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美丽的传说--纽约中央公园的来龙去脉
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[ 谭纵波 ] 来源:[ 经济观察报 ]

  一、美丽的传说——纽约中央公园的来龙去脉

  南起59街,北抵110街,东西两侧被著名的第五大道和中央公园西大道所围合,中央公园名副其实地坐落在纽约曼哈顿岛的中央。340公顷的宏大面积使她与自由女神、帝国大厦等同为纽约乃至美国的象征。

  关于纽约中央公园,在房地产开发界流传着一个个美丽动听的故事。是什么原因导致了中央公园的出现?又是什么原因使得邻近公园的房地产成为纽约城市型高尚社区的代名词?

  事实上,在中央公园酝酿出现的19世纪50年代,纽约等美国的大城市正经历着前所未有的城市化。大量人口涌入城市,经济优先的发展理念,不断被压缩的公园绿化等公共开敞空间使得19世纪初确定的城市格局的弊端暴露无遗。包括传染病流行在内的城市问题凸现使得满足市民对新鲜空气、阳光以及公共活动空间的要求成为地方政府的当务之急。1851年纽约州议会通过的公园法正是这种状况的集中体现。

  在曼哈顿岛东侧沿河建设公园的方案流产后,1853年中央公园的位置及规模大致确定。1858年中央公园设计竞赛公开举行,Olmsted与Vaux的方案在35个应征方案中脱颖而出,成为中央公园的实施方案。Olmsted本人也被任命为公园建设的工程负责人。只不过当时的中央公园用地及其周围地区尚远在纽约市的郊外。高低不平的土地、裸露的岩石、散布的低收入者的棚户足以让任何一个房地产商望而却步。

  中央公园于1873年全部建成,历时15年。

  二、 关于房地产的好消息与坏消息

  中央公园建设的意义可以从多个方面讲述:比如她是全美第一个公园Public Park;再比如,在其规划建设中,诞生了一个新的学科——景观建筑学(Landscape Architecture)。但对于房地产开发而言,大概可以从两个不同侧面来看待她的意义。

  中央公园的建成大大地刺激了周边地区的房地产开发热潮。昔日的荒郊蛮野和低收入者的棚户被规整的林荫大道、茂密的树林、开阔的草坪和大片的水面所取代。在享受大都会文明的同时,邻近虽经人工的精雕细刻仍不乏自然情趣的大片绿地,逃离喧嚣的闹市对纽约旧臣新贵们的诱惑力可想而知。的确,中央公园的兴建带动了当时尚属郊区的周边地区的城市化进程。公园的兴建使普通市民有了一个娱乐休闲的去处;中产阶级满足了他们提高生活品质的愿望;地方政府收到了为数不菲的房地产税;当然开发商们也毫不客气地把开发利益悉数收入囊中。用今天的话来说是一个多赢的结果。按照美国式的叙述习惯,这就是我要告诉你的好消息!

  不过对于房地产所有者以及开发商来说,还有一个“坏消息”。这就是在用来收买中央公园用地的500万美元中,有32%是由周边的地产所有者负担的。从42街到116街,总面积大约为公园面积4倍的公园周边地区被划入这一受益者负担地区。这就意味房地产开发商,当然最终是房地产所有者必须承担公园建设的部分费用。但这种按照谁受益谁负担的原则进行的公益性建设已成为市场经济下进行城市建设的准则之一。

  三、 房地产开发与城市公共空间

  由此可以看出:邻近公园的房地产成为纽约高尚社区的根本原因在于这些地区中的居民可以观赏到或较方便地利用更接近自然环境的大面积绿地。在代步手段尚处在马车时代的纽约,居所与绿地之间的距离就显得更为重要。那么中央公园这种在城市中集中建设大规模绿色空间的模式以及集中式大公园——周边房地产的模式是否是惟一的呢?我们不妨来看一下同处纽约的另外两个实例,或许可以得到某种启发。

