40%作为首期付款,银行工作人员在发放贷款时往往注重借款人的还款能力,而忽视了对首期付款的审查,如果借款人的首期付款不是自有资金,而是民间借贷,肯定会严重影响借款人的还款能力,结果导致风险增大。

  1.5银行面临流动性风险和成本高、利润低的问题

  个人住房贷款的资金来源主要以银行的活期负债为主,期限较短,而住房贷款的期限一般较长,最长达到30年,变现能力差,银行存在短期资金来源与长期资金占用的矛盾。随着个人住房贷款的迅速发展,在信贷资产中的比率逐步提高,商业银行将面临较高的流动性风险。另一方面,我国推出的个人住房信贷是根据人民银行《个人住房贷款管理办法》办理的,其利率要比同一期限的其他贷款利率低一个档次,且无政府财政贴息。对于银行来说,虽然个人贷款是按月还本付息,比公司贷款要快,但实际上开展个人住房贷款业务等于一种零售业务――成本高、利润低、手续繁杂,银行只能获得微利。

  2发展个人住房消费信贷业务的对策

  2.1尽快缩小高房价与低收入的差距

  房价与收入是综合反映住房供应与住房需求关系的一个比数,它直接反馈出社会对房价的承受能力,是国家研究和制定住房补贴政策、补贴标准,确定保障性住房比例及进行工资制度改革的重要依据。房价收入比是否合理,将直接影响住房商品化、社会化的推进。

  1.建立完善的住房货币化分配体系。必须调整财政、单位的住房支出结构,形成稳定、规范的住房补贴资金来源渠道,落实住房补贴资金,形成规范的住房补贴资金拨付、账户管理和补贴支取制度,继续完善和推广住房公积金制度。同时,要在基本解决老职工一次性补贴问题的基础上,结合工资制度改革和整个分配制度改革的进程,不断完善对新职工的住房货币化分配方案,逐步建立与职工工资制度相适应的住房货币化分配制度。

  2.提高居民收入水平,完善社会保障体系。提高居民的现实收入和预期收入,重点应放在居民的预期收入的提高上。通过失业保险、医疗保险、养老保险等体制的建立和完善,解除居民的后顾之忧,以刺激人们的住房消费欲望。

  3.加大清理对开发企业的不合理收费,在政策上实行适当倾斜,在开发过程中引入市场竞争机制和招投标机制以降低成本。据业内人士分析,如果房价再下降三成,辅之以住房消费信贷、税费减少、手续简化,我国的房地产市场就有望步入良性循环,进而拉动国民经济的增长。

  4.国家进行适当的政策性诱导,使居民改变传统思想,逐步树立起住房消费既是基本的生活需求,又是一种投资的观念,扩大住房消费的对象和范围。

  2.2继续积极稳妥地推进住房制度的改革,扩大住房政策的透明度和稳定性,彻底改变人们传统的消费观念和对福利分房的依恋心理

  1.加快城镇住房制度由实物分配完全转为货币分配,停止实物分房。创造出一个良好的全新的住房消费风气和氛围,促进住房消费心理机制的生成。

  2.要明晰产权,依法执法。必须解决产权明晰问题,这是当前和今后一段时间深化住房制度改革最关键的一个问题。强化保护住房消费者合法权益机制,创造公平、合理的住房消费环境,形成健康向上的住房消费心理机制。

  2.3适时建立住房抵押贷款二级市场,进一步健全和完善住房二级市场

  住房抵押贷款证券化作为一项金融创新工具,在美国、加拿大等西方国家较为流行,对发展住房金融、解决居民住房问题发挥了重要作用。借鉴国外经验,在我国住房抵押贷款形成一定规模后,可以让银行将个人住房抵押贷款资产按一定的标准进行组合包装,以其所形成的现金流作为偿付基础,在资本市场向投资者发行有价证券。这样一是强化国家对房地产资金市场的宏观调控,有利于政府政策目标的实现;二是促进住房抵押贷款一级市场的发展,扩大个人住房消费信贷规模;三是缓解商业银行住房金融业务的“短存长贷”问题,有效地防范和化解信贷风险和经营风险;四是向社会投资者提供具有较高信誉的中长期投资工具。

  住房二级市场的健全和完善直接关系到住房建设和消费能否真正进入货币化的运作轨道,以及住房商品化、社会化的实现程度。它的建立和完善为住房贷款抵押物的拍卖和变现提供了方便,有利于金融机构贷款风险的防范和控制。首先,改变市场经营方式单一的局面。除准许有产权的房改房、微利房、商品房在市场出售外,也允许拥有不完全产权的房改房,经国家作价收回后,在市场上重新标价出售或出租经营。其次,降低税费。一方面调整房屋交易转让过程中的税费比例,使买卖房屋的居民能够接受;另一方面同一消费者转手买卖房屋,只单项收取税费,鼓励有经济实力且有居住质量不断提高要求的居民以旧换新、扩大市场有效需求。

  2.4建立和完善住房消费信贷的担保、保险机制

  建立起兼顾贷款风险和借款人负担的住房贷款担保和保险制度,是推动个人住房消费信贷发展、启动住房消费的关键。一是建立和完善政府担保制度,充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。组建规范的国家专门的住房担保机构,不仅可以克服目前由企业或个人出面担保的众多缺陷,又可以有效分散银行风险,特别是规避政策风险。二是在银行开办个人住房消费信贷业务的过程中,保险公司不能仅仅开办财产险和寿险,而应开办综合保险(包括住房、人身和信用保险),完善住房抵押保险体系。

  2.5适应市场需求,加大金融创新力度

  1.进行制度创新。当前影响个人住房消费贷款业务健康持续发展的重要原因之一就是个人信用制度的缺位。由中央银行牵头,各商业银行、证券公司、保险公司等金融机构共同参与,组建相互联网的信息库,实现资源共享,在此基础上成立个人信用登记公司,逐步建立起适合我国国情的个人信用登记、使用制度。

  2.根据细分市场的原则,逐步推出多元化的住房金融工具,提供适应不同年龄、不同收入群体借款人需要的多样化的贷款品种系列。比如,针对年轻人或目前收入较低但增长潜力较大的借款人,可以提供渐进的住房消费贷款,使每月还款额与收入的增加同步;针对中老年人或目前收入较高但有减少趋势的借款人,可以采用递减的贷款方式,使其每月还款额与其收入的减少相一致。

  3.在金融体制上和银行内部操作上实现个人住房贷款经办的集中化、部门化、专业化。个人住房贷款的统一经办,有利于规范个人住房贷款的开展,提高工作效率,降低经办成本,进而提高服务水平和盈利能力,增强加入WTO后我国商业银行的竞争能力。根据我国加入WTO的协议,外资银行在两年内获准经营对企业的人民币业务,在5年内将获准经营对居民个人的人民币零售业务,这无疑将给我国银行业带来很大的冲击和挑战。因此,我们要充分利用向外资银行全面开放个人金融业务的5年时间,正确认识个人住房消费信贷业务的重要性,积极拓展业务范围,使我国银行个人住房消费信贷业务的管理水平、业务范围以及专业技术人才等都发展到一个更高的水平,在与外资银行的激烈竞争中立于不败之地。

来源:[中国房地产金融]
2002年5月30日13:50

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