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记者再次质疑银广夏:问题在天津,总部不知情?
http://business.sohu.com/
[ 蒲少平 ] 来源:[ 中国经济时报 ]
Stock Code:000557
银广夏(相关,行情)事件曝光后,该公司总部领导人立即装出一幅无辜状,似乎问题只在天津广夏,总部并不知情。可是最近天津政府领导人在深圳高交会上明确表示,天津广夏的问题肯定与银广夏总部有关。而从下文可以看出,银广夏属下的武汉世贸大厦非常可疑,由此可以怀疑银广夏1998年业绩的真实性。

银广夏1998年业绩主要靠武汉世贸大厦的销售。从公开资料我们可以发现下列问题:

1.作为武汉世贸大厦第二大股东武汉商委的下属武商集团,完全知道大厦的成本(现任武商总经理刘江超就是原武汉世贸大厦总经理),为何愿意接受毛利率高达41%以上的销售价格,而让第一大股东银广夏以几乎成本价购房?

2.1998年3月澳门新海公司为什么在大楼快封顶时低价转让股权,将快到手的利润给予银广夏呢?而当时武商发展为什么同意此项交易,而不行使优先受让权?

3.1999年银广夏母公司花1.35亿元购买了武汉世贸大楼44-51和53-56共12层,这12层楼共约2万平方米,在2000年一年中没产生任何销售收入,既没有出卖也没有出租。为什么让这2万平方米空置1年?

4.网上公布的银广夏1999年报全文第17和18页中“公司全资附属企业及子公司经营业绩”称,武汉世贸大厦当年销售收入为45363万元(与1998年数正好吻合),净利润仅为885万元。这是不是误登了1998年的数据呢?若真是这样,银广夏1998年毛利就绝不可能有2.67亿元(房地产占当年毛利的81%),而可能不到7千万元。但当年银广夏三项费用就达6953万元,且投资收益亏损1889万元。因此银广夏1998年有可能是亏损的。

5.据银广夏1999年中报,1998年武汉世贸大厦的销售主要是在上半年成交的(主要销给武商),且成为银广夏1998年上半年销售收入的主要来源(占85.9%),为什么1998年中报对此避而不谈呢?而从鄂武商(相关,行情)的年报和中报看,其对武汉世贸大厦的投资主要是在下半年。

6.武汉世贸大楼1998年2月底净资产为5800万元,2000年底净资产为21551万元,可算出这三年累计净利润不超过15751万元,而且可算出该楼1999年和2000年均亏损。为什么2001年6月银广夏还愿花4837万元收购此楼呢?1998年银广夏是盈利的还是亏损的?请银广夏公司对上述问题作出解释。

背景资料

从武汉世贸大厦网站可知,地上58层。1-10层为裙楼,11-58层为主楼。裙楼每层建筑面积为3500平方米,主楼每层建筑面积为1500平方米。可销售面积约为11万平方米(3500*10+1500*48)。1-12层售给武商集团,23-25层售给武汉商委。

从银广夏2001年6月19日的董事会公告得知,武汉商委出资1000万元买了第23层,24-25层由武商发展直接分配给武汉商委(也就是说武汉商委只付出1000万元便获得4800平方米);且经中天勤会计师事务所审计,武汉世贸大厦2000年底总资产为40469万元,净资产21551万元;银广夏以承担武商发展债务1593万元并另支付260万元等方式,受让武商发展持有的武汉世贸大厦另外49%股权。按现在武汉世贸大楼的售价(8300元/平米)计算,银广夏实际支付武商发展4837万元(4800*8300+1593+260-1000)。致此,银广夏累计投入武汉世贸大厦9937(5100+4837)万元。

从银广夏2000年报可知,武汉世贸大厦44-51层和53-56层,共12层,卖给了银广夏母公司(现已抵押给银行);卖出时间应在1999年,因为从银广夏1999年报可看出,当年银广夏母公司新增固定资产1.74亿元。

从网上公布的银广夏1999年报全文可知,武汉世贸大厦1999年销售额15232万元,其中售给银广夏母公司13515万元,销售面积20650平方米,平均售价为6545元/平方米,而销售成本应为12523万元,故平均成本价应为6064元。因此销售毛利率为7.93%。

从银广夏1999年和2000年报看,武汉世贸大厦在这两年除卖给银广夏母公司外,对外销售很少,至多几千万元。因此武汉商委和武商集团购入的4.25万平方米(3500*10+1500*5)应主要是在1998年上半年成交的。

据银广夏1999年中报,武汉世贸大厦1998年上半年销售额为38468万元(可算出下半年为6895万元),1999年上半年销售额为362万元。

从银广夏1998年中报和年报可知,武汉世贸大厦股东原为澳门新海公司(持股50%)和武汉商委(持股50%)。1998年3月,银广夏全资子公司广夏(罗马尼亚)国际实业(相关,行情)进出口有限公司以5100万元受让澳门新海50%股权和武汉商委1%股权。当年武汉世贸大厦销售了55%,销售额45363万元,因此可算出销售面积约为6.05万平方米(=11万平方米*55%),平均售价为7498元/平方米,而销售成本小于26795万元(这是当年银广夏房地产全部成本),故平均成本价应小于4428元。因此销售毛利率高于41%而当年银广夏年报分行业资料显示房地产毛利率为45%(21760/48556)。至1998年底,武汉世贸大厦竣工,尚余开发成本为34720万元的楼盘未销,可算出该楼全部成本在58322万元―61515万元之间。(58322=26795+34720-3193,61515=26795+34720)

据银广夏1998年中报,少数股东权益增长327%,达7126万元,主要因为新增武汉世贸大厦的少数股东权益,而1998年报少数股东权益全年不过8113万元。由此可知1998年武汉世贸大厦的销售主要是在上半年完成的。
2001年10月30日14:06

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