  从中央公园沿百老汇大道向南,有两个规模不大的公园,分别是麦迪逊广场公园和联合广场公园。在两个公园之间向东就是纽约惟一的一个私立公园——哥兰摩西公园(Gramercy)。由四周公寓围合而成的长方形公园仅占据了大约一个街区的范围,城市道路在公寓与公园之间穿过。如果不是公园周围一人多高的铁栏杆将这个作为私人空间的“公园”与作为公共空间的道路分隔开来的话,哥兰摩西公园与普通的街心公园并无二致。公园的所有权归周围公寓中的住户以及宾馆所有。进入被铁栏杆围起来的公园必须通过两个上了锁的大门。除住户之外,一般市民或访客只有成为宾馆的顾客才有可能利用公园中的设施。

  到访过纽约的人多半会对许多摩天大楼本身留有深刻的印象。或许也还能记得许多摩天大楼前还设有供人休息停留的广场或加宽了的人行道。在享受这些优雅环境的时候,也许会感慨这些财大气粗的老板们有时也会对普民大众给予那么一点点怜悯。其实不然,这些经过精心设计的公共空间只不过是房地产商为获取更多可出售(租)建筑面而付出的一点代价。根据20世纪60年代修订的纽约市区划条例中的容积率奖励制度,开发商在提供一定规模公共空间的前提下可以获得高出标准容积率的额外建筑面。换句话说,就是以土地换建筑面积。这些由私人开发、管理,供公众使用的公共空间被称为“私人所有的公共空间”(Privately owned public space)。到目前为止,曼哈顿岛上共有500余块这样的空间,其合计面积达到中央公园面积的十分之一。

  四、 房地产——城市公共空间畅想曲

  从上面的例子可以看出:在城市中,尤其是像纽约这样的大都会中,生活在钢筋混凝土森林中的人们利用各式各样的方法,努力创造出绿色空间。这一方面体现了人类追求自由的公共活动空间、崇尚绿色、崇尚自然的天性,另一方面也反映出城市中的绿色空间是一种十分珍贵的稀缺资源。从纽约的发展过程来看,像中央公园这样大规模的绿色空间只有在城市化之前预先规划设计甚至建造才可以实现。城市一旦形成,几乎不存在形成大面积绿色空间的可能。像“私人所有的公共空间”只能是退而求其次的办法。

  人是一个充满欲望的动物。在享受现代城市文明的同时又不愿意放弃田园般的绿色环境。对此,霍华德的田园城市理论给予了充分的诠释。城市中,绿色空间周围房地产的价格之所以上扬,无外乎是利用了绿色的稀缺资源和人的欲望。房地产利用自建的绿色空间升值,并未占用公共资源,相反为城市整体提供了更多的绿色空间,无论这些空间是否被其他市民所利用。而公园周边房地产的升值显然是利用了作为公共财富的绿色空间的资源价值,房地产所有者拿出一部分利润返还社会也在情理之中。

  由此可见,作为公共财富和稀缺资源的大面积绿色空间的确可以为其周边的房地产项目带来额外的收益。只不过这只是影响房地产价值的因素之一。其他诸如区位、交通条件、社区服务设施水平等也都不同程度地影响着房地产的价值,大规模绿色公共空间给周边房地产带来的影响不可忽视,但也不应被过分地夸大。有时这种毗邻关系也未尝不可能作为负面因素出现,例如公共空间中嘈杂人群所带来的环境与治安问题。此外,对采用收益者负担方式开发的大规模公共空间来说,房地产客户群的细化也是一个重要的前提。即在购房时愿意多拿出一部分资金,以获得额外绿色空间的客户群体的出现。

  中美的资源状况对比决定了中国不可能以郊区化的形式来兼顾人们对城市文明与自然环境的双边追求。但是,纽约中央公园的建设实例至少可以给我们一个启示,政府部门所主导的大规模公共绿色空间的规划建设,由此所带动的周边房地产的开发以及受益者负担金的征收,广大市民休闲娱乐场所的增加和城市整体生态环境质量的提高未尝不是适合于我国目前城市开发建设的一种模式。

  在我看来,充分调动政府部门、房地产开发商、规划设计人员、普通购房者的积极性,运用中国人的聪明才智,建立一种适合中国国情的新型的城市公共空间——房地产关系并非是虚无缥缈的“乌托邦”。

  (作者为清华大学建筑设计院副教授)

2002年11月12日16:34

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