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谢家瑾:房地产业的政府监管原则及政策趋向
2003年10月24日10:22  
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  结合中国汽车、钢铁、房地产等行业的发展状况、政府监管和新产业政策走势,国务院发展研究中心产业部会同国家发展和改革委员会、商务部、建设部、中国钢铁工业协会、中国汽车工业协会、中国房地产协会的主管领导和专家共同举办“2003中国产业发展论坛暨2004中国重点产业发展走势和政策展望”。主办机构还将吸收、提炼各方面的意见和建议,为国家制定相关产业政策服务。搜狐网进行图文直播。

  谢家瑾:

  大家好,我下面以当前我国发展的基本趋势和政策取向向大家介绍一下房地产的发展走势。

  98年国务院发布了关于深化住房制度改革的通知,五年来个人住房消费迅速启动,房地产业得到了快速发展。为了促进房地产业进一步的快速发展今年8月12号国务院又发了一个国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,也就是18号文件,在9月1号召开的全国房地产工作会,对当前房地产的发展形势和主要的走势也做的明确,我就这些内容向大家做一个介绍。第一部分简要介绍一下当前我国房地产市场发展的基本形势。第一房地产开发投资快速增长,住房建设步伐加快。98年到2002年全国房地产开发累计完成投资26782亿元,年均增长19.5%,到去年是6千多亿元,房地产投资占固定资产投资的比重由1997年的12.7%提高到2002年的17.9%。全社会城镇住宅建设累计完成投资29998亿元,年均完成投资6千亿元,年均增长8.1%,累计竣工面积34亿平方米,每年年竣工是6.8亿千平方米,年增长7.8%,住宅建设投资占固定资产投资达到16%以上。居民住房消费持续扩大,过去五年个人购买商品房的比重占商品房销售的比重由54.5%提高到95.3%。2002年个人购买新旧住房和建房支出总额超过8千亿元,全国一年有一千万个城镇家庭改善了住房条件。2002年城镇人均住宅面积达到的22.8平方米,户均面积接近70平方米,住宅质量不断提高,配套设备得到了较大的改善。房地产结构逐步改善,商品房供求同步增长,5年来商品住宅完成投资占房地产开发投资的由97年48.4%提高到2002年的68.1%。2002年房地产开发投资完成7736亿元,商品住宅供应已经成为房地产开发的主体。目前全国商品房供销两旺,商品房销售面积持续增长,98年以来国家对房地产交易相关的税费政策进行了三次调整,促进了二手房交易的增长。97年销售面积不到一个亿,去年销售面积到了两亿五千万平方米。过去五年商品房销售价格稳中有升,涨幅低于同期城镇居民可支配收入和GDP的涨幅。

  城镇住房制度改革深入的推进,房地产市场逐步的建立,目前住房实物分配在全国范围内已经停止,绝大部分城市已经完善了住房分配货币方案。商品住宅完成投资占全社会住宅投资的1997年46.4%提高到2002年83.3%,住房供应社会化、市场化程度有很大的提高。从全国看,在房地产开发投资高速增长的过程当中,房地产市场保持了供求两旺,供求总量基本平衡,供求结构渐趋合理,价格走势也基本平稳,这样一个良好的发展势头,房地产业的发展和相关产业的发展是比较协调的。在9月1号召开的房地产工作会上,曾培炎在会上说了,总体上看全国房地产市场发展是健康的,以住宅为主的房地产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业。以北京大学的魏杰为代表,一炮打响,2002年是全国房地产的冬天,2002年6月房地产将进入谷底,我们认为可能在一个局部地区并没有问题,但是从全国来看发展势头非常好。另外消费主体是个人。个人拿出自己的存款、向银行贷款买房并没有太大的风险。在他之后,又有泡沫论、过热论,这次国务院18号文件的下发对这些争论基本上有一个平息。但是房地产市场区域性很强,在房地产业快速发展过程中部分地区也出现了一些问题。第一是部分地区住房供应结构性矛盾比较突出,一些地区住房和非住房、高档住房与低价位住房结构不合理的比例不协调,还有一些地方房地产开发企业盲目上达户型、高层、高当档,一些地方对经济适用住房建设支持力度不够,建设标准和购买对象把关不严,出现经济适用住房供应不足。一些地区房地产有过热的苗头,有的城市开发投资增幅过大,有的城市商品房价格上涨过快,还有的城市搞形象工程、政绩工程。住房制度改善亟待深化。房地产市场运行、监管和调控体系不完善。当前房地产开发企业数量增多,但经济实力和竞争能力不强,房地产开发和交易行为不够规范,虚假广告、合同欺诈以及中介服务、物业管理中的违法违规行为还没有得到有效遏制。政府对房地产市场的调控和监督有待进一步加强。

