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十八周岁以下未成年人买房应该如何申请贷款
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[ 吴海花 ] 来源:[ 生活时报 ]
  一位做生意的李先生称由于买卖不错,手里有了相当的存款,虽然他妻子在一家事业单位工作,两年前单位已经分了一套两居室,可今年7月份,他在房展会上看中了一套北京市某地产开发商展销的房子,无论是设计、价格还是环境、位置都令他非常满意,再加上现在已经实行划片招生的方式,为了孩子将来能进重点中学,打算以分期付款的方式把这套房子买下来。但房子买下来后在房产证上能否署孩子的名字,如果允许这样,应该如何申请贷款?就此问题,记者采访了一些业内人士。

  在实践中该如何操作

  

  据北京市律师协会房产与建筑业专业委员会主任陈文介绍,在北京以未成年人名义购买商品房的现象,由于这些孩子刚几岁便拥有了一套几十万元甚至上百万元的房产,所以他们被人们称作是“少儿大款”。买房是一种民事行为,当然要求民事主体具有完全的民事行为能力,但那些“少儿房大款”通常都是不到十八周岁,是未成年人,属于限制民事行为能力人或无民事能力的人,如果直接进行房屋交易、申请贷款、产权登记等手续办理是不合法的。

  

  陈主任说,公民的民事行为能力,是指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务,并且能够对自己行为承担民事责任的资格。民法根据年龄和智力状况的不同,将公民的民事行为能力分三类,即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力,根据《民法通则》第20条:10周岁以上的未成年人属限制民事行为能力,可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力的人,由他的法定代理人代理民事活动,由于未成年人的父母是他们的监护人、法定代理人,所以以未成年人的名义所进行的民事活动,要么在取得其父母的同意下进行,要么直接由其父母代理;对于房屋这一数额较大的标的,只能由父母代理其子女进行交易。

  

  一次性付款的房屋买卖交易又怎么办呢?记者询问,陈主任回答,对于这种情况,父母完全可以代理其子女选房,就合同的各项条款与开发商达成协议,同开发商签订《商品房买卖合同》,最后在房产证上署上自己子女的姓名。

  

  陈主任强调,但对于对向银行贷款买房这一情况,由于不满十八周岁的人属于未成年人,无民事行为能力人或限制民事行为能力人,没有职业和收入,而直接向银行申请贷款,不仅要求当事人具备完全民事行为能力,而且还要求住房贷款申请人有一个相对稳定职业和较高收入,只有这样才能降低银行的不能按时收回贷款的风险,因此,申请住房贷款只能由未成年人的父亲或者是母亲甚至是父母共同来申请。对于具体事项,银行有要求:

  

  一、《商品房买卖合同》必须由未成年人和其父母(或其中一方)共同在合同上签名;二、由未成年人法定监护人作为贷款申请人向银行提出借款申请;三是办理父母和子女关系公证及父母与子女共有产权及代为还款的承诺公证。

  

  只有当你具备了上述条件并签署购房契约,并准备了银行要求的文件后,就可以通过律师的贷款资格审查向银行进行申请贷款了。等产权证办下来的时候,就可以在房屋产权证上署上自己不满十八周岁子女的名字了。

  

  未成年人买房还有其他原因

  据业内人士分析,未成年人买房出现的原因,有的可能是为逃避将来即将开征的遗产税,因为如果出现了以孩子的名义购置房产,当遗产税开征之时,就避开了纳税这一环节,有的虽然认为遗产税的问题将来是否征收还是未知数,但依中国的传统习俗,自己百年后房产等家产迟早还是孩子的,如果房产证上是自己的名字,那将来要牵扯到产权过户等一系列问题,不仅手续麻烦,而且还要交纳房产评估费、过户费等税费,如果现在就直接以孩子的名义买房,将来就免除了这一系列的问题。当然,有的父母这样做,并不是为了故意去逃避税款和各种所应付的费用,如开头读者提问中所说情况等。

2002年8月30日08:13

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