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空置率达到40% 广州房地产吹起大泡沫?
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[ 杨升华 ] 来源:[ 信息时报 ]
  近期,广东房地产一些数字引起了人们的不安:投资以30%的幅度增长,销售却同比下降了18%;广东省空置房面积达2000万平方米,占全国总量的15;广州市今年上半年新增商品房空置面积596.67万平方米,较去年同比增长了6.97%。于是就有人惊呼“广州房地产大厦将倾”,“楼市泡沫将破”。对此,广州房地产界人士基本持否定态度,而一些经济学家则认为房地产业主要还是“结构失衡”。

  建楼热

  预售房增加成交量下降

  开发商以30%的投资增长率在攻城略地,而消费者的购买量却比去年下降了18%,今年广州的楼市就在“难卖”与“迅猛开发”中走过了前三个季度。

  记者从市国土房管局了解到,今年1~9月,广州市共批准预售商品房面积为651万平方米,房屋成交面积为634万平方米,较去年同期分别上涨了38.51%和6.02%;原8区的商品房成交面积仅为394万平方米,较去年同比下降了2.96%,而这8区批准预售房面积却比去年增加了42.05%,达到了402万平方米。

  今年以来,广州楼市就没有大热过,即使是在“五一”、“十一”这样的黄金周,除了个别楼盘外,绝大多数楼盘的销售不太理想。即使是这样,据市国土房管局的数据显示,前三季度,广州市共批准预售商品房项目331个;考虑到“十一”黄金周的可能出现的购房热潮,市房管局仅9月份就批准的预售商品房项目达63个,可销售面积132万平方米。

  因此有业内人士指出,广州房地产投资额与实际销售之间的差距进一步拉大,将迫使市场作出相应的调整。

  空置多

  单凭数量不能说明有泡沫

  据广州市建委的有关统计数据显示,去年广州市商品房空置率就已达40%,今年1~6月份又新增空置面积596.67万平方米,较去年同比增长了6.97%。其中空置住宅351.27万平方米,同比增长1.07%;空置商业用房124.56万平方米,比上年同期增长5.56%。

  广州楼市的空置率的确在逐年升高,已远高于国际公认10%的警戒线。但广州楼市的价格在下降中还基本保持了平稳。由于供大于求,今年上半年广州房价比去年同期下降了2.5%。到第三季度,房价同比下降1.1%,房地产租赁价格同比下降0.6%,但多层住宅、高层住宅和商铺的房价较上半年还有所回升。因此目前谈房地产泡沫还“名不副实”,因为广州并未出现房价飞涨,地价哄高的现象,房价还能反映市场的真实需求。

  有专家认为,商品房空置时间在一年以内,可视为合理空置,空置超过一年才有积淀为不良资产的隐患。按照广州楼市的销售规律,年底将是售楼和交楼的高峰期。有数据表明,从“十一”黄金周到明年春节前,广州市将有70多个楼盘,2万多套的新楼交付使用,加上现楼销售和二手房,广州年底将接近有3万房屋收楼入住。

  一位从事房屋中介工作的业内人士指出,房屋的空置量并不能说明房地产有“泡沫”。该人士表示,房屋的空置要从一段时间去看,去年空置的也许今年就卖出去了,今年空置的如果能在未来一段时间内被市场吸收,就不能说这是“泡沫”。广州目前虽然有不少空置房,但广州发展房地产这么多年,难免会积累下一些空置房,这也是正常的,现在这个问题突出来了,就要开发商在销售上作出合理的调整。

  □解决方案

  让中等收入家庭买得起

  其实,房地产开发的持续高温和空置房的增多,并不表示广州的房屋需求已经达到了饱和,或者已经孕育了“泡沫”。广州房地产商目前要做的就是开拓和扩大买方市场。调整产品的供应,从满足消费者的需求入手。有专家认为,如今的房地产市场不再是开发商建什么楼,市民就买什么楼,而是要由消费者需求来决定生产,由销售来拉动生产。空置房的增加,售房压力的加大,使得买方市场突出。

  面对目前广州房地产开发商普遍采取的低价策略,以及“一口价送装修”等各种优惠和让利,一位从外地来广州打工的李先生说,他准备买楼已经两年了,但他直觉得“只要稍微好一点的地段,房价就高,如果能降一点早就买了”。

  在市统计局最近公布的一项调查结果中,广州1万户被调查的家庭中有692户计划买房,而这692户家庭中有80%以上考虑购买4500元每平方米的中低档房屋。这也就表明中低价位的房屋将是未来需求的主流。广州房地产行业如果要保持现在的发展热度,就要调整产品供应结构,让中等收入家庭买得起房子。

2002年11月18日10:16

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