  第二要讲一下促进房地产市场健康发展的重要意义。为什么党中央国务院这么重视?98年发了一个文,新一届政府成立以后国务院又发了一个促进房地产健康发展的通知,党中央国务院一直十分关心居民住房的问题,也十分关注居民产业的发展。胡锦涛总书记指出,住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快,与提高人民生活水平和质量密切相关这些领域市场潜力大、产业关联度大,对促进结构调整、拉动经济增长有重要作用,要完善政策,促进其健康发展。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,18号文件明确指出,促进房地产市场健康发展的意义强调在三个方面:第一提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物质文化生活需要的基本要求。第二促进消费、扩大内需、拉动投资增长,保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。三是充分发挥人力资源优势,扩大社会就业的有效途径。目前以住宅为主的房地产市场已经成为国民经济的支柱产业,促进房地产持续快速健康发展意义重大。第一,保持房地产市场的健康发展是扩大内需、保持国民经济良好势头的重要举措,目前我国房地产投资增量占全国社会固定资产投资增量的三分之一左右,每年拉动GDP增长近两个百分点。房地产市场连接着商品、服务和要素市场与宏观经济产业发展居民消费金融稳定关系密切。从长远来看,以住宅为主的房地产产业发展空间很大,是我国经济增长不可替代的拉动力量。2002年北京市来自房地产的地方税收达到95亿,占当年财政收入的18.8%,上海房地产市场要比北京的火很多,仅交易契税2002年达到40亿元,今年上半年来自房地产的税收达到97.8亿,增幅达到92.4%。保持房地产市场健康发展是带动相关产业发展、推动经济结构战略调整的必要措施。在美国房地产产业是经济三大支柱产业之一,其增加值占GDP的14%,贷款占银行信贷的30%,投资占私人投资的50%,在我国房地产建筑业增加值达到9千多亿美元,占GDP的比重接近9%,房地产产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、木材、化工、机电、装饰、家电、家具、金融、商业、交通等数十个产业。促进房地产产业健康发展,有利于延长产业链,满足市场需求,促进科技进步,促进产业结构的优化升级,第三保持房地产健康发展是促进消费结构升级、提高居民消费水平的基本条件,国际经验表明,在人均住房建筑面积达到35平方米,人均GDP达到3千美元之前的相当长一段时期内都是住房面积提高和住房质量改善的阶段。随着我国第一步和第二步战略目标的顺利实现,人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。居民消费需求由追求基本生活资料的满足逐步向注重生活质量提高转变,居民消费进入了升级换代的新阶段,实现人民生活向更高生活水平的迈进,重点是改善住和行,扩大服务性消费,这个过程正是我们全面建设小康社会的过程。保持房地产市场健康发展是扩大就业、推动科技进步和可持续发展的有效推经,发展房地产业是扩大社会就业,吸收农村剩余劳动力向非农产业转移的重要渠道。房地产产业开发建设规模大、耗材种类多,产品使用周期长,促进房地产产业健康发展有利于推进住宅产业技术进步,有利于节水、节地、节能、节材。

  随着房改的不断深入,住房私有率大幅度提高,城镇家庭财产结构和城镇社会的财富分配结构发生重大改变,2001年6月底城市居民家庭户均财产22.83万元,其中房产价值10.94万元,占47.9%,是城镇居民家庭最大的资产,超出居第二位的金融资产13个百分点。

  第三部分是对房产市场的潜力分析。已经连续5年高速增长,还有没有发展的潜力,当前我国进入了全面建设小康社会,居民消费结构的升级和城市化加速推进将为住房与房地产发展提供巨大的需求。第一,消费结构的变动将带动消费住房的需求。第二,住房体制改革将极大地释放居民潜在的住房消费需求。上海存量和增量市场以后连续5年持续增长,到2002年已购公房是22.5万套,存量住房交易面积由96年82.29万平方米增长到1790万平方米,商品房销售面积由573.5万平方米增加到1960万平方米,存量房交易与商品房交易面积的比例由1:6.97变为1:1.09。南京今年1到8月份存量住房交易296万平方米,同比增长72.2%,带动了商品房的销售。上海今年商品房销售预测会超过两千万平方米,二手房子也会超过两千万平方米,房屋出租也会超过两千万平方米。第三,城镇化进程的加快提供了巨大的住宅需求。城镇化是以1.44个百分点增长的,城镇人口到2010年会达到6.5亿人左右,要让农村务工人员和城市居民享受同等待遇。第四,危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高。此外还有15%的家庭没有独立的厨房,30%的家庭没有厕所,13%的家庭没有饮用自来水。另外80亿平方米的住房每年按1%的自然淘汰,这也带来一个亿以上的住房需求。第五,住宅发展有其自身的规律,是一个“倒U型”。从上述五个方面可以分析看到我国城镇住房发展仍然处于快速增长阶段,住宅发展总量增长型特征较为明显,年均需要7亿平方米的潜在需求是符合上述基本规律的。因此住宅与房地产业既有巨大的需求,又有国务院的高度重视,只要把这个市场调控好、监管好,这个市场还会有一个很大的发展的。

  第四促进房地产市场健康发展的政策和措施。要认真学习“18号文件”,全面领会其精神实质。国务院18号文件在十个方面有新的突破,第一对当前房地产基本形势做了科学判断,总体看全国房地产市场发展是健康的。第二确立房地产业的地位,第一次提出以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的支柱产业。第三明确的住房市场化的基本方向。隐含了一个新的说法,恩逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。第四把经济适用住房界定为是具有保障性质的商品房,一方面要通过落实政策,来降低经济适用房的成本,另一方面要严格控制中小套型,严格审定购买对象。第五强化廉租住房制度的建设。第六对公房出售范围有进一步的突破。第七,对搞活二级市场有新的措施。第八,要加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为。第九,把住宅产业化提到更加重要的地位。第十,建立健全房地产信用档案系统和市场预警预报制度。

  指导思想有五个方面,第一,坚持市场化方向,不断完善房地产市场体系。第二坚持以需求为导向,调整供应结构。第三,面向百姓,加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。第四,坚持以企业为主体,推进住宅产业现代化。第五,坚持加强宏观调控,改善对房地产市场的监督管理。

  市、县人民政府要对本地区域房地产市场的持续健康发展负责,省级人民政府要加强指导和监督管理,国务院有关部门分工协作,加强对地方的指导和监督。要进一步明确政府在住宅和房地产工作中的职能,一是住房保障,二是宏观调控,二是市场监督,在这种形势下,我想房地产企业应该学透文件、头脑冷静、分析市场、挂住机遇、做好市场定位,一定要高度重视产品创新,通过诚信经营来打造品牌这样才能在更加激烈的竞争中站稳脚,而且有更大的发展。谢谢大家。